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接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级B

首先看区位评级B，其中地理b，交通c，配套a，相邻b。

金山楼市本就以本地客群为主导，对在金山新城置业的购房者而言，复地星愉湾与建发观唐府、建发朗玥都是必看项目。

三者的地理位置极度相近，彼此只隔着马路，部分楼栋甚至能对角相望，因此在配套层面完全站在“同一起跑线”：

商业上，可便捷享受区域公认的优质配套万达广场，步行距离普遍在800米左右；

医疗配套是金山医院，教育资源包括前京小学和前京中学，生活配套已相当成熟完善。

不过，复地星愉湾在小环境上仍存在一些差异。项目南侧与金山医院仅一路之隔；东侧是幼儿园，其余方位多为住宅小区与空地，虽然相邻上也给了b，但对比来看稍显逊色，比如建发朗玥离万达广场距离更近，建发观唐府南侧有天然水系。

产品评级B+

再看产品评级B+，其中规划与排布b+,公区b,户型b+,内装b。

与建发系项目相比，复地星愉湾最大的不足是公区表现较弱。

我们依次来看，首先规划排布上，同为高低配规划，项目的高层与叠墅未分区，也无景观资源。而观唐府得别墅区不仅独立性强，还有充裕的南向面宽与水景资源。

再看公区展示，复地星愉湾800㎡的营销中心兼作未来主入口，因为项目正南面紧邻医院，主入口不得不设置在小区西侧，直接导致整个参观动线格外冗长，而且展示效果又较为平淡；反观建发系，观唐府以盛唐门头+中式园林打造，朗玥更是直接做出11000㎡的实景示范区，视觉冲击更强。

户型上复地星愉湾在做差异化竞争，高层主打舒适度，户型面积均有放大，三房98-138㎡、四房156-195㎡，而建发观唐府三房93-129㎡，四房143㎡起；

叠墅则主打低总价，面积控制在139-155㎡，而建发观唐府的叠墅起步就是175㎡。

内装上，叠墅为毛坯交付，高层装标以实用性品牌为主，包括方太厨具、西门子厨电、科勒洁具，以及威能地暖与中央空调系统等。

交易评级C

最后交易评级给到C，其中定价b+，供需d，竞品c+, 能力b+。

从大环境来看，金山楼市供求关系本就失衡，是全市知名的高库存区域。2022年，复地星愉湾与建发项目同期开盘，建发观唐府首开即清盘，后续月销稳定在五六十套；而复地星愉湾开盘去化低，同期月度成交量仅有二三十套。

此后，它也调整了策略：价格层面，通过大幅提升佣金比例变相折价引流和销售；推盘节奏上，首开遇挫，后续每次加推都刻意选择错峰入市，即在建发开盘后的下个月再加推。这一调整取得了一定效果，截至目前供应1442套，去化1278套。

但伴随着大环境持续走弱，又遇建发朗玥这个明星盘的高频加推，复地星愉湾的交易情况又逐渐下滑。

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