军产经济适用房，法院不认可借名关系｜房地产律师解读案例

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王建国和李志远是亲兄弟（同母异父）。

2001年，李志远所在单位——甲单位——向职工出售一套政策性住房（一号房屋），属于军产经济适用房，仅限符合条件的在职职工购买。

当时，王建国一家刚从外地退休回京，无房可住；其子王磊尚在上学。

李志远有购房资格，便同意让哥哥一家入住该房。

随后，以李志远名义与单位签订购房协议，房款7.7万余元、办证费3500元由王建国支付。

房屋交付后，王建国一家装修入住，并持有房产证、购房发票等原始资料。

但双方从未签署任何书面协议，也未明确约定“房子归谁”。

2006年，一号房屋完成产权登记，权利人明确为李志远。

此后十余年，两家相安无事。

2019年，王建国去世。

2021年，李志远要求王磊搬离房屋，并提起腾房诉讼。

法院生效判决（A号、B号）认定：

“一号房屋系政策性住房，登记在李志远名下，王磊无权占有，应予腾退。”

判决同时指出：“出资问题可另行解决。”

于是，王磊作为继承人，另案起诉李志远，请求：

返还购房款及办证费共8.07万元；

赔偿房屋增值损失10万元（待评估）。

李志远坚决否认“借名买房”，称：

“房子是我单位分的福利房，只是借给哥哥一家住。钱可能是父母出的，但房子从来就是我的。”

裁判结果

法院判决：

❌ 驳回王磊全部诉讼请求。

法院说理

法院指出，本案核心在于：是否存在合法有效的“借名买房”合同关系。

关键事实包括：

一号房屋系军产政策性住房，具有身份专属性，不得随意转让；

购房协议、产权证、发票均载明权利人为李志远；

王磊虽持有原始资料，但无法提供出资来源证明（如售房合同、取现记录）；

生效腾房判决已认定王磊为“无权占有”，实质否定了借名关系；

双方无书面协议，录音证据亦不足以证明李志远认可“房子归王家”。

法院强调：

“政策性住房不同于商品房，其购买资格与职工身份紧密绑定。即使存在出资行为，也不能当然推定存在借名合意。”

“在无充分证据证明双方达成‘出资+归产权’合意的情况下，仅凭付款和居住事实，不足以成立借名买房关系。”

至于增值损失，因借名关系不成立，赔偿前提不存在，故不予支持。

律师提示

这个案例揭示了“借名购买政策性住房”的风险：

政策性住房禁止借名。

军产房、央产房、房改房等具有身份属性，法院通常不支持借名确权，即使出资真实。

出资≠产权。

若无明确约定，出资可能被认定为借款、赠与或家庭互助，而非购房对价。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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