出资买房登记妹妹名下，外甥继承后要房？法院：实为借名，驳回｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2007年，李秀云（原告孙明远之母）作为买受人，与甲公司签订《商品房预售合同》，购买位于西城区的一号房屋，总价67万元。房屋交付后，由其姐姐李秀芬、姐夫王建国全额出资装修，并一家三口长期居住至今，所有物业、水电、燃气等费用均由二人缴纳。

2020年李秀云去世，其独子孙明远通过继承公证，取得该合同项下权利，并起诉李秀芬、王建国，要求：

立即腾退一号房屋；

支付13年房屋占用费130万元。

孙明远称：房屋是母亲购买，因体恤姨妈住大兴不便，才“免费借住”，从未收取租金。

李秀芬、王建国坚决反驳：

“房子是我们出钱买的！因当时只有李秀云有购房资格，我们才借用她名义签约。首付款70万元全是我们转入她账户，第二天就付给开发商。十年来我们装修、缴费、持家，她生前从未提过‘借住’或‘租金’。”

二、裁判结果

法院判决：

✅ 驳回孙明远全部诉讼请求。

李秀芬、王建国成功守住房屋，无需腾退，亦无需支付任何使用费！

这是一起凭借资金流向+长期占有+生活常理成功抗辩的典型胜诉案例。

三、法院说理要点

法院采纳了李秀芬、王建国的核心抗辩，认定：

购房款实际由李秀芬、王建国支付

银行流水显示：2007年7月9日，王建国在银行柜台以“陈大宪代”名义向李秀云新开账户存入2万元，并转账5万、6万、4万等多笔款项；次日及25日，该账户即向开发商支付30万、37万。资金进出时间高度衔接，操作人为王建国本人，足以证明出资事实。

房屋自交付起即由李秀芬夫妇实际控制

全屋装修由其完成；

家电家具由其购置；

十余年物业、水电、燃气等费用均由其缴纳；

一直实际居住，从未间断。

原告主张“免费借住”不合常理

若真为“借住”，为何13年不收租金？

若李秀云经济优越，为何购房款需“向姨妈借款”且从未归还？

为何生前从未主张权利？

法院认为，这些矛盾点严重削弱原告可信度。

虽无书面协议，但借名关系已达“高度可能性”标准

在亲属间，基于信任未签协议属常见情形。结合出资、占有、使用、生活逻辑四要素，法院确信：李秀芬、王建国与李秀云之间存在真实借名购房合意。

四、律师提示

本案为处理亲属间无书面借名但实际出资购房提供了关键经验：

银行流水是击破“名义购房”的利器

王建国亲自操作存款、转账，并保留凭证，形成完整资金链。即使合同写他人名字，只要能证明“钱是你出的”，就有胜诉基础。

长期、稳定、全面的实际控制是核心

从装修到缴费，从入住到持家，持续十余年的“生活痕迹”比一纸合同更有说服力。法院看重的是“谁在真正使用和维护这套房子”。

✅ 给类似客户的建议：

即使没签协议，也要保留付款记录、装修合同、缴费票据；

尽量以本人名义办理购房相关手续（如开户、转账）；

如遇继承人主张权利，立即整理居住+出资+沟通证据链，委托专业律师应对。

提示：法律不保护躺在权利上睡觉的人，但会保护真正付出的人。

本案中，法院没有被“合同名字”迷惑，而是回归事实本质，依法保护了实际出资人的合法权益。

北京房产律师靳双权团队专注处理亲属间借名买房、房纠纷，擅长通过资金流+生活证据构建证明体系，为客户守住应得的房产。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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