海珠，2026年又有大动作？

今天早上，越秀地产在越秀江湾潮起的190㎡江景大平层样板间开了一场年度战略发布会。

不过，与其说是发布会，更准确来说是一场“通气会”，主要就是预告越秀地产在2026年的新动作。

听下来，发现越秀对海珠真是情有独钟，新一年的动态基本都是围绕海珠区去展开。

而越秀在海珠的布局，用他们自己的话说，主要就是沿着两条线展开。

一条是前航道线，主打越秀区、滨江东的外溢客群，代表是東山云起、皓悦滨江、桂悦东晓等项目。

另一条是后航道线，以江湾潮起和广纸新城为核心，瞄准的是后航道的改善市场。

前者是成熟地段做精品，后者是大片土地谋长远，尤其是后航道这一侧，广纸新城无疑是越秀地产在海珠这盘大棋里最重的一颗子。

△广纸新城（ 图片摄于2023年 ）

会上透露，广纸新城接下来可收储的土地规模，仅住宅部分预计就有数十万方之巨，这还不包括更多待整合的用地。

这是什么概念？

用现场负责人的话说，这是一个“未来货值总规模可能接近千亿的超级大盘”。

更关键的是，与许多尚在规划阶段的新城不同，广纸板块的底子已经看得见摸得着：两条地铁线环绕，临江公园已经建成，内部路网逐年焕新。

他们甚至已经为这个大城找到了对标的模板——上海徐汇滨江，从曾经的工业大道，转型为文商旅滨水生活带，规划里提到了滨江博物馆、时尚秀场，乃至一个与琶洲呼应的“超级码头”。

当然，蓝图终归是蓝图，但敢于在此时抛出如此庞大的计划，本身就表明了越秀深耕海珠西的决心。

与广纸新城这种“未来式”的大开大合相呼应，越秀在海珠的整体打法，也出现了一些变化。

在会上不同项目的介绍中，有一个被反复提及的词：超级底盘。

△東山云起规划概念方案效果图，最终以报规及实际交付为准

简单说，就是不再只强调单个项目的卖点，比如学位、地铁，而是转向打造和呈现一个更综合、更确定的“生活底盘”。

因为在他们看来，海珠未来学铁商刚需产品的竞争会异常惨烈，供应充足，容易陷入价格战。

那什么才是更稳固的底盘？那便是确定性。

会上，几个项目的负责人不约而同地提到了“实景兑现”。

江湾潮起，选择在售楼阶段就同步开放并运营会所，用真实的社区活力来证明板块价值；

東山云起，则计划首次公开其实景泛会所和交付标准样板间，让客户亲眼所见，消除对临近道路的疑虑。

这样做的思路很好理解，与其空谈规划，不如让客户看到已经落成的东西，在预期普遍偏弱的当下，“所见即所得”的踏实感，或许比任何精美的效果图都更有说服力。

这也引出了越秀地产今年的另一个基调“不卷价格”。

当然，这并非意味着价格坚如磐石，而更多是一种策略宣告。

他们的逻辑是，单纯的价格内卷已经走到尽头，且会伤害项目价值和老业主信心，与其把预算耗在折扣上，不如投入到实实在在的配套建设、社区运营和客户体验中去。

例如，在海珠西的几个项目，他们计划为媒体粉丝或潜在客户提供会所体验、江边露营、新春花市等线下权益，试图用增强情绪价值和体验价值的方式，来弥补市场缺失的预期价值。

这套打法，具体落到各个项目上，呈现出了不同的侧重点。

江湾潮起正从去年的全盘开花，转向聚焦高区的一线南向江景大户型，试图抓住高端改善客群对稀缺景观和产品力的追求。

東山云起则继续讲述“稀缺”故事，作为越秀区东山片区城唯一的新规楼盘，项目占据着左珠城、右东山的地理命脉，如此稀缺性是其他新盘难以匹敌的。

桂悦东晓和皓悦滨江作为前航道的中坚力量，一个靠晓港公园的“中央公园生活”，一个靠咫尺珠江的滨江氛围，继续承接老城区的居住外溢，且保持了价格的稳定。

值得一提的还有入市多年的公寓产品天荟江湾，在近期商办首付下调至30%的重磅新政利好下，这种低门槛、高灵活性的产品又重新引起了人们的关注。

所以，对于关注海珠的购房者来说，2026年无疑是幸福而纠结的，因为选择很多，但选起来也更加困难。

今天发布会上越秀方的人说的一点我觉得也很关键，那就是不仅要听开发商说什么，更要看他们已经做成了什么。

看起来越秀的人很有信心和底气，2026年，让我们拭目以待吧。