人均存款近12万，中国高存款推高房价收入比

文/邓浩志

人均存款近12万，中国高存款推高房价收入比

统计数据显示，2025年我国人均存款逼近12万，整体呈现住户存款增加，贷款减少的态势。其中，以广东常住人口计算，2025年人均存款为11.83万元，与2024年末的10.82万元相比增加了1.01万元。浙江人均存款15.6万元，相比2024年的13.99万元，人均存款增加了1.6万元。

央行数据显示，截至2025年12月末，全国住户本外币存款余额为167万亿元，同比增长9.71%，如果按照全国总人口140489万人估算，相当于人均存款11.89万元。

评：

很多人说中国房价高，其中之一的理据是中国住宅租金回报率低，一线城市不到2%。这意味着至少要50年才能“回本”。从投资角度考虑，年回报低于3%就是不合理的。所以房价有泡沫，要回调。

实际情况是过去四年，一线城市房价整体跌了40%左右。但一线城市租金回报率依然低于2%。也就是说租金随房价同步下滑。为什么会这样？为什么中国住房租金回报率总是稳定在2%不到的水平？关键在于中国极高的储蓄率。

欧美租金回报率普遍在3%以上，这是基于欧美（尤其美国）很多家庭存款极低，甚至没有存款的事实。他们很多人月月工资月月清，根本没有储蓄习惯。导致很多家庭很难拿出一笔大钱支付购房首付。所以购房对于他们来说是件门槛很高的事情，于是他们多数以租房住为主。租赁需求大，租金回报自然高。

而在中国则相反，储蓄率极高。工资不高的家庭，经过十年努力，也攒下一笔不小的钱。所以中国中产家庭普遍可以支付购房首付，甚至中产偏下，通过“六个钱包”也可能拼凑购房首付。再加上文化上喜欢买房，而不喜欢租房。导致了中国购房比例超高。购房需求大，则导致房价更高。类似的情况在韩国、在日本也有出现。所以东亚国家，家庭自有住房比例高于全球平均水平，房价收入比高于全球平均水平，租金回报低于全球平均水平。

所以，以全球租金回报率、以全球房价收入比来衡量东亚乃至中国楼市，存在明显的教条主义。

地产迎十年一遇机会？

最近关于楼市何时见底的话题非常热。其中最引人注目的是投资人李蓓的观点。她说：这轮调整后，房地产行业面临十年一遇的机会。而其他各路机构和财经大V纷纷谈了自己对房地产这个低迷了整整四年的行业的看法。

总体分三大类：

第一类，干地产的，多不预测市场何时见底，只提意见和建议。包括研究机构的分析师，中介或代理的负责人等。什么时候见底他们几乎都不预测，或者说得比较含糊，但建议非常具体，包括建议降低房贷利率，收储存量商品房，停拍法拍房等等。

第二类，不干地产的财经大V，不少大胆预测今年见底，甚至有大机会。包括知名的经济学家，国内投资人等。外行看，他们有他们的理论，内行看，论据暂时不充分。比如任泽平最近的观点，全部都没有具体数据支撑。

第三类，境外投行，普遍预测今年底才能见底，甚至明年。代表就是高盛、瑞银这些，至于何时反弹，他们认为更久。当前目标：争取见底再说。至于理论依据，各有各的模型，差异较大。

个人观点，仅供参考