北京买房：理清思路，购房建议1788

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们是河北**人，儿子在北京念大三了，我想给他先在北京准备个小房子，但是因为没有买房资格，中介劝我用公司名义。我确实是有公司，但考虑到契税和房产税的问题，所以不想用公司买，还是用个人名义好，请问有没有什么办法？

另外网传北京要放开限购，至少是五环外的郊区县不再有任何限制，您觉得可能性有多大？而且我有个辩证的考虑，如果郊区县放开，那就和环京的燕郊固安没什么区别了，这种地段的房从投资来说还有意义吗？因为我家在**，准备的资金也不是太多，孩子又不能贷款，所以一直考虑的是大兴的地铁沿线。

A：

1、您的意思是没有在北京个人购房的资格是吧？那没什么好办法，只能是社保和工居证，但都需要时间。

2、彻底放开五环外的限购，可能性很大呗，这也没什么成本，就看人家想不想放开了。或者说看行情吧，如果成交量增加就没必要放开，还是这么半死不活的就很可能了。

3、郊区放开就和环京没区别了？那2010年之前就没限购啊，燕郊和通州没区别吗？再或者说，如果北京郊区和环京没区别，也就是跟河北没区别，进一步跟华北没区别，一步步的也就跟鹤岗没区别了。这套推导能成立吗？

房产的价值由地段儿决定，并不是由购买资格决定。北京城六区的购买权限是一样的，但您真觉得各区的价值没区别吗？

4、考虑大兴的地铁沿线没问题，但现在不是没购房资格嘛，我也不建议用公司的名义，那只能是等着了。这我帮不上忙。

仅供参考。

二

Q:

中介给我推荐人大附的学区房，理由是有学区加持才保值。但我考虑一是在目前的人口大趋势之下孩子越来越少，学区房真能保值吗？二是我当年曾经买过一套soho的商住两用，当时说的就是有商业加持会更保值，结果到后来成累赘了，不能说赔钱，但涨的比旁边纯住宅的小区少多了。

所以我考虑房子还是应该住的吧，我家又用不上学校，买这种带学区的有意义吗？但也想到是人大附的学区，应该算是稀缺资源吧。

A：

1、哪儿的人大附学区房啊？北京除了海淀之外，好几个区都有人大附的分校呢，算学区房的都好几个。但每个分校的学区溢价都不一样，即便是同一学区里不同小区或不同预算的溢价也不一样，所以最好还是聊具体的吧，要不然不好聊。

不过人大附的学区不算太稀缺。因为海淀的除非是子弟和早培入营，否则不能直升，那不能确定好资源就不好聊稀缺了呗。其他区的也不好聊稀缺，分校太多就把资源分散了，有的分校连当地牛校都算不上呢，房子也就不算学区房，别被中介给忽悠了。

2、学区房是否保值？看溢价高低吧，如果溢价很高，那在入学高峰之后的溢价部分有可能受影响。如果溢价不高或没溢价，那房子就合适了呗，多个免费的配套资源至少出手时好卖。

3、学区房和商住公寓在本质上不一样。一个是学校，是不影响居住体验的配套。一个是楼里有办公的，是严重影响居住生活的。所以如果是两种房都没有溢价，那学区房的保值肯定强于商住。如果有溢价那就单聊，得具体分析，但商住肯定不占优。

4、简单就这情况，您还是说具体的哪个人大附学区吧，要不然我聊着累，不知道说什么好。

仅供参考。

三

Q:

最近在纠结一个问题，不知道思路对不对。我不是北京人，但在北京做生意很多年了，有房三套，还有一个门面，总价值**万吧。我打算再过三五年就回乡养老了，所以觉得现在就该考虑退休资产的问题了。

门面我暂时还是想再留几年的，因为一是买的早，成本在理论上早就收回了，现在如果收租金的话都是纯利。二是地段不错，除非大规模改造交通，否则价值和租金应该不受影响。这套门面是公司产权，我现在住这里，办公兼居住很方便。

