抑制楼市的最辣政策，终于退出了！但还没到庆贺的时候

连续两天，地产股突然大涨，且多只股票集体涨停！

按照过去的规律，地产股大涨通常是因为有相关政策消息。

要么是政策已经公布，要么是有媒体（包括外媒）传言将要出台政策。

这次大涨主要源于一则媒体消息：

有媒体从多家房企相关人士处获悉，目前其所在公司已不再被监管部门要求每月上报 “三道红线” 指标。不过，部分出险企业仍需向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。

“三道红线” 究竟是什么？

它是一项重大的抑制性房地产政策，也是导致本轮房地产市场降温的核心政策之一。

时间回溯到 2020 年。

那一年，为应对疫情，宏观政策明显放松，房地产市场在局部地区出现了一轮牛市。

相关部门在过去几年连续出台调控政策的基础上，推出了一系列力度较大的举措，“三道红线” 便是其中之一。

2020 年 8 月 20 日，住建部和央行召开重点房企座谈会，提出：要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，并正式宣布了房企融资的 “三道红线”：

1、剔除预售款后的资产负债率大于 70%；

2、净负债率大于 100%；

3、现金短债比小于 1 倍。

根据房企踩线程度的不同，监管部门会将其划分为红、橙、黄、绿四个档次，分别控制有息负债规模的年增长速度。

该政策首批对 12 家大型上市房企展开试点，到 2021 年，基本在全行业推行。

这一政策的核心是对房企的杠杆、负债和融资进行管制。

当时，监管层已经意识到，部分房企（尤其是一些激进的民营企业）呈现出 “三高” 特征 —— 高杠杆、高负债、高周转，这对行业的健康发展极为不利。

事实上，2020 年至 2021 年上半年，很多房企拿地成本极高。

经过几年的连续调控，中国中西部地区、东北地区的三四五线城市楼市已基本降温，大型房企的拿地范围大幅缩小，主要集中在一线、二线城市，以及东部地区的浙江全省、江苏全省和少数三线城市。

在这些楼市尚未降温的地区，房企拿地竞争激烈，地价涨幅远超房价涨幅。

房企要想盈利，只能依赖高杠杆、高周转模式，而且实际利润率并不高，但为了冲规模、争排名，房企们拼了。

“三道红线” 出台后，对房企的影响十分显著。

尽管部分房企采取了一些临时应对措施，但总体而言，房地产企业盲目扩张、杠杆率过高的现象得到了有效抑制。

不久之后，国家又对房地产融资增设了一道 “枷锁”。

2020 年 12 月 31 日，央行、银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理的通知》，将银行划分为不同分类分档，分别设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

这一政策针对商业银行，要求其总体控制房地产相关贷款的占比。

房地产是资金密集型行业，而 2020 年连续出台的两项重大金融政策均为抑制性政策。

因此，几个月之后，全国房地产市场便转入下行通道。

如今，媒体报道 “三道红线” 退出，对行业而言无疑是一个利好消息。

但老杨认为，目前来看，这一政策的退出与否，实际差异并不大。

大部分民营企业已经爆雷，上市公司中不少也已退市。

要知道，在 “三道红线” 出台之前的 2020 年，很多民营企业还是 “又高又壮”的姚明，经过五年的市场洗礼，尤其是市场大幅降温后，不少民营企业已变得 “身形单薄”的潘长江。

不过，对于那些未爆雷的企业，尤其是央企、国企而言，“三道红线” 的取消仍是一个利好，但这一利好主要体现在未来：只有当全国房地产市场止跌回稳、进入复苏回暖通道，这些企业需要更多融资时，利好才能真正显现。

而当前房地产市场较为低迷，即便商业银行愿意提供杠杆，企业也不敢轻易加杠杆。

此外，近几年房地产开发企业的融资主要实行白名单制度。

过去，银行贷款融资既关注项目层面，也关注企业的规模和信誉；而按照目前的房地产白名单融资规则，商业银行重点关注具体项目层面 —— 只有具备具体的房地产开发项目，且项目运行健康，银行才会给予合理的融资支持。

“三道红线” 政策出台时 “电闪雷鸣”，退出时却 “悄无声息”，这也符合我国很多政策的运行特征。

暂时来看，这一政策对地产股是利好，但对房地产市场的利好促进作用有多大？房价会因此止跌吗？

大家一定要清楚，目前推动房地产市场止跌回稳的核心政策，应该是刺激需求面，其次是压缩供给面，最关键的是房地产去库存。

而 “三道红线” 的取消，仅对房地产市场的主体 —— 开发商有一定小利好，与购房需求基本无关。

因此，这并不算国家层面的 “大招”，基本不影响未来一段时间楼市的运行。

我们仍需耐心等待真正的重磅政策出台。