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北京懋源骊云台（备案名：懋源・骊橒臺）是懋源地产于 2025 年在顺义区天竺板块推出的高端住宅项目。作为懋源地产在中央别墅区打造的第四座顶序作品，该项目于 2025 年 8 月 26 日以 10.3 亿元底价竞得，成交楼面价约 2.8 万元 /㎡。项目占地 2.3 万平米，地上建筑规模 3.68 万平米，容积率 1.6，建筑限高 40 米，规划 10 栋 7-11 层洋房，总计 202 户纯平层产品。

本报告旨在对懋源骊云台进行全方位深度研究，涵盖项目规划设计、产品特性分析、目标客群定位、核心竞争优势、市场表现评估以及投资价值判断等多个维度，为潜在购房者、投资者及行业观察者提供专业的决策参考。

一、项目规划设计深度解读

1.1 整体规划布局与设计理念

懋源骊云台采用点状式楼栋排布，这种设计理念的核心在于实现 "户户平权" 的视野体验。项目共规划 10 栋 7-11 层洋房，其中 6# 楼王为 8 层，9# 住宅楼为 7 层，10# 住宅楼为 9 层，其余楼栋均为 11 层，所有楼栋层高均超过 3.3 米。

在楼栋分布上，项目呈现明显的对称性特征。除西侧的 10# 住宅楼及配建外，其余楼栋东西对称分布，形成规整而富有韵律的空间格局。这种布局不仅保证了建筑的美观性，更重要的是最大化了每一户的采光和观景效果。

项目的双大门设计体现了高端社区的仪式感。北侧翠华街主大门长约 50 米，进门即是邻里共享中心；西侧次入口连接约 120 平米配套楼（含物业办公与地上会所）。这种双入口设计不仅缓解了社区内车流压力，也为业主提供了更加便捷的出行选择。

1.2 社区配套设施详解

懋源骊云台的社区配套堪称豪华，主要包括以下几个核心组成部分：

下沉会所系统是项目的一大亮点。社区配备约 340 平米下沉庭院及超 1300 平米下沉会所，通过约 75 米长的风雨连廊串联各个功能区域。这座风雨连廊是顺义区首个此类设施，不仅提供了遮风挡雨的便利，更成为社区内一道独特的风景线。

邻里共享中心位于主入口处，是社区社交活动的核心场所。这里不仅是业主日常交流的空间，更是举办各类社区活动的重要场地，体现了懋源地产 "参与生活，回归家庭" 的开发理念。

配套楼设施包括约 120 平米的配套楼，内含物业办公区域和地上会所。配套楼周边还设置了丰富的功能空间，包括室外运动区、休闲广场等，形成了完整的社区生活圈。

1.3 园林景观设计特色

懋源骊云台的园林设计以 **"东方禅意 + 现代极简"** 为核心理念，打造 "一轴三园五巷" 的社区园林体系。这种设计摒弃了传统的景观堆砌方式，而是通过叠石理水、曲径通幽的造景手法，营造出 "步移景异" 的沉浸式园林体验。

在植物配置方面，项目采用全冠移植的名贵树种，如成年朴树、元宝枫等，确保园林的即时观赏效果。同时，通过植被搭配和水景设计，将外部生态资源与内部园林无缝衔接，形成 "内外双生态" 的居住环境。

特别值得一提的是，项目引入了永定河活水，打造社区内循环水系，不仅提升了居住舒适度，也为社区增添了灵动的生气。这种水系设计不仅具有观赏价值，还能起到调节局部小气候的作用。

二、产品特性全面分析

2.1 户型设计创新与空间布局

懋源骊云台的户型设计堪称教科书级别，共分为 4 个户型段位：130 平、186 平、235 平以及 287 平。各户型的分布情况如下：

型面积

套数

占比

分布楼栋

130 平米

22 套

10.89%

5# 西侧和 7# 东侧

186 平米

55 套

27.23%

1#、2# 整栋以及 5# 东侧

235 平米

65 套

32.18%

4#、9#、10# 整栋，以及 7# 东侧

287 平米

60 套

29.70%

3#、6#、8# 整栋（楼王）

所有户型均为端户设计，这意味着每一户都拥有良好的采光和通风条件。更重要的是，项目实现了 "户户平权" 的视野体验，每一户都能享受到优质的景观资源。

在户型设计的技术指标上，项目表现尤为突出。所有户型的面宽进深比在 1:1 到 1.45 之间，其中最小的 130 户型面宽进深比刚好约等于 1，其余均超过这个数值，最大的为 235 平的 1.45。这种大面宽、短进深的设计极大地提升了户型的采光和通透性。

287 平米楼王户型是项目的旗舰产品，它首次在顺义楼市引入了客厅 270 度全景舱设计。这种设计让业主能够 360 度无死角地欣赏周边景观，特别是东向可以观赏 80 亩天竺公园的美景。在北京楼市中，拥有同样设计的户型只有石景山的中海玉华玖章（239 平米），而懋源骊云台的 287 平米户型在尺度上更胜一筹。

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