任泽平：未来只有20%的核心城市房价能创新高，剩下80%或长期阴跌

任泽平最新研判楼市，点破房价上涨信号的这几个核心观点必看！引发网络关注。

近日，经济学家任泽平的一个观点火了，他说未来只有20%的核心城市房价能创新高，剩下80%可能长期阴跌。

这话一出，就像往平静的湖面扔了块石头，激起了无数讨论。

任泽平的主要观点是：

第一，核心城市2-3年将迎房价筑底，而多数三四线城市或长期阴跌。

第二，未来政策将全面回归市场化，限购逐步放开，还有利率下调等组合拳发力。

第三，经济拐点显现，PMI新订单等领先指标回升成支撑；

第四，核心城市供求逆转，人口流入、供地减少推动房价企稳。

第五，楼市二八分化明显，仅20%核心城市有上涨空间。

从上述论调来看，这话听着确实有点扎心，尤其对那些在三四线城市买了房、指望以后能升值的朋友来说。不过知见局觉得，与其慌，不如先搞清楚——到底哪些地方的房子还有希望？

其实任泽平不是唱衰整个楼市，而是强调“分化”。他研究了二十多年房地产，总结出一个规律：未来能涨的，基本集中在人口持续流入、产业有支撑、政策资源倾斜的核心城市。比如北京、上海、深圳这些地方的核心区域，哪怕现在价格回调，长期看还是有底气的。

那怎么判断一个城市是不是“那20%”？他提了三个关键信号，挺实在的。

第一个信号，是政策风向变了。以前讲“房住不炒”，现在国家明确提出“促进房地产市场止跌回稳”。这可不是一句空话。你看，全国大部分城市已经取消限购，只剩北上深和海南还有限制，而且连这些地方也在松动外环。房贷利率也降到3%左右，历史低位。再加上契税减免、换房退税、多孩家庭补贴……这些动作，都是在给市场“打气”。

第二个信号，看经济有没有回暖。房子不是孤立的，背后是就业和收入。如果制造业订单多了，企业招人了，大家对未来收入有信心，才敢掏钱买房。有个指标叫“PMI新订单指数”，它一回升，往往几个月后楼市就有反应。再加上居民收入信心、就业预期这些软指标，比单纯看GDP更贴近普通人感受。

第三个信号，是供需关系。2024年全国住宅用地成交面积降了18%，但北京、上海的优质地块照样抢手，溢价成交。说明开发商也在用脚投票——钱只往好地方投。人往大城市跑，地却越供越少，核心地段的房子自然稀缺。

所以，手里有房的朋友别一刀切地焦虑。如果你的房子在人口流出、产业薄弱的小城，可能真得重新评估；但要是位于强二线或一线的成熟板块，反而不用急着割肉。

总之，现在买房不再是“闭眼赚”的事，得像选股票一样看基本面。地段、配套、人口、政策，缺一不可。

值得一提的是，2026年开年，沉寂已久的房地产市场迎来暖意，一线城市二手房市场率先爆发“量价齐升”行情，新一线城市同步跟进，为全年楼市“小阳春”奠定基础。

这轮回暖并非普涨狂欢，而是政策精准发力与市场自发调节共同作用下的结构性复苏，既打破了持续低迷的市场预期，也折射出行业从“普涨时代”向“品质竞争时代”转型的深刻变革。

政策组合拳的精准落地，是本轮楼市升温的核心驱动力。2026年伊始，从中央到地方的利好政策密集释放，形成覆盖税费、信贷、置换等多维度的支持体系。

税费方面，1月1日起实施的增值税新政成效显著，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%降至3%，一套总价500万元的房源可节省近10万元交易成本，直接激活买卖双方积极性。同时，换房个税退税政策延续至2027年底，进一步减轻居民换房资金压力，为置换需求释放铺路。

从长期趋势看，这轮回暖标志着房地产市场进入结构性发展新阶段。购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力，粗制滥造的远郊房源逐步被淘汰，核心板块优质二手房与改善型新房成为市场主流。对房企而言，聚焦核心城市、优化产品结构、筑牢资金链是穿越周期的关键；对政策制定者，需保持政策连续性，通过精准调控推动行业向高质量发展转型。

2026年开年的楼市暖意，是政策托底与市场自发修复的共同结果，为行业注入强心剂。这场“小阳春”并非行业反转信号，而是结构性复苏的起点。唯有顺应分化趋势，夯实需求基础，推动供需两端良性循环，才能让房地产市场真正回归平稳健康发展轨道。

可以预见，城市分化加剧是主基调：北上广深、成都杭州等核心城市，凭人口和产业支撑，核心地段优质房源抗跌性拉满，改善需求持续释放；三四线城市人口外流、库存高企，仍将以价换量，远郊盘流动性堪忧。房企也迎大洗牌，高杠杆房企加速出清，优质央国企和稳健民企抢占市场，产品力成核心竞争力。

对此，你怎么看呢？