第七个了！刘强东，好爱上市啊

不愧是“觉醒”的东哥，一开年就这么努力！

前脚，刚刚带着奶茶妹妹出席完达沃斯年会，大秀了一波恩爱~

后脚，马上又要送一家公司去上市！

说的就是刚刚披露了招股书的京东产发。

没错，去年年底刚刚送了京东工业去港股上市，融了28亿港元，达成了6个IPO的人生里程碑。

不过一个多月时间，又要 把一家公司搞去上市！

东哥，这是要集齐7颗龙珠召唤神龙？！

不禁让人慨叹：一个京东，到底能拆出多少个IPO？！

也让人有点怀疑：京东，不会缺钱了吧？！

先来说下京东产发。

京东产发的业务始于2007年，彼时京东集团首次开启自建物流体系的战略目标。

最开始当然是依托于京东零售和京东物流，在中国的地域实施扩张。直至2018年，京东产发才开始独立运营。

京东产发的业务，说起来也很简单，就是建物流园，然后出租给物流服务供应商、制造商、电商平台跟零售商。

截至2025年9月30日，京东产发开发、持有或管理的，包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施。

资产管理规模总额1215亿，12.8%位于境外，总建面高达2710万平方米。

按照总建面排，京东产发在全国排名第二，仅次于物流园王者普洛斯。

规模做大之后，京东产发也获得过两轮融资，包括高瓴和红杉都投了。

那么问题来了，做物流园，赚钱吗？！

很遗憾，非但不赚，还要亏钱。

财报显示，2023年、2024年和2025年前9个月，京东产发的营收分别达到28.68亿、34.17亿和30.02亿。

毛利率还是很高的，基本接近70%。

但扣掉各种各样的费用，净利润居然是亏损的！

2023年、 2024年和2025年前9个月，分别亏损18.29亿、12.00亿和1.59亿。

为什么会亏损？！

主要是因为其他收入及收益拖了后腿。

看，直接亏掉了营收的三成、四成甚至六成。

其他收入及收益都包含什么？！

大头其实就是，投资物业公允价值亏损。

其实也可以理解。

这几年，房子、商铺都在跌，物流园当然也不会例外。

可能也是因为亏损，京东产发2023年就曾经尝试过冲击港股，但最终却不了了之。

这次到底能不能成，暂时要打个问号。

当然，令人意外的并不是京东产发上市，而是：

京东前脚刚把京东工业送去上市，融了28亿港币；

后脚马不停蹄，马上又要送京东产发就上市。

要知道，之前京东工业上市当天就差点破发…

眼下更是早已跌破发行价。

而眼下显然不可能是物流地产上市的好时机，但京东产发却急吼吼地要去上市~

除了让人慨叹：一个京东，到底能拆出多少个IPO？！

也让人有点怀疑：京东，不是 缺钱了？！

都知道，去年东 哥忽然“觉醒”，怒批过去五年是京东 “没有创新、没有成长、没有进步”的五年。

然后，就开始很努力~

又是搞外卖，又是搞酒旅，又是搞国际电商，又是发力线下…

一顿操作猛如虎，反应到财务上，就没那么好看了。

之前发布的三季报，虽然新业务（主要包括外卖业务）的营收同比暴涨213.7%至155.92亿；

但经营亏损却高达157.36亿，又创了新高！

官宣杀入外卖行业的一季度（3月1号） ，京东新业务还只亏13.27亿；

外卖大战打得最激烈的二季度，京东新业务爆亏了147.77亿；

外卖大战补贴退坡的三季度，京东新业务又亏了157.36亿；

算下来，去年前9个月，京东新业务已经足足亏了318.4亿！

相当于东哥每天醒来，新业务就烧掉他1.16亿！

因为外卖业务巨亏，尽管零售和物流是赚钱的，还是把京东三季度整体的净利润干成了负数：-10.51亿元。

要不是投资、利息收入、政府补贴等其他收入贡献了70多亿利润，京东净利润，就要“裸奔”了。

最终，京东第三季度净利润报63.81亿，同比腰斩！

这还不是最严重的。

自由现金流 的缩水也凸显了问题的严重性 。

去年前三季度， 京东经营活动产生的现金流净额，直接从前年同期的332.04亿，变成了-18.88亿！

能把京东这样一个现金流印钞机干到经营现金流为负，说 外卖业务是京东的 “ 吞金兽 ”也不为过。

能怎么办呢？！

当然是开源节流啦！

节流，当然就是少点补贴，烧钱力度不要那么大啦~

虽然京东账上躺着1000多亿现金，但是真烧起来，恐怕也撑不了多久。

所以我们看到，四季度开始，京东外卖的声量，明显小了很多。

至于开源，当然就是多多融资！

毕竟，整个京东可以视作一盘大旗，京东工业、京东产发的上市，本质上都可以为整个集团补血。

只不过，由东哥主动带头发起的这一场外卖大战，眼下看来是意外激活了淘宝闪购，京东自己反而没讨到什么好？！

也是有点尴尬啊！

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