北京酒店业开启“腾笼换鸟”淘汰赛，其他城市会跟进么？

图源：北京悉昙酒店

最新消息显示，北京计划到2030年打造10个集聚国际国内知名酒店品牌的高端酒店集群。

而在2025年10月前后，北京市东城区出台的规定，明确禁止新开三星及以下标准的酒店。《酒管财经》注意到，早在2022年公布的《北京市新增产业的禁止和限制目录（2022年版）》中，已明确将三星级以下标准的酒店列为“限制类”。

一边是大力支持高端酒店集群，一边是限制低星酒店项目入市，北京市对于酒店业的发展态度愈发清晰。

事实上，我国酒店业供给早已饱和，但产品结构调整仍有很多优化空间。结合首都的动作和态度，未来其他地市是否会陆续跟进？哪类酒店投资将受更多限制？诸位酒店投资人又该如何提前规划自身的酒店投资布局？

北京酒店业：远近高低各不同

北京市酒店行业发展大会传出的消息，计划到2030年，北京将打造10个集聚国际国内知名酒店品牌的高端酒店集群，推动全市酒店连锁化率升至60%以上，培育各类高品质酒店600家以上，基本形成布局合理、类型多样、功能完善、特色鲜明的行业发展格局。

北京市酒店行业发展大会现场 图源：文旅北京

《酒管财经》简单总结了一下：从产品结构来看，拓展高端酒店规模，扩大中端酒店市场，推动中小酒店转型升级；

从产品特色来看，支持酒店发展“酒店+”，培育小而精、小而优、小而美的精品酒店，推动“人工智能+酒店”建设，支持打造具有北京区域特色的酒店管理品牌及品牌输出。

整体来看，“推动全市酒店连锁化率升至60%以上”的目标并不难实现。

根据中国饭店协会发布的《2025年中国酒店业发展报告》显示，截至2024年底，我国酒店业客房连锁化率为40.09%，一线城市已经达到60%。

而其目标中包含“10个集聚国际国内知名酒店品牌的高端酒店集群”，传递出北京市对于酒店业产品结构调整的态度。

其实，北京市对于不同酒店产品的态度表现出极大的差异。

2025年10月，北京市东城区出台《东城区酒店业管理暂行办法》。第十二条明确提到：本区禁止新设立或迁入住宿业（精品酒店或主题酒店、三星级及以上标准的酒店除外）。

彼时，业内的一致反应是：北京市这是要严格限制酒店产能供给了么？

其实，如果往前追溯，北京市很早之前就有类似的规定。

在2022版本的《北京市新增产业的禁止和限制目录》中，在住宿与餐饮业的细分门类中明确提到，禁止新设立或迁入住宿业（精品酒店或主题酒店、三星级及以上标准的酒店除外），并将其定义为限制类。

作为我国的政治、经济、文化中心，北京市具有极强的特殊性。其客源数量、消费力等因素都在吸引着诸多投资人在此开设新的酒店项目。

但是，在全国酒店供给处于高度饱和的大背景下，北京市自然也不例外。面对阶段性的供需失衡，以及经济活跃度调整，该地住宿业的整体营收并不乐观。

北京市统计局数据显示，在2025年前11个月，北京市住宿和餐饮业的营收为1391.6亿元，同比下滑2.7%。不过，利润综合实现33.3亿元，同比增长23.5%。

这里需要解释一下，1391亿元的营收和33.3亿元的利润，看似是很大的数字，但是它是1600个限额住宿业主体和3500个限额餐饮业主体的总和。如果平均摊分一下，大家的日子可能并不好过。

也正是在这样的背景之下，北京酒店业的“腾笼换鸟”策略往前推进的节奏愈发清晰。

哪些城市有望跟进？

在全球范围内，限制新增酒店的现象较为普遍。

比如：2024年9月，印度尼西亚巴厘岛暂停新建酒店，当地政府称此举主要是为了应对过度开发和保护当地文化；

2024年4月，荷兰阿姆斯特丹市政府表示，为抑制大众旅游，该市将不再允许新建酒店建筑。

同样是2024年5月，为解决过度旅游问题导致部分地区民宿酒店建设过快，日本不少地方政府准备征收“住宿税”。

回到国内市场，从宏观层面来看，最新的《产业结构调整指导目录（2024 年本）》由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。旅游业为鼓励类目，在限制和淘汰类目中，亦没有酒店住宿业的身影。

