拿不掉又卖不掉！未来五年，这一类房子可能“冻”在手里！

挂牌半年，降价二十万，看房的人寥寥无几。

本以为是个别现象，然业内却是预测了，这恐怕是未来五年的现状。怎么说？

根据国家统计局最新数据，2025年全国二手房挂牌量已突破920万套，平均成交周期长达187天。与此同时，百城新房去库存周期达到27.4个月，创下历史新高。

房子难卖，已不是新闻，但多数房子将彻底失去流动性，怕是正成为未来五年中国楼市最严峻的挑战。

2026年开年，房地产市场释放出复杂信号。

一来，一线城市新房和二手房环比跌幅收窄，出现企稳迹象，再者，这种微弱的复苏仅限于核心城市核心地段，难掩整体市场的流动性困境。

而根据贝壳研究院数据显示，2025年重点30城二手房价与历史峰值相比整体跌幅达到39%。但比价格下跌更可怕的是交易量冻结。全国300个城市二手住宅均价2025年下跌5.2%，三四线城市部分区域跌幅突破30%。

不过住房市场从“有没有房”向“房子好不好”转变。未来五年，房地产市场将彻底告别“全民炒房”的时代，都或将进入“流动性分化”的新阶段。

房地产的黄金时代早已落幕，暴利时代一去不返，取而代之的是极致分化的“白银时代”。

而流动性危机的背后，是三重不可逆的趋势在同时发力。

很直接的原因之一，人口结构变化是首要因素。2025年上半年数据显示，100个三四线城市人口净流出87万，而20个核心城市人口净流入超120万。这种 “虹吸效应” 使得缺乏人口支撑的地区住房需求急剧萎缩。

产品更新换代带来“降维打击”。第四代住宅的崛起，直接拉开了住房品质的代差。绿色低碳、适老设计、智慧社区等新标配，让老房子瞬间过时。

总价相同、区域位置相差不大的情况下，90%的人会选择新产品而非老房子。

政策导向发生根本转变。2026年住建部明确要“控增量、去库存、优供给”。各地收购存量商品房作保障性住房，2026年预计新增200万套，这类保障房价格比同地段商品房低30%以上，刚需被大量分流。

而未来五年，一些房产将率先陷入“卖不掉”的困境。

三四线城市的远郊商品房首当其冲。这些房子既无产业支撑，也无优质配套，随着人口外流，已沦为“空中楼阁”。牡丹江部分老破小单价已跌破3000元，重回2015年水平。

大城市的老旧小户型同样面临挑战。特别是无学区加持的老破小，户型设计落后、居住体验差。随着改善型需求成为市场主力，这类房子逐渐被淘汰，北京部分非学区老破小成交周期已超18个月。

而商业属性房源更是重灾区。公寓、商铺等房源产权年限短、交易税费高，且受电商冲击和租赁市场饱和影响，流动性早已枯竭。多数城市公寓挂牌量激增但成交量寥寥。

这些房子共同特点是：同质化严重、缺乏核心竞争力、可替代性强。在房地产市场中，它们从“资产”正逐渐变成“负债”。

虽然市场不会全面崩盘，但或会形成新的房地产格局。

核心城市核心地段的优质房产，依然保持流动性。2025年12月，上海新房价格环比上涨0.2%、同比大涨4.8%。上海前滩因学区和产业集聚，房源供不应求。

未来五年，房产市场将呈现“少数核心资产坚挺，多数普通房源滞销”的格局。中指研究院数据显示，2025年上海、深圳二手房成交量同比分别增长7%和4%。

不过如此对比下来，品质住房或将成为市场赢家。

2026年改善型需求占比已经升到60%，大家都想选120到144㎡的品质户型。而有绿色建筑标准、智慧社区配置、物业服务好的房子，即使不在核心区域，也能保持一定流动性。

而面对这种分化，普通人需要调整策略，守住财富底线。

远离危险房源是第一步。避开人口持续流出的三四线城市房产、大城市远郊盘、无配套老破小和商业公寓。这些房产未来不仅难以升值，甚至可能成为“卖不掉、租不出”的沉重负担。

自然地，置换优质资产是明智之举。若持有多套房产，应尽快置换为核心城市核心板块的优质房源。上海内环、深圳南山、杭州未来科技城等人口净流入、产业集聚的区域，流动性仍有保障。

再者便是调整资产配置思路。要树立“房产不再是万能资产”的认知。合理分配资产，将40%-50%资产配置于优质房产或房产基金，其余资金配置债券、优质基金等稳健资产，对冲房产流动性风险。

而未来五年，买房逻辑已经变了。

位置、品质、配套，这三个要素缺一不可。

而房地产从“价格竞争”转向“价值竞争”，所以明智的购房者不应只问“这房子值多少钱”，而应问“这房子能满足未来多少年的需求”。