今明两年买房，2030年可能给自己埋隐患？3个“坏消息”要注意

四川的@罗勇私信我，听得出来他现在挺急的：

“老万，我有套房子117万挂牌都七个多月了，连问的人都没有，中介叫我再降降，我怎么降？邻居挂牌降到80几万，这哪里是降价，简直就是割肉啊。不降又没人买，怎么办？”

说实话，这种情况最近几年很常见，看房的人越来越少，不降价，连门都没人踏进来。

那么问题来了，降价幅度高的声音一浪接一浪，现在是不是真到了抄底最佳期？买了2030年会不会给自己挖大坑？

不少专家已经发出预警了，今明两年买房可能会成为未来最贵的一次冲动消费。

为什么这么说？

咱们慢慢聊。

01

底部还没来，抄进去可能是半山腰

现在朋友圈都在传，“价格到底了，在不进就错过机会了。”

不懂的人跟风进，结果年初进场年后又折进去8%，深圳二手房成交均价同比略降6.3%，一套房1000万的房，年初进，年底就蒸发63万，一台豪车就没了——这哪是底啊，简直就是“半山腰”。

咱们再看看数据：

2021年全国房产销售额18.2万亿；

2025年只剩下8万亿出头；

更扎心的是，一些资深房产人还在需要销售面积继续往下行，2026-2027再降6%？

这要真是，谁还承受的住，天津一个哥们，80几方的房子，当初抄底买来165万，现在掉到89万，直接亏了一套房。

说白了，抄底还需要喊吗，能喊出来的都不是底，真正的底，是“没人敢说是底”的时候。

02

最怕的不是跌价，是“卖不掉”

很多人只看价格，其实真正痛苦的不是价跌，毕竟房子没卖那都是账面损失。

更让人绝望的是，你都损失一套房了，还是变现不掉。

比如重庆有个老哥，当初180万买的房，年初报价92万，老哥算是亏套房了，挂牌四个多月每一个人问房。

为啥？当地市场挂牌量超20万，库存太多，买的人太少。

这可不是一个地方的特例，全国新房待售面积7.3亿㎡，官媒说全国二手房挂牌730多万套…

库存压力山大，但去化速度却跟不上步伐，今年3月还能去化1227万㎡，到5月只剩300万㎡，直接断崖式往下。

你再降价，碰到流动性失灵的市场，也只能干着急。

说穿了。房子不再是随时可以变现的资产，而可能变成压在你手里的“负担”。

03

买房不是一锤子买卖，是慢性“碎钞机”

很多人买房只看自己现在的兜里承不承受得住，只要能付首付，觉得买来就十拿九稳了。

你要是到现在还这样想，就大错特错了，因为只要你上车那一刻，其实就是一个新的开始：

首先，房贷你月月要交！

其次，利息你年年要还，虽说现在利息降了，但谁能说以后就一直不升？

还有，自打你捡漏那一刻开始，物业费、水电费、取暖费、设施维护维保养费……这些都不是一时交了就没有的，而且不是固定一辈子，往后人工成本涨，谁有能肯定以后不是稳步上升？这压力不就一步步网上了吗？

更要命的还不是这个，而是未来房地产税，就像悬着的一把剑，啥时落地？不清楚！但迟早总是要来的，到那个时候，你房子多？不好意思，难过的说不定就是你。

比如深圳的一个哥们，名下三套房，月供每月还4万，加上七七八八的支出，一年光房子的开支就接近50万。

现在这哥们实在扛不下去了，只能降价卖房，价格比市价还便宜10%，按这个价亏损起码几百万，但就这样了，还硬是挂了8个月，没人接盘。

用他的话来说，“每天睁眼第一件事就是，今天要还银行多少钱。日子过得比上坟还难受。”

04

未来分化趋势更狠

再讲讲更扎心的趋势，未来不是所有的房子都能保值，高盛预测，到2035年中国住房需求将比2017年少40%。

说白了，以后的人越来越少，房子需求更低，眼下主力购房群体90后00后，比70、80减少几千万。年轻人又不爱生娃，老年人越来越多，又加上很多人名下多套房…

还有，国家还在推动新房质量升级，比如住建部的新规《住宅项目规范》，对采光、户型、面积都有明确要求，标准比老破小高太多了。

还有保障房供给也越来越多…

结果你看看这两年的的市场表现：

北京西城核心地段的老小区，价格还能微涨；

廊坊某地的100㎡房子，从2.5万一平跌到8500元，跌幅超过65%。

你说十年后，那些人口外流的远郊、老破、无配套的房子，还能值几个钱？

05

买房核心逻辑变了，别总想“捡便宜”，而是“别出错”。

供需逻辑变了，你还按照以前那套玩法，上车不亏你亏谁，所以大家现在起码要掌握几个核心：

第一，预算多就去大城市买，预存一般就去你所在城市核心区，除此之外，那些三四线非核心区，那是资产黑洞，买进容易卖出难；

第二，刚需买来住，别顶着价格，地段地段地段，很重要，然后就是配套，关注这几样你基本不会亏。

至于你打算投资，房子是消费品，不是提款机，钱多请便，不然你就慎重！

第三，买房规划：月供控制在收入的4成以内，留够36个月的月供现金流，如果预算多，首付四成，别高杠杆上车，一失业就爆仓；

总结：以前买房致富，现在时代变了，乱进场就把你锁死，把你的未来绑架。所以理性理性再理性，别让现在的一次冲动，变成2030年的断肠教训。