保利豪宅出价，有人解套了

每一个楼花，都是独一无二的。

谁是北京最神秘豪宅？

答案里，会有两个楼盘：中海安澜北京和保利半壁店项目。

它们俩，实在太像了，至少体现在三个方面：

1、都在海淀，且都是低密度顶豪：中海安澜北京4-6层、保利半壁店项目3-5层；

2、从拿地到取得预售证的时间，都耗费了8个月；

3、都是先拿预售证，再公布案名。截至目前，保利半壁店项目的案名，尚有悬念，应该带有“瑞"或"璟”字样。

但，它们不算是竞争对手。

安澜北京在海淀北，单价约15万元/平米；保利项目在海淀西，单价约11.3万元/平米。

前不久，安澜北京开放了售楼处和实体样板间，揭开了神秘面纱。（详见《中海地产，发明了一种新阳台》）

保利半壁店项目，也走了中海安澜北京的路线，待开放实景后才卖房。

这，似乎成了当下京城楼市顶级豪宅，应有的姿态。

小规模拿证，先试水温

保利半壁店项目的预售证，有点意外。

它首批只拿出了四栋，共计78套，占总规划套数的23.64%。

首次小规模取证，在北京楼市是比较罕见的。

大概是先试试水温吧。

这四栋楼都在西区0003地块，位于最北边的两排。

选这两排房子率先面市，保利也是用心良苦。

1#和2#北面临铁路最近，但3#和4#是楼王、有顶复、看中心花园。肥瘦搭配，目的是让网签价格坚挺。

从产品上，也算是大小户型都兼顾了。

这78套房源，是这样分布的：

1号楼5层，两个单元共20套，建面约136㎡/139㎡；2号楼5层，三个单元共60套，建面约166㎡。

3号楼4/5层，两个单元共16套,其中，平层10套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。

4号楼3/4层，两个单元共12套。平层8套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。

上下楼价差上万元

对于每个楼盘来说，最敏感的，依然是价格。

按照预售证的均价，1#为11.82万元/平米，2#为12.17万元/平米，3#为13.21万元/平米，4#为13.42万元/平米，依次递增。

最低价为1#1单元101室，预售价为11.04万元/平米；最高价为4#1单元301室，预售价为14.76万元/平米。

它们之间的差价，达到了约3.7万元/平米。

在选房时，花姐给大家提出几个关键点：

1、性价比最高房源。

如果不介意顶层，可选2#1单元501，它比四楼的价格低了1.49万元/平米，预售价为11.74万元/平米，而对门的502室，价格为12.16万元/平米。

4#1单元202室，尽然比102室价格低了622元/平米，为12.755万元/平米。

2、性价比不高房源。

2#3单元302室，它的预售价为12.73万元/平米，比202室贵了9221元/平米；而202室比102室，贵了5533元/平米。

3#1单元301室，预售价为13.43万元/平米，比201室贵了1.045万元/平米，有点夸张。

3、最贵的房源。

保利半壁店项目首批最贵的房源是复式，二层是北面退台户型，单套预售价为3770万元至4088万元。

宝山双子开心了

保利半壁店项目的价格会卖多少？

花姐对已领证的78套房源做了测算，它们总的预售价为12.6万元/平米。

如果按照海淀9折底线售卖，实际成交价为11.34万元/平米。换句话说，它的上车门槛是1500万元左右。

不过，有消息称，保利此次直接放出了8折优惠，不知是真是假。

2025年5月20日，保利发展联合北京建工斥资45.45亿元，拿下海淀半壁店0003和0004地块，成交楼面价7.84/㎡，溢价率11.95%。

这个楼面价和9折的网签价比，缝差在3.5万元/平米。如果能顺利卖出，利润还是蛮丰厚的。

但如果按照8折来算，缝差则降至2.24万元/平米，利润将大减。

来看看海淀其他豪宅，楼面价和网签前之间的价差：

建发海晏为4万元/平米；臻澐3.48万元/平米；和樾望云与和樾玉鸣为3.4万元/平米。

此外，保利半壁店项目，还有个参照对象：香山樾。它的户型面积为185㎡、230㎡和275㎡。香山樾2023年11月开盘，供应440套，网签334套，成交均价12.16万元/平米，

从上述现象上看，保利半壁店项目8折的消息，似乎不是很靠谱。

当保利半壁店项目出价了，最高兴的，莫过于往西3.5公里外的宝山村双子。

海宸元境面前网签83套，成交均价8.38万元/平；北京隅海隅网签61套，成交均价单价8.59万元/平米。

这对兄弟，在价格上，算是解套了。

最后，花姐期待保利半壁店项目早日开盘。