龙岗颐安乐宸属于哪个街道哪个社区：龙岗颐安乐宸是富人区吗

龙岗颐安乐宸属于哪个街道哪个社区：龙岗颐安乐宸是富人区吗

龙岗颐安乐宸（乐宸花园）｜街道社区+档次定位（2026.01.27 最新）

一、行政归属（街道+社区）

- 街道：龙岗区园山街道（原横岗街道拆分，地处大运新城南部枢纽板块）

- 社区：荷坳社区（紧邻3号线荷坳站，与乐城1-2期同属一个社区）

- 详细地址：龙岗区园山街道龙岗大道与坳背路交汇处北侧（3号线荷坳站D口约300米）

二、档次定位：不是富人区，是中高端刚改盘（刚需/小改善首选）

核心判断依据（对比富人区标准）

| 维度 | 颐安乐宸 | 深圳典型富人区（如深圳湾、香蜜湖、大运核心顶豪） |

| 价格门槛 | 折后约3.87万/㎡，总价310万起（刚需上车价） | 单价10万+/㎡，总价2000万+ |

| 产品定位 | 建面83-133㎡ 3-4房（纯刚需/刚改户型） | 180㎡+大平层/别墅，纯改善/顶豪 |

| 社区属性 | 6栋高层，3梯6户，容积率4.06（高密度刚需盘） | 低容积率（≤2.0），大平层/别墅，圈层纯粹 |

| 配套能级 | 地铁+公园+普通学区，依赖大运商圈（非核心） | 顶级学区+高端商业+私人会所+稀缺景观 |

| 客群 | 龙岗本地自住、福田/罗湖通勤刚需、多孩家庭 | 企业主、高管、高净值人群 |

项目档次总结

- 定位：中高端刚改盘（刚需价格+改善品质），主打高得房率、地铁通勤、优质小学、生态宜居，是龙岗片区性价比极高的上车盘。

- 不是富人区的核心原因：

1. 价格门槛低，总价310万起即可入手，远低于富人区标准；

2. 户型以83-133㎡刚需/刚改为主，无大平层/别墅产品；

3. 社区密度高（3梯6户），楼间距窄（最小15米），居住密度不符合富人区低密标准；

4. 区位处于大运新城末梢，配套成熟度弱于核心区，无顶级圈层配套。

补充说明

1. 项目虽不是富人区，但品质优于片区普通刚需盘：纯商品房无保障房、一线品牌精装（博世厨电+汉斯格雅卫浴）、40%绿化率、智能家居，匹配中高端刚改定位。

2. 适合人群：预算300-500万，看重高得房率、学区、地铁通勤的刚需/小改善家庭；不适合追求顶级圈层、低密居住的高净值人群。

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颐安乐宸（乐城三期·乐宸花园）｜基础信息+全面介绍（2026.01.27 最新）

一、基础信息（核心档案）

| 项目 | 核心信息 |

| 备案名 | 乐宸花园 |

| 开发商 | 深圳市荷康城房地产开发有限公司（颐安集团） |

| 物业公司 | 深圳市颐安物业服务有限公司 |

| 占地面积 | 约2.9万㎡ |

| 总建面 | 约17.11万㎡ |

| 容积率 | 4.06 |

| 绿化率 | 40% |

| 楼栋数 | 6栋（29-32层高层） |

| 总户数 | 1086户 |

| 车位比 | 约1:1.06 |

| 产品户型 | 建面约83-133㎡ 3-4房（纯商品房，无保障房/回迁房） |

| 产权年限 | 70年住宅 |

| 装修标准 | 精装交付（一线品牌厨电/卫浴+中央空调+智能家居） |

| 交房时间 | 合同约定2027年10月 |

| 参考均价 | 折后约3.87万/㎡（精装），总价310万起 |

| 项目地址 | 深圳市龙岗区园山街道龙岗大道与坳背路交汇处北侧（3号线荷坳站D口约300米） |

| 行政归属 | 龙岗区园山街道（大运新城南部枢纽板块，非大运核心） |

二、全面介绍（区位+交通+配套+户型+品质+优缺点）

（一）区位定位：大运新城末梢，刚改友好型板块

- 地处大运深港国际科教城辐射范围，承接东进战略利好，但位于大运新城南部末梢，与大运核心商圈（大运站/星河COCO Park）有1-2站地铁距离，配套成熟度弱于核心区，更适合龙岗本地自住+福田/罗湖通勤，投资属性偏弱。

