三年蛰伏，京东产发重启港股IPO：京东供应链底牌浮出水面

每经记者：王郁彪 每经编辑：陈星

时隔近三年，京东产发重启港股IPO（首次公开募股）。

1月26日，京东产发正式向香港联交所递交A1申请文件，对外披露了公司的资产规模、业务构成及海外战略。京东产发是京东集团（京东）旗下现代化基础设施开发及管理平台。2023年3月，京东产发与京东另一强B端（面向企业）属性业务——京东工业曾一同提交招股书。

而去年底，京东工业成为继京东集团、达达集团、京东健康、京东物流以及德邦股份后京东系第6家公开上市公司。如若京东产发此番上市成功，京东资本版图将落下一块具有“基石”性质的重要拼图。

供应链能力成就了如今的京东，京东产发则是这个供应链生态系统的底座，战略地位不言而喻。《每日经济新闻》记者注意到，去年一场交流会上，京东集团创始人、董事局主席刘强东强调，京东所有业务都围绕供应链展开。

做“供应链的生意”，是京东产发的职能，更是京东的未来。

京东产发重启港股IPO

京东产发于2018年独立运营，其定位是现代化基础设施开发与管理平台。具体而言，就是通过投资开发、资产管理等，提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营综合解决方案。

招股书显示，截至2025年9月30日，京东产发已在中国境内29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产，总建筑面积约2710万平方米，资产管理规模总额超1200亿元（人民币，下同）。其中，超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市。

财务方面，2023年京东产发收入约为29亿元，2024年收入约为34亿元，增长19.1%，2025年前9个月收入达到30亿元，同比增长21.2%。

京东产发收入来源主要是为客户提供租赁、物业管理及其他增值服务等基础设施解决方案。2025年前9个月，基础设施解决方案的收入为26亿元，其中来自外部客户的收入占比为62.5%。

利润方面，京东产发2023年、2024年的经调整净利分别为2.61亿元、5.3亿元；2025年前9个月经调整净利为8.23亿元，上年同期的经调整净利为4.65亿元。

电商分析师、海豚智库创始人李成东在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，京东工业上市、京东产发重启IPO都在强化京东作为一家供应链公司的综合价值。特别是当下互联网流量竞争的重压之下，京东有意开辟第二战线，也是向外界证明自己作为产业互联网的价值。

基金管理规模占资产管理总规模33.7%

自2019年设立首只私募基金以来，作为向轻资产模式战略转型的一部分，京东产发系统性地实施资本循环战略。为此，其与资本合作方，将项目售予公司主导设立和管理的基金及投资工具以实现资本回收。

截至2025年9月30日，京东产发主导设立了5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、1个合伙投资平台，以及在上海证券交易所的1只基础设施证券投资基金。招股书显示，截至2025年9月30日，京东产发的基金管理规模占资产管理总规模的33.7%。

工信部信息通信经济专家委员会委员盘和林在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，京东产发的意义在于通过“小股+基金+运营”模式实现轻资产扩张，补充物流地产赛道资本运作能力。

“过去自建物流设施成本高、推进慢，京东产发通过融资，叠加平台轻资产效应等，一定程度上能够实现快速扩张，进而增强京东在供应链基础设施等的支撑力，维持整个公司业务的运转。”盘和林补充说。

李成东则认为，京东产发融资渠道的多元，以及资管规模的扩张，最终会反哺京东的主业电商零售。“做电商，前端是流量，后端也是核心还是供应链，需要物流基础设施等的支撑。回归到用户端，体感是一家平台的交付能力，包括效率、体验和服务。”李成东告诉记者。

瞄准海外扩张

2022年，随着对中国物流资产（CNLP）的收购及私有化完成，京东产发全国化网络布局的密度得到进一步提升。国内布局逐渐完善，全力出海就成了京东产发下一阶段的目标。

2024年，京东产发全面启动出海战略。招股书显示，京东产发业务拓展至亚太、欧洲及中东等海外市场，覆盖新加坡、荷兰、迪拜等核心物流节点。截至2025年9月30日，京东产发在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比已增长至12.8%。

记者注意到，2025年7月，京东产发与阿布扎比机场完成签约，共建中东智慧物流枢纽。

之后，高瓴资本旗下的EZA Hill宣布，与京东产发及一家全球房地产私募基金完成新加坡物流仓储资产组合收购，交易作价3亿新元（约17亿元），标的为位于核心物流枢纽的4座高标仓，合计17.5万平方米。这也是京东与EZA Hill的第三次联手。

盘和林表示，当前京东的增长之一来自于海外，京东产发在物流仓储基础设施等的海外扩张，是京东海外业务扩张的前提。“京东的海外布局思路，与亚马逊在模式上类似，因此京东产发需要找到一条快速完善物流仓储的捷径，让京东能够弯道超车。”盘和林称。

李成东也告诉记者，一方面，京东本身自己要做全球化业务，包括电商、零售，因此在欧洲等海外市场进行一些收购动作，其需要强大的物流供应链的支持；另一方面，中国的制造业、电商零售业企业的全球化，也需要供应链物流服务支撑。

“因此不难看到，包括京东产发、京东工业都在往海外走，在东南亚、非洲和拉美等区域，着重为出海的国内制造业、快消企业做配套供应链服务。”李成东补充说。

持股比例上，京东集团通过其全资子公司持有京东产发已发行股本总额的约74.96%。WP Entity（华平）、Hillhouse（高瓴）分别持股为6.47%。

此外，京东产发本次IPO募资金额拟在未来12至36个月用于进一步扩展公司在海外具战略重要性的关键物流节点的基础设施资产网络，并建立全球人才团队以支持海外业务扩张；在未来12至36个月将用于进一步提升公司在中国的基础设施资产网络的密度与质量并强化在核心地理位置及战略物流节点的布局。