北京房产律师：朋友合伙买房如何避坑？｜房地产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

1996年，林峰和陈明因生意结缘，成为多年好友。

2005年，两人决定共同出资购买一套位于丰台的一号房屋，用于注册公司办公。

因购房政策限制，房屋最终登记在陈明妻子周莉一人名下。

但双方口头约定：房屋由林峰与周莉各占50%份额。

为留凭证，陈明于2013年亲笔写下说明：“一号房屋由林峰、周莉共同出资购买，产权共同所有。”

2017年，公司股东会纪要再次明确：“公司现有房屋产权由林峰、周莉平均共有。”

此后，林峰夫妇持续支付房贷、承担装修及运营费用。

公司注销后，房屋本应分割，但陈明夫妇却更换门锁，拒绝林峰进入，并否认共有关系。

无奈之下，林峰夫妇起诉，请求：

解除双方共有合同关系；

判令对方支付房屋50%折价款115万余元；

周莉夫妇辩称：

“房子是我全款买的，登记在我名下就是我的！所谓‘共有’只是公司内部文件，不具法律效力。”

裁判结果

法院判决：

✅ 确认双方合同关系解除；

✅ 陈明、周莉十日内支付林峰夫妇房屋折价款115.225万元；

法院说理

法院指出，本案核心在于：是否存在“借名买房”或“共有合意”。

关键事实包括：

房屋虽登记在周莉名下，但多笔贷款由林峰账户直接偿还，银行流水清晰；

陈明作为完全民事行为能力人，亲笔出具书面证明，确认房屋为双方共有；

2017年股东会纪要虽非正式决议，但双方均认可公司名下仅此一套房产，内容指向明确；

周莉称“林峰转账是付租金”，却无法提供租赁合同或租金标准，不合常理；

房屋自始由公司使用，后由陈明夫妇单方控制，从未向林峰支付过任何收益。

法院强调：

“不动产登记虽具公示效力，但可被真实权属关系推翻。在亲友合作购房中，出资+书面确认+长期履行，足以构成共有合意。”

“名义产权人否认共有，又无法合理解释对方持续还贷及书面确认行为，应承担不利后果。”

最终，法院认定：双方存在事实上的共有合同关系，周莉夫妇单方霸占构成根本违约，应依法分割财产。

律师提示

这个案例为“朋友/合伙人共同购房”提供了重要启示：

登记≠全部权利。

即使房屋只写一人名字，只要能证明共同出资+共有合意，法院仍可确认按份共有。

书面确认至关重要。

一张手写说明、一份会议纪要，哪怕形式不完美，也可能成为胜诉关键证据。

持续履行行为强化权利。

长期还贷、承担费用、参与管理，都是“实际享有权益”的有力证明。

给客户的建议：

若与他人合作购房，请务必：

✅ 签署书面共有协议；

✅ 保留完整出资凭证（避免现金）；

✅ 在产权证上直接登记共有份额（如政策允许）；

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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