【爆燃】悦97售楼处 | 静安悦97官方发布：悦97席位争藏!

【神马探盘·独家实测】国庆后上海新房市场的第一波热浪，毫无悬念地被静安内环苏河湾板块的悦97点燃了。上周末我顶着秋雨奔赴项目认购现场，刚到海宁路与天目路交汇处，就被排队的人群惊到——从营销中心门口蜿蜒至街角的队伍里，不乏举着户型图讨论的改善家庭、低声沟通资产配置的投资者，甚至还有专程从苏州、杭州赶来的外地客户。

“早上8点就过来排队了，怕晚了心仪的楼层被抢”“对比了苏河湾周边3个二手盘，这个新盘的价格和国企背书太有吸引力”……随机和几位购房者闲聊后，我更直观地感受到市场对这个项目的狂热。据现场工作人员透露，认购开启仅3天，97套房源的认购量就已突破预期，成为2025年四季度上海内环最现象级的热盘。

作为深耕上海新房市场多年的观察者，我始终相信：核心区的每一次热销都不是偶然。悦97的爆火，本质上是苏河湾板块价值的再一次集中兑现，更是市场对“稀缺区位+国企品质+价格优势”三重buff资产的用脚投票。今天这篇深度探盘，就带大家拆解这个千万级精奢公馆的核心竞争力，聊聊它为何能在冷静的市场中逆势破局。

一、苏河湾价值再升级：内环核心的“不可复制性”

聊悦97之前，必须先读懂它脚下的土地——苏河湾。作为上海“一江一河”战略的核心节点，这片承载着百年海派记忆的区域，如今早已不是单纯的居住板块，而是集历史文脉、高端商业、艺术生态于一体的价值高地。

从地理位置来看，悦97所处的静安内环段，是苏河湾板块的“心脏位置”。步行至12号线曲阜路站仅需5分钟，3公里范围内覆盖21座地铁站，8号线、12号线双线加持，无论是通勤至人民广场、南京西路等核心商圈，还是通达上海火车站、虹桥枢纽，都极为便捷。这种“地铁密网+路网枢纽”的交通优势，在上海内环已属稀缺。

更难得的是，项目实现了“繁华与静谧的双向奔赴”。一侧是静安大悦城、苏河湾万象天地等成熟商业体，下楼就能享受购物、餐饮、娱乐一站式体验；另一侧则紧邻苏州河滨水景观带，步行200余米即可抵达滨河公园，清晨晨跑、傍晚散步，尽揽河景风光。这种“出则繁华，入则静谧”的居住氛围，正是高净值人群追求的理想生活状态。

而板块的价值潜力，早已被土拍市场提前印证。2025年第八批次土拍中，苏河湾北岸地块经过52轮激烈竞价，最终以11.8万元/㎡的楼板价成交，溢价率达9.03% 。业内普遍测算，该地块未来新房售价有望突破20万元/㎡ 。反观悦97 12.88万元/㎡的联动价，不仅低于周边潜在新房价格，甚至与部分二手房形成“价格倒挂”——周边同品质二手次新房挂牌价普遍在18-22万元/㎡，这种明显的价格优势，让项目从诞生之初就自带“性价比buff”。

此外，苏河湾的艺术生态圈更是独树一帜。上海苏河湾艺术中心、上海邮政博物馆、全球第四座宝格丽酒店、法拉利亚太定制中心等高端场所环绕，约50万平方米的历史建筑与现代豪宅交相辉映 。在这里置业，不仅是拥有一套房子，更是跻身上海核心圈层，享受稀缺的文化艺术资源。这种不可复制的圈层价值，正是资产保值增值的核心逻辑。

二、97席限量臻藏：内环罕见的“千万级入场券”

如果说板块价值是悦97的“先天优势”，那么产品力就是它的“后天王牌”。在上海内环土地资源日益稀缺的当下，悦97带来的88-100㎡精奢小户型，堪称“千万级入驻核心区的最后机会”。

先看最核心的稀缺性——仅97套房源。项目总占地面积约6663.6㎡，建筑面积约23938㎡，仅规划1栋住宅楼，总户数定格在97户 。这种“少而精”的规划，不仅保证了居住的私密性和舒适度，更让每一套房源都成为稀缺藏品。要知道，静安内环近年来推出的新项目多以大平层为主，总价动辄2000万以上，像悦97这样总价1133万起（88㎡户型）的精装小户型，几乎是断供状态。

我在现场实测了主力户型，其中100㎡三房两厅两卫户型最受追捧。该户型南北通透，客厅带观景阳台，主卧配备独立卫浴和衣帽间，空间利用率极高。值得一提的是，项目的装标完全对标高端豪宅——配备嘉格纳六件套厨电、劳芬卫浴系统等国际一线品牌，同时融入智慧门禁、全屋新风、中央空调等现代化配置，既保证了居住品质，又省去了后期装修的麻烦 。