三套房子分别是我家三口人的产权，在北京都算满五唯一。一套是崇文门的国瑞城，200多平米四居室。二套是工体的光彩公寓，三居室也是200多平。三套是海淀五环外的一个小联排，这套房目前有抵押，暂时不能动，但我最不想留的也是这套房，从买了之后就没住过。

A：

1、沃天，您这三套房都很值钱，但就因为值钱，所以处理起来时间短不了，一年都少说着。

2、简单说吧，如果是我的话会先卖国瑞城的。因为是学区房，虽然总价高的学区溢价都低，但多少也是带溢价的。那如果自住的话还行，但居住的性价比也略低。出租的话则是少收了一部分租金，因为租客是不会为用不上的学位花钱的。

而且入学人数的趋势从今年已经明确逆转了，就算东城的学区好，人数也不太可能增加。那如果没有政策支持，之后的学区溢价部分有可能受影响。所以要是我就趁着溢价还在的时候就卖掉了，反正也不住。

3、然后另两个先卖哪个都行，反正换我的话是都不留着了。因为这两种房都属于居住性价比高的，但对应的就是价格走势弱于普宅。当然也不用着急卖，所谓走弱都是长期才明显的，短期几年无所谓。

我要建议就是先卖别墅吧，一是您确定不留了，二是这种房没有公寓好租，没必要留着。光彩的话看情况吧，也甭着急卖，这种总价高的都是越着急越吃亏，慢慢儿卖吧。

4、其他没什么建议。您这一看就是老派的房产投资模式，曾经很正确，但时代变了，再留着这三套房各项不占优。

仅供参考。

四

Q:

您说天通苑的房子质量分批次，我们现在看的是2010年交房的，是不是质量就不太好了？

A：

1、我说的是开发建设分批次，或者说分年份。但您说的这是“交房”，这跟开发两码事儿。2010年交的或许是2003年盖的呢，我们开发商本来就爱捂盘。尤其是这种保障房，当年指不定给哪家单位或哪个拆迁项目预留的呢。

因为北京从2004年之后基本就没审批过经适房了，开发的都是老项目，在2007年就都盖完了，所以2008年才出台了“新老经适房”的政策。而您这是2010年交房的，那就说不好是哪年开发的了。

2、打个比方这就跟预制菜似的，您是昨天吃到的西兰花，但或许是半年一年前就在冷库里冻结交易了的呢。两年都有可能，反正没过保质期。

3、所以您让中介查查历史记录吧，看看这房是哪一批，哪年开发的？一般来说是2003年之前的质量最好，2005年之前是还不错，之后的就得看情况了。毕竟之后就是房价飞涨，各种成本都上升，开发商不赚钱就只能是抠成本了，但也都说得过去。

仅供参考。

五

Q:

我刚看了您写的北京公务员的房子情况，我儿子也是**部的，刚一年多，收入不高，您觉得我们应该怎么做？收入也不高。

A：

1、这问题我没法儿回答，只能是看自家的情况了。如果家里能帮衬孩子买房，至少是首付，那就在能力范围内尽量呗。但如果帮不上忙，那就让孩子住公租房呗，大多数单位都能解决，有的还能提供价格更低的宿舍呢。房子是用来住的，有的住即算解决了问题。

2、另外您家儿子是北京*部还是中央*部的啊？如果是北京市的，那就没有购买福利房的政策了，除了公租房之外只能自己解决。

如果是中央*部的，那可以等待中管局的福利房。但我应该说的挺明白了，一般都得到处级之后才有排队的意义，否则排了也没多大用，司级的都有没排上的呢。那如果刚入职，就看自己的发展情况吧，一般硕士都得十年左右到处级，还得是最顺利的情况。

3、再其他我没什么可说的了，这种事儿不是我能建议的。另外按照现在的政策，即便是轮上了，购买福利房也得每平1万多，还只能是没有产权的居住权而已。也就是福利房没有金融和投资属性，只是用来住的。体制内只是稳定，其他方面并不太占优的，尤其是部委机关的。

仅供参考。

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