昌平楼市，送出了“四件套”

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

周月莉的动作，干脆利落。

1月22日，未来城·星寰时代公示了报规图。这是她执掌未来科学城置业后，独立操盘的处女作。

从拿地到出图，仅花了2个月时间。

这个速度，甚至把中建智地也比下去了。

中建智地拿下歇甲村地块，比星寰时代早了20天，报规图也是在同一天公布，但案名未发布。

对于未来科学城置业而言，星寰时代的分量很重。

前些年，它主要以参股的形式，与诸多全国性品牌地产商，在昌平楼市合作，如：中海地产、中建智地、越秀地产，等等。

周月莉深度参与其中。

现在，她要为未来科学城置业打造自己的作品。

星寰时代刚刚拿地时，周月莉的朋友圈，迎来了一众地产大佬的点赞。

在男人主导的地产江湖里，她是少有的女将。

星寰时代的骨相很好。

它由0002、0003两个住宅地块构成，用地面积约2.86公顷，地上建面6.35万㎡，面宽共计240米、进深约80米，容积率2.17。

一共规划15栋住宅，很清爽，两排楼平行排列。

对照土拍文件，它的报规图传递出几个关键信息：

一、东西两地块指标打通

原规划：西地块占地1.87万平米，地上建面4.02万平，容积率2.15，限高80米；东地块占地0.99万平，地上建面2.19万平米，容积率2.2，限高60米。

报规图：东西地块指标合并了，地上计容建面6.2万平米，不计容建面1456平米，容积率变成了2.17。

它在建筑限高上也很克制，最高只有54.75米。

为什么这两块地可以“合并”？

土拍文件里埋下了伏笔：居住用地为同一实施主体时，在建筑规模总量不变的前提下，两地块之间可统筹地上建筑规模指标。

二、街坊路从"直线"变"曲线"

星寰时代西地块里，有一条街坊路。

它南北走向，呈"S"型，宽8米。虽然它计入土地出让面积，但不计入绿地率。

原本，这条街坊路的规划，和英泽路是平行的，直线、向西北微斜。

将街坊路变弯，这是开发商通常的做法，可以参照的案例蛮多：朝阳区的中海万吉玖序、金茂满矅、紫京宸园，等等。

按照道路管理规定，街坊路作为城市道路的一种形态，是不允许封闭的。

但北京现有街坊路的项目，基本都有一个共同点：对街坊路进行封闭管理。

花姐判断，星寰时代的街坊路管理，会依葫芦画瓢。

三、两地块实现了连通

星寰时代的东西两地块地下，实现了连通。

从图纸上看到，两地块中间的英泽路北段，有两条黑色的虚线，那就是连通的位置。

它长20米、宽约14米，位于负一层。

在北京，这种将双子地块地下连通的楼盘，并不多。

之前，只有三个先例：海淀保利半壁店项目、通州的中建运河玖院、以及大兴区大兴集地的021/022项目。

这种做法，主要是让地块之间的车库交通更为顺畅。

四、完备的生活体系

星寰时代的大门及会所体系，集约、完整。

1、大门有三座。0002地块的西北门、东门，和0003地块的西门。其中，东西两个主大门正对着。

这会产生一个小弱点，两块地的车库出入口正对着，且与两个人行大门很近，会出现人车交织的景象，交通安全需要多注意。

2、大门造型。由于图纸不太清楚，线条复杂。花姐大致勾勒出，东西地块的大门装饰架构面积很大，把人行和车库入口包进去了，让大门区域显得十分气派。

C、会所。东西地块各有一个邻里中心，高6.8米。西地块的2-4#首层架空，通过风雨连廊把它们串联起来。西区的大门南侧，还有一条下狭长的下沉庭院。

花姐认为，对于一座只有6.2万平米建面的住宅，星寰时代在生活配套体系上是花了功夫的。

五、昌平首个"四件套"赠送

星寰时代拥有典型的好房子元素。

在昌平楼市，它在阳台设置上做了一些突破。

1、它的南向做到了通面内嵌式阳台，进深1米和1.8米组合，封闭、赠送一半面积；

2、北面为设备阳台，进深1米，大户型设备平台有2个，小户型通面；

3、部分楼栋设花池阳台——全赠送，分布在西区的1#和2#，东区的2#。它们都是18层，视野非常好；

4、端户有飘窗，主要是将中央景观纳入眼底。

简而言之，星寰时代的赠送面积有四件套：内嵌阳台+设备阳台+花池+飘窗。

之前，昌平楼市只有三件套：内嵌阳台+设备阳台+飘窗，且南向内嵌阳台没做到通面。

有了对比之后，星寰时代的性价比就出来了。

六、最低400万元上车

星寰时代共计647户住宅，户均建面95.55㎡。

它会出什么产品呢？

星寰时代喊出了口号：“献给向上青年”，将客群锁定在28-38岁的产业新贵与通勤刚需。它的西北方向，离地铁17号线未来科学城站约600米。

花姐推测，它的户型面积为78平米、90平米、100平米、110平米和126平米，最低400万/套可上车。

它的售价，可以参照北京国贤府。

北京国贤府二期于2025年4月开盘，供应850套，网签526套，成交均价5.26万元/平米。

其中，80平米一下户型供应71套、网签57套；80-90平米供应80套，网签66套；90-100平米供应86套，网签53套；100-110平米供应307套，网签155平米；120平米和130平米零供应。

由此可见，它卖得最好的，还是100平米以下户型。

星寰时代有一个对手，往南4.6公里的中建歇甲村项目，户型为78平米、97平米、107平米、116平米、126平米和140平米。

它们是堂兄弟关系，在营销策略上，花姐估计会采取差异化。