北京房产律师：家庭借名购经适房如何确权？｜房地产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2000年，北京回龙观一套190余平米的经济适用房即将交付。

购房人登记为周明。

但事实上，这套一号房屋是由周明的父母、姐姐、姐夫五人共同出资、共同决策购买的。

因只有周明具备北京户口和购房资格，全家签署了一份《家庭内部住房产权分配契约》，明确约定：

父母出资4万元，占8%；

周明象征性出资5万元，占20%；

姐姐姐夫出资1.6万元+承担全部30年房贷，占72%；

五年后，周明将20%份额转让给姐姐姐夫，换取5万元退款及3万元购房补助。

此后，姐姐姐夫如约偿还全部贷款，全家共同居住多年。

2011年，周明病重，又与妻子签署《房屋赠予协议》，称将房屋“赠与”姐姐。

2012年，周明去世。

2013年，周父在不知情的情况下，被排除在一场继承调解之外——法院依据一份“口头遗嘱”将房屋判归周母一人，并完成过户。

直到2019年，该调解书被再审撤销，真相浮出水面。

周父随后起诉，主张房屋系周明遗产，要求按法定继承分割。

但姐姐、姐夫及周母坚决反对：

“房子从来就不是周明一个人的！全家签了协议，他只是名义人。”

裁判结果

法院判决：

✅ 一号房屋由周母继承（因已登记其名下，便于执行）；

✅ 周母在继承范围内，向周父支付24万元，向姐姐姐夫支付563万元；

❌ 驳回周父要求按法定继承分割房屋的请求。

法院说理

法院指出，本案核心在于：房屋是否属于周明个人遗产？

关键认定包括：

第一，《家庭内部住房产权分配契约》实质是借名买房协议。

虽然未使用“借名”字眼，但内容明确约定了出资比例、还贷责任、产权归属及未来过户安排，符合借名买房法律特征。

第二，该协议合法有效。

房屋系2008年4月11日前签约的“老经适房”，现已满五年，具备上市条件，不违反当时强制性规定。

第三，周明无权单独处分房屋。

其后来签署的《赠予协议》未经其他共有人同意，且受赠人明知房屋非周明个人财产，构成“恶意串通”，协议无效。

第四，因限购政策，协议客观上无法继续履行。

各共有人均无北京购房资格，无法完成过户，故法院判令解除协议，房屋作为遗产处理，但增值收益归实际出资人。

最终，法院认定：

“房屋虽登记在周明名下，但真实权利属于全体出资家庭成员。周明去世后，其继承人应在继承范围内，向实际出资人返还本金及全部增值利益。”

律师提示

这个案例揭示了家庭内部合作购房的关键点：

“家庭协议”可构成有效借名关系。

即使未写“借名”二字，只要明确出资、份额、义务，法院可认定为借名买房。

名义人不得擅自处分共有财产。

即便登记在其名下，若房屋实为家庭共有，单方赠与或遗嘱处分可能无效。

政策变化导致无法过户，不影响出资人权益。

法院可通过“解除合同+返还增值”方式，保障实际权利人利益。

给客户的建议：

若曾以家庭成员名义购房，请务必：

✅ 保留原始出资凭证；

✅ 签署书面份额协议（即使叫“家庭契约”也可）；

✅ 避免名义人单独签署赠与或遗嘱文件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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