《酒管财经》查阅相关资料，具体到国内各地，除了北京市之外，目前暂未有城市明确将住宿业列为限制类目，住宿业多为鼓励类。

比如：在深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2022年本，征求意见稿）中，“海洋旅游住宿、海洋旅游经营旅游业等”为鼓励类；

宁夏的“住宿和餐饮业”，属于鼓励类；

西藏地区的“AAA级及以上旅游景区、星级旅游酒店、旅行社的运营”，属于鼓励类；

青海的“AAA级及以上旅游景区、星级旅游酒店、等级旅游民宿、旅行社的运营，旅游景区、旅游项目开发和经营”，属于鼓励类；

不过，也有部分城市因生态、环保等问题对酒店业态加以限制。

2023年，大理印发《大理市旅游民宿管理办法（试行）》，把旅游民宿选址划分为“禁止发展区”“限制发展区”和“绿色发展区”。《酒管财经》注意到，禁止和限制区域多为自然保护区、水源地、基本农田等。

大理空山语酒店 图源：小红书@呵呵旅行手账

2022年8月，《舟山市普陀山风景名胜区条例》获表决通过。该条例明确要求，禁止在风景区核心景区内新建、扩建宾馆、酒店、招待所等；

有多位酒店行业人士跟《酒管财经》提到，对于那些投资热门且明显具有供给泡沫的地区，理应提升酒店准入门槛。

华美顾问将我国酒店投资分为投资潜力区、投资热门区、投资慎入区、投资过热区。其中，重庆、苏州、大连、深圳、南京、杭州、青岛等地均为过热区。

不过，也有声音称，酒店业是高度市场化的服务业，行政手段不应过多干预。对于投资人来说，需要结合市场供需情况，做出更加理性的决策。

《酒管财经》建议，一线、新一线城市可从城市规划的维度，对新增酒店项目的产品结构加以引导和限制，有目的地优化当地酒店供给。毕竟，纯粹依赖市场行为，行业的整体盈利情况，可能会出现更大的波动。

未来如何投酒店？

坦言之，现阶段并非投资酒店的最佳时机，尤其是投资新建的毛坯项目。但回到行业投资的话题上来聊，《酒管财经》建议，投资人可着重关注以下内容。

第一便是存量焕新。

其实，在北京市酒店行业发展大会上，当地鼓励酒店开展老旧建筑主体改造、内部装修升级、水电气热改造、设施设备更新。并引导与三、四星级标准相当的中端酒店通过提升改造实现提质焕新。

并且，商务部等9部门《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》也提到，鼓励各地结合城市更新行动，推动住宿经营主体开展老旧建筑主体改造，优化改造相关证照办理流程。

《酒管财经》认为，城市地标类的老酒店、地标老物业、核心位置物业等均为存量市场的重要增量。酒店市场存在多个针对存量市场的品牌，并制定出轻改、中改、重改等多种焕新方案。投资人均可进行尝试。

原办公大楼焕新为商旅酒店 图源：佛山发布

另外，投资人还可着重考虑灵活长住酒店品牌。上述老物业大多拥有很好的位置，投资人可结合客群画像、消费力等，选择服务式公寓品牌。

目前，类似的焕新案例已经出现。格诗庭、憬黎等品牌的新签项目，大多为存量物业焕新。

第二是选择更加细分、更具特色的酒店产品。

我国酒店供给除了过剩之外，还存在不平衡的问题。部分区域、部分细分领域还有阶段性短缺的现状。投资人需要结合当地实际情况，在诸多品牌中选择更加匹配的产品。

比如旅居酒店品牌。基于当下用户实际诉求和画像的调整，《酒管财经》此前曾多次推荐该类酒店产品。未来的旅居，大概率将成为一种新的生活方式。而市场也将呼唤更多的旅居酒店品牌。

除此之外，康养疗愈酒店更具市场竞争力。但是，截至目前，市场上尚未出现拥有足够声量的酒店品牌。现存部分康养疗愈酒店产品，存在“拉虎皮扯大旗”的情况。

而对于传统的经济型酒店、传统商务酒店等产品，当下市场显然对投资人的专业素养、投资回报耐心都提出了更高的要求。

第三是转变投资心态。

《酒管财经》此前推送的《投资酒店，忘掉三年回本这件事吧丨老板有话说》文章中提到，如今酒店投资逻辑已彻底改变，曾经稳赚不赔的买卖当下成了考验耐力的长跑。

对于投资人来说，要摒弃投机心理，在租金红利、品牌红利之外，还要谋求运营红利等。当整个市场由高利变为薄利，投资人亟需扭转心态，换个角度重塑酒店投资逻辑。