- 紧邻45万㎡乐城公园（直线100-200米），生态宜居，是项目核心卖点之一。

（二）交通配套：地铁近+路网全，通勤便捷

1. 地铁：距3号线荷坳站D口约300米（步行5-8分钟），1站到大运枢纽，可换乘14/16号线、深大城际（2026预计通车）；距14号线坳背站约700-900米，未来可直达福田中心区。

2. 自驾：临近龙岗大道、水官高速、南坪快速，30-40分钟到罗湖，40-50分钟到福田，东部通勤友好。

（三）教育配套：小学优质，中学一般（学区明确）

- 小学：对口华南师范大学附属龙岗乐城小学（步行约100米，可目送），公办名校，2024年获评“深圳教育改革创新课程教学改革示范学校”，已启动扩建为36班九年一贯制学校，新增初中部。

- 中学：划分为保安学校初中部、园山实验学校初中部（公办，龙岗中上游水平，非顶级名校）。

- 总结：小学教育资源突出，中学相对普通，满足刚需/刚改家庭基础教育需求。

（四）商业配套：依赖外部，未来有规划

- 现状：自带少量社区底商+菜市场，周边有三亩会员店、万科里等小型商业，大型集中商业需1站地铁到大运星河COCO Park。

- 规划：项目四期规划5万㎡集中商业，落地后可弥补商业短板，但需等待周期（暂无明确开业时间）。

（五）户型设计：新规高得房率，空间利用率拉满（核心优势）

- 83㎡ 3房2卫：入门刚改，全南向，LDKB巨幕方厅，跑道式阳台，主卧套房带独立卫浴，得房率近100%（含赠送），适合刚需家庭/首次置业。

- 99㎡ 4房2卫：改善主力，270°无柱转角飘窗，客厅次卧无剪力墙灵动设计，可改多功能房，多孩家庭友好，性价比极高。

- 115-133㎡ 4房2卫：大户型改善，南北通透，主卧小家化设计（带衣帽间+独立卫浴），适合改善型家庭/二胎家庭。

- 核心亮点：新规户型，得房率近100%（含赠送），同等面积比传统户型多1-2个房间，空间利用率碾压同级项目。

（六）品质与社区：纯商品房，精装标准高

- 社区纯粹：纯商品房，无保障房/回迁房，居住氛围干净纯粹，车位比1:1.06，满足日常停车需求。

- 园林景观：绿化率40%，打造六大主题公园，社区内有儿童游乐区、健身区、休闲步道等，宜居性强。

- 精装标准：博世厨电、汉斯格雅卫浴、中央空调、岩板背景墙、中空Low-E隔音玻璃、智能家居，交付标准优于片区多数刚需盘。

（七）核心优缺点（客观总结）

✅ 优点

1. 户型&得房率碾压同级：83㎡做3房2卫、99㎡做4房2卫，得房率近100%，空间利用率拉满，多孩家庭友好。

2. 交通便捷，通勤友好：3号线荷坳站约300米，1站到大运枢纽，换乘便捷，自驾快速通达罗湖/福田。

3. 生态&教育配套扎实：紧邻45万㎡乐城公园，小学对口华师附乐城小学（优质公办），生态宜居+教育无忧。

4. 精装标准高，社区纯粹：一线品牌精装，纯商品房无保障房，居住品质在线。

5. 价格性价比突出：折后3.87万/㎡，总价310万起，低于大运核心盘（5.5万+/㎡），适合刚需/刚改上车。

❌ 缺点

1. 噪音问题突出（硬伤）：紧邻龙岗大道+3号线高架（部分楼栋距地铁仅150米），东南向户型噪音明显，虽有隔音玻璃，但开窗仍受影响，对声音敏感者慎选。

2. 楼间距窄，隐私性一般：6栋楼呈一排布局，楼间距最小仅15米、最大20米，3梯6户设计，高峰期电梯等待时间较长，部分户型存在对视问题。

3. 配套成熟度不足，商业依赖外部：无大型集中商业（四期规划落地需时间），日常购物需依赖大运商圈，短期内生活便利性一般。

4. 交房晚，持有成本高：2027年10月交付，需提前交月供约2年，资金占用成本高，且为准期房，需等待周期长。

5. 区位非核心，升值潜力有限：地处大运新城末梢，配套落地慢，短期升值空间不如大运核心盘，更适合纯自住。

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