⚡官方通告｜御林湾官方售楼处发布：北京御林湾启幕理想生活新篇

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预约咨询热线 现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨

朝阳奶西板块曾凭借中建宸园、首开金茂望京樾的热销红极一时，快速跃升为北京楼市“新贵”地位，近两年随着市场下行和核心地段供地热度不减，奶西板块虽然在加速兑现但略显落寞，如今板块北京御林湾新盘入市，奶西能否迎来自己的2.0时代？此篇将理清四个问题：

• 朝阳“新贵”奶西板块的崛起之路
• 奶西是饼吗？支撑板块价值逻辑在哪里？
• 奶西板块值得买吗？项目该怎么选?
• 南皋、东坝、奶西板块如何抉择？
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奶西板块位于北五环来广营桥以北区域，京承高速西侧，南侧3公里就是来广营、5.5公里为第二CBD望京核心区，西北两侧被温榆河生态体育公园和湿地公园围合，西侧穿过温榆河公园就是新北苑醇熟城区，东南侧为阿里巴巴北总部所在的中关村朝阳园产业区，作为先规划后发展区域，历经三年一阶段规划地块基本全部落位。

• 朝阳“新贵”奶西板块的崛起之路
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奶西板块最早的一个小区东洲家园作为就是2017年首农建成的，很多人以为东洲家园是回迁房，其实并不准确，东洲家园共6栋塔楼2386套，主力户型为86平两居，房屋产权都是自主型商品房，当年销售价格是22000元/平米。

随后首农开始进行229-323、29-324地块开发，也就是今天的北京御林湾，因股权纠纷从2017年拿地中途经历动工-停工-复工、改规-报规等拖延，现在才最终面世，其早在2021年年初就已完成部分楼栋基础及地下主体结构的施工。

如果照这样发展下去，奶西迎来的将是另一个故事，直到完全市场化的首开金茂望京樾、中建宸园两个项目入市热销，奶西才真正进入大众视野，如果深究其中更深刻的原因，那就是天时地利人和。

首先“天时”，奶西赶上了2022年望京高热的市场和2023年2-4月疯狂到极致的小阳春，而此时整个朝阳乃至北京并没有太好的项目可供选择，朝阳庞大的购房需求与奶西撞个满怀，在市场洪流中即使资质平平的项目也不会搁浅，几个项目一年合计网签150亿。

其次“地利”，奶西的的崛起是在朝阳北扩战略背景下，因其与望京、中关村朝阳园恰到好处的距离被纳入整体规划，确定了先规划后发展的蓝图。相比南皋、金盏、黄渠这些地块，奶西与十大八里店一样，是一块有序发展的净地，而不是穿插着“打补丁”,其好处是兑现力强，全城市新界面，功能布局完善，能够确保产业、生态与居住功能的协调共进。

一、双河环抱，低密生态住区，温榆河，清河交汇，毗邻亚洲最大湿地公园温榆河公园

二、送精装，送花园，送仓储，一层送花园，户户送仓储，600万-1000万

三、300米超级环廊 五大功能区+儿童区+宠物区+活动区+会客区+书吧区

四、60米面宽归家大门+玻璃幕铝板外立面+尊崇五进归家+自建2.3万㎡双商业

五、百米楼间距，8.6万m2园林景观，三大会所，现浇工艺品，营造奢阔从容的生活体验。

一、项目概况

• 基础信息
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• 项目地址：北京市朝阳区奶西板块来广营北路与顺白路交汇处
• 产品类型：8-15层低密洋房及小高层（共21栋，分东西两区开发）
• 产权年限：70年住宅
• 占地面积：约10.5万㎡
• 建筑面积：约32万㎡（其中住宅21万㎡）
• 容积率：2.0
• 绿化率：30%
• 总户数：西区76套，南区1487套；共1563套。
• 层高：3米
• 车位配比：1:1.3
• 物业：待定
• 物业费：待定
• 销售状态：待售（预计2025年12月底开盘）
• 均价：南区预计6.5/㎡，西区预计7.5万/㎡
• 主力户型：89㎡三居（760万起）、125㎡三居（1060万起）、143㎡四居（1220万起）
• 得房率：77-88%
• 交付标准：精装修（含智能家居系统、中央空调、新风系统）
• 交房时间：2027年10月
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二、核心区域与交通配套

• 区域价值
• 区位定位：朝阳区奶西板块核心，望京、未来科学城、西二旗三大大产业区交汇带
• 板块优势：生态公园环绕，温榆河公园、清河营公园、勇士营公园、奶栋公园等，低密宜居板块

• 交通网络
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• 轨道交通：距地铁14号线善各庄站3公里
• 道路交通：京平高速、机场高速、北五环环绕，自驾15分钟达望京CBD，35分钟至三元桥

三、周边生活配套

• 商业配套 | 旗舰商业环伺，纯享潮流风尚
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• 项目北侧已有约2400㎡醇熟底商，已全面落成，畅享一站式便利生活。
• 西侧龙湖北苑天街、华贸天地、城悦荟，南侧保利广场、华润万象汇，东侧马泉营奥特莱斯，更有望京万象汇、林奥CITY PARK购物中心、合生麒麟汇、望京凯德MALL等前沿潮流地标。

• 教育 | 12年制目送式教育，国内国际优质资源起跑未来
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举步即达芳草地国际学校（东洲校区）、国资中心幼儿园，近邻朝阳外国语学校承办的优质学府(预计27年开学)，周围还分布八十中温榆河分校，以及青苗、哈罗等16所国际学校，以国际化视野启航未来。

• 医疗 | 优质权威医疗矩阵，护航健康生活
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约3公里北京爱瑞医院（规划中），近抵和睦家医院，2大国际私立医院护航。约2公里朝阳区妇幼保健院（北部院区），约3公里中日友好医院（规划中），以及航空总医院、地坛医院、清华长庚医院等5大公立医院，守护健康。

• 生态 | 双御河交汇，传世福地，理想所栖

项目择址皇家文脉温榆河畔，漫步即达约30平方公里温榆河公园，揽清河、温榆河双御河交汇，玉带环腰，传世福地。周围22座生态公园簇拥，天赋优渥宜居环境，静享诗意栖居。

生态为底，文脉为魂，再造园居范本，融汇历史气韵与生态资源，于帝都文脉之上，盛启自然生活新章。

• 户型设计
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户型丨建面约90-220㎡二至四居精妆美宅

全龄舒居空间，南区匠造建面约90-155㎡二至四居精妆美宅，西区匠造建面约213-220㎡精妆宽境洋房，满足多种家庭需求。

引入智能家居系统，涵盖遮阳系统、智能安全系统、智能环境控制系统、智能照明控制系统，配合面板、语音、APP等智能交互技术，全屋智能联动，智慧生活触手可及。其中配备电动窗帘，尽享便捷质感生活。

配备适老系统，跌倒雷达守护老人安全；以及24小时浸水检测，时刻安心。

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