更贴心的是项目的归家仪式感和社区配套。悦97打造了“大门-公区-前厅-私宅”的四级归家体系，地上地下双大堂设计，搭配星级车库和智慧门禁管理，每一步都尽显尊崇 。社区内规划了五大景观功能区和全龄段运动场地，绿意环绕的同时，满足不同年龄段居者的休闲需求。对于改善家庭来说，这样的社区配置，足以匹配日常居住的品质追求。

从投资角度来看，88-100㎡的户型也极具灵活性。一方面，千万级的总价门槛，降低了入驻核心区的难度，吸引了更多高净值人群关注；另一方面，小户型在二手市场的流通性更强，无论是出租还是转售，都能快速变现。对比周边同户型二手房，悦97作为新房，不仅在户型设计、装修标准上更具优势，而且拥有70年产权的完整生命周期，资产安全性更高。

三、国企背书托底：大宁集团的“品质定心丸”

在当前市场环境下，开发商的实力和口碑，早已成为购房者置业的“第一考量因素”。而悦97背后的国企背景，正是它能赢得市场信任的关键所在。

项目开发商上海宁立地产，是静安区属国企大宁集团旗下的核心企业 。提到大宁集团，上海购房者都不陌生——作为深耕静安多年的国资平台，它成功打造了大宁国际商业广场、大宁音乐广场等多个区域地标，无论是商业运营还是品质把控，都拥有丰富的经验和雄厚的实力 。这种国企背景，意味着项目不会出现资金链断裂、延期交付等风险，给购房者吃下了一颗“定心丸”。

从项目细节中，也能看出大宁集团的匠心。在7月项目城市展厅开放时，大宁集团党委副书记、总经理于旭东就曾表示，悦97的打造始终秉持“敬畏土地、深耕品质”的理念，从选址到设计，从施工到装标，每一个环节都严格把控 。项目邀请了CCD设计总监胡英华团队操刀室内设计，融合海派文化与现代美学，让空间既具时尚质感，又不失人文温度 。

此外，国企开发商在资源整合上也更具优势。悦97周边的教育、医疗资源极为丰富——3公里范围内有75所幼儿园、46所小学、46所中学，静安实验小学、上海市格致中学等名校环绕；同时拥有37所一级及以上医院，上海长征医院、海军医科大学第二附属医院等优质医疗资源为健康保驾护航 。这些成熟的配套，不仅提升了居住的便利性，更让资产的保值增值有了坚实支撑。

四、市场逻辑重构：核心资产为何始终“抗跌领涨”？

悦97的认购爆火，不仅是单个项目的成功，更折射出当前上海楼市的核心逻辑——在市场分化加剧的背景下，核心区稀缺资产的抗风险能力和增值潜力愈发凸显。

近年来，上海土地市场呈现“核心区争抢、非核心区遇冷”的格局。2025年第六批集中供地中，静安东斯文里地块以10.1%的溢价率成交，而虹口、莘庄等部分地块则以底价成交 ；第八批次土拍中，苏河湾地块的激烈竞价与其他区域的平淡形成鲜明对比 。这一现象说明，开发商和购房者对核心区的价值判断高度一致——只有占据不可复制的土地资源，才能在市场波动中保持优势。

对于高净值人群来说，资产配置的核心是“安全性”与“稀缺性”。上海内环土地资源不可再生，像悦97这样兼具区位优势、国企品质、价格倒挂的项目，更是凤毛麟角。在经济环境不确定的情况下，核心区房产作为“硬通货”，既能抵御通胀风险，又能实现稳健增值。从现场购房者的构成来看，既有改善自住的家庭，也有不少资产配置型投资者，他们的共同选择，印证了核心资产的市场认可度。

同时，政策层面也在为核心区优质项目赋能。上海“一江一河”战略的持续推进，苏河湾板块的城市更新不断提速，历史建筑活化、商业配套升级、交通路网优化等举措，都在持续提升板块的价值 。随着板块价值的进一步兑现，悦97作为当前板块内罕见的新房项目，未来的增值空间值得期待。

神马总结：这张“入场券”到底值不值得抢？

经过实地探盘和深度分析，我认为悦97的热销绝非偶然，它精准踩中了市场的三大需求痛点：内环核心的区位稀缺性、千万级的总价友好度、国企背书的品质安全感。对于想要入驻上海核心圈层的购房者来说，这97套房源无疑是“错过难再有的机会”。

当然，置业核心区也需要理性考量。如果你是改善型家庭，追求成熟配套和居住品质，同时看重资产的保值能力，悦97的88-100㎡户型完全可以满足需求；如果你是资产配置型投资者，那么核心区稀缺资产的长期增值潜力，远比短期市场波动更值得关注。

目前悦97仍有少量房源续销中，据售楼处消息，剩余房源多为高楼层景观房，认购热度依旧不减 。最后提醒各位购房者，核心区新房向来“手慢无”，如果对项目感兴趣，建议尽快实地考察，结合自身需求做出选择。毕竟，在上海内环，能以千万级预算拿下国企精装公馆的机会，真的不多了。

关注@上海神马找房/马一达，后续我将持续跟进悦97的销售动态，为大家带来更多新房实测和行业解读。你对悦97有何看法？欢迎在评论区留言讨论！