豪宅专业户--金茂的得房率，比小房企通派低40%，丢人不？

一个饶有意味的现象，通派的刚改楼盘做到155%得房率，金茂的豪宅才做到110%得房率，豪宅专业户，退步到如此地步了么？

作为2025年的销冠，央企金茂在郑州楼市的存在感一定是NO.1.但1月24日，业内翘首以盼的金茂·璞逸缦湖「智立方」样板间正式启幕。

不少地产老炮发现，北龙湖富人窝的豪宅--璞逸缦湖，得房率竟然不如前几天开示范区的通派龙湖御潮云上！

是富人们人傻钱多不在乎赠送面积么？是作为豪宅专业户的金茂，骄傲了么？退化到没有做大露台的能力了么？

当然不是！

金茂不是不知道大露台是个卖点，更不是不知道得房率高是个卖点！

但是向外伸的大露台和楼间距一定是矛盾的，露台越大，楼间距必然越短。而楼间距短了，势必影响采光！

同时向外伸的大露台和住户隐私也是有矛盾的，外伸的越多，隐私肯定不可避免要暴露一些！

通派是个小房企，靠龙湖赋能，龙湖做改善盘，在国内遥遥领先！当然也懂豪宅。但和豪宅专业户比，略有逊色！

龙湖当然深谙大露台和楼间距以及隐私的微妙关系，但是被赋能的通派需要卖点，需要一个郑州最高得房率的卖点，一个高达78平露台，郑州最大的露台的卖点！

如果连这些卖点都没有了，在郑州热电厂地块，这个郑州西三环西北角，教育配套一般，地铁一公里左右，靠王府井商圈辐射为生的楼盘，还有什么卖点？

即使完全靠嘴吹，也需要卖点呀！

难道吹自己在郑州做过三个四代宅，可是一平方也没有交付过，没有一个业主呀！

你以为的对手，中原电建华熙府，是以交付圈粉，是以几万业主的满意做背书的！

对意向购房人而言，对通派有体感的无非是看起来还算漂亮的售楼部、示范区！这还是在龙湖赋能加持下实现的！

通派的第一个楼盘、第二个楼盘，都属于政区房，离郑州市政府不到500米，属于闭着眼都能卖的楼盘！

通派，当然有优点，老板眼光不错！别人恐惧我贪婪，在其他房企都保守、恐惧市场之时，敢于拿钱砸政区房优质地块！

但这个并不优质的郑州热电厂地块，是通派面临的考验！也不能说这个地块完全不行，但是这种有产业配套的，整体面积高达998亩的大盘，第一块地，扮演的完全是拓荒者角色。

为啥和这块地传出绯闻的华润，最后时刻才放弃！

是华润产品力不强，运营能力不行么？当然不是，而是在市场下行期，华润担心投资回报率！

产品力、运营能力遥遥领先的华润，都啃不下的骨头，通派凭啥认为自己行？家里有矿么？

家里有矿，也得聚焦呀！而通派，在郑州还没交付过一平方，就又去武汉武昌拿地了！

犹记得当年风头正劲的永威、康桥，在郑州基本就是打便友商无敌手！

永威曾在高新区硬钢风头正劲的龙湖，那可是重庆龙湖的御林军，不是今天给通派赋能加持的龙湖代建！

近在咫尺近战的结果是，永威西棠卖的比龙湖的盘贵1千多元，还卖的比龙湖好！康桥美庐湾，在央企云立的滨河国际新城，是绝对的扛把子，在豪宅窝--北龙湖，康桥的诸子庐，也让群雄黯然失色！

不论康桥还是永威，如果永远死磕郑州，现在的榜一、榜二估计就是这两家了！

杯具就在扩张太快，正如某地产老炮所说，虽然这两家产品力可吊打国内绝大多数开发商，但运营能力，还属于中小房企的能力范畴！

当情怀大于能力，产品力扛把子这一块长板，托不起老板们的野心！

通派比当年的永威、康桥更大胆子，那两家是在郑州有了雄厚的客户基础，把一众友商打得丢盔卸甲，山至绝顶我为峰，开始膨胀！

而通派是在郑州偶然撞大运，赚了一把后，就开始膨胀了！就开始南下武汉！现在的市场，虽然地是好拿了，但买房的客户难找了呀！

通派在郑州的项目，中原颂一期，赶上了四代宅爆发+政区房红利，卖的的确很牛，但二期产品户型做大了，可惜去化变慢了！

没有了政区房加持，分散精力到武汉，还要啃热电厂御潮云上这个硬骨头，结局能好么？希望它好运吧！