奥体中心豪宅圈观察：从资源的“定价权”到“城市价值权”！

文=城记智库西唐

过去几年跌宕起伏的房地产市场，奥体中心片区相当坚挺，从“黑马”之姿进阶成为“长虹”。

这是经济学上“马太效应”直接显现，它体现在两个方面：一是品牌房企势能不断提升，市场引领日益增强；二是优质资源集聚的热点板块，优势积累不断放大且与其他区域拉开竞争差距。

资源高度聚集的热点片区，是豪宅诞生的天然土壤。奥体中心片区，已迎来属于自己的豪宅时代。

解析：对标奥体中心价值

以“赛”谋城“变”，以“建”促城“兴”

从超大城市维度来看，奥体中心已不是简单的功能概念，而是驱动一座城市实现了多维重构。

梳理这种“城市革新”，它既出现在北京的奥林匹克中心，也出现杭州亚运会举办的奥体片区——前者，让北京中轴线实现了“史诗般”的北延伸；后者，让杭州“进入钱塘江时代”，成为新产业和人居制高点。

举全城之力推动片区崛起，往往具有高起点、大手笔和唯一性等特征，我们称之为“城市重构”运动：

杭州奥体片区航拍◎NEWS

一是地理空间上的“重构”：代表城市新的重点开发版图；二是产业经济的“重构”，新的投资和财富转移变化；三是心理效应的“重构”：在提振城市地位的同时并激活城市动力。

这个过程中，就形成鲜明的三个进阶历程：“1.0时代”的基建驱动，“2.0时代”的功能导向，到“3.0时代”的价值兑现。

西安奥体中心片区，无疑印证了这个发展规律：从全运会花落“东轴”之上开始，这八年时间，片区聚集了大量的公建地标、商务商业、人文教育和自然生态集群，从“新大陆”演变成为“新中心”。

西安奥体中心片区航拍◎来源/浐灞国际港

至此，这里形成城市门户“第一眼效应”。从房地产角度出发，土地价值与城市价值高度关联，已超越单纯的居住功能，成为终极改善的标杆性资产。

在东部的中心城市，这种效应极为明显。以杭州为例，奥体核心二手房均价约8万/㎡，新房均价更是高达9万/㎡。数据显示，2025年杭州市住宅均价为3.5万/㎡，奥体核心价格是全市均价的2.3～2.6倍。

相比之下，西安奥体核心片区无疑处于“厚积薄发”阶段。以刚取得备案价的绿城·桂冠東方为例，2.5万平米/㎡是全市均价的1.3倍。

趋势：从“供需”看奥体中心

“顺势”时，人人都可以搭便车；

“逆势”期，则是真正考验定力。

评估一座城的楼市是否健康，“供需比”是最关键的指标。不久前，克而瑞机构公布了“西安十大住宅热点板块”排名：

作为近些年西安楼市“C位”，奥体核心区以52万平米位列第一。有相关机构数据显示，截至2025年底片区住宅供应量仅50万平米左右。这就意味着，奥体核心即将“无盘可售”。

400万以上高端住宅，港务片区连续三年持续攀升：2025年同比涨幅达到8%，占比首次达到13%，成为继高新和曲江之后的“第三极”。

奥体已是西安新的“第一眼” ◎来源/城记影像

从房地产市场规律来看，高端物业更能体现出城市价值的变迁。这显示奥体中心片区楼市，也开始进入到“3.0时代”的价值兑现时代。

从城市发展推动和供需关系角度，奥体中心片区的发展路径，曲江核心区和高新一期就是很好的参照物：城市资源高度聚集，区域经过多年发展进入成熟期，“寸土寸金”的土地必然催生更高价值的物业。

从“供需角度”出发，有一个更为重要指标：土地，它代表潜在开发量。

结合卫星地图，根据2024年7月10日的《西安城市高质量发展示范区详细规划管控一张图公示》来看，直面三场馆的奥体中心一线“土地告急”，除待开发的商业用地之外，几乎已没有住宅用地。

奥体中心片区土地供应 ◎制图/城记智库

尤其以“三件套”为圆心的奥体中心单元，仅是广域奥体片区的“N分之一”：堪称真正「奥体核中核」，是仅存一宗孤品纯住区。

这块土地，被绿城中国（股票代码HK 3900）在2025年6月10日，以9.02亿总金额摘得。楼面地价11707元/㎡，溢价率达到21.5%。值得一提的是，这是西安第100宗万元地，也成为当时的“奥体地王”。

绿城作为“中国豪宅专家”，深谙这块土地价格背后的“马太效应”：优质资源集聚的热点板块，优势积累不断放大‌，从而使房产获得更多保值空间和溢价回报。

解读：何以西安的“桂冠”

“通过窗户能看到什么，决定房子的价值。”

——《看得见风景的房间》

对这块直面奥体三大场馆的土地，多年“霸榜”西安楼市第一的绿城势在必得。这背后，其实潜藏着一种使命驱动：

要知道，2017年绿城“入陕”的首个项目，就是全运村。如今这里已入住已高达1.8万户，是奥体中心片区“成长力”的最直接证明。在片区这八年翻天覆地的变化中，绿城中国角色已然变化：

奥体中心片区的见证者也是参与者，既是起笔人也是答卷人。

在绿城中国来看，这块坐拥“国际T台——一河一轴三件套”（灞河、奥体中轴和三场馆）的孤品土地：是天生的城市终极改善的标杆性资产，一如在杭州拥揽杭州之门、体育馆和G20博览中心的“三件套”。

桂冠東方瞄准奥体“封面坐标”◎提供/绿城中国

正因“读懂”了西安这座古都精神，正因多年深耕对奥体的敬畏，正因对东方文化的挚爱，基于绿城“产品主义者”对品质的追寻，不仅充分融入了在地文化，也致力于东方奢与隐的极致呈现。

至此，绿城·桂冠東方携全国第二座桂冠作品之誉横空出世，城市风格化的定制产品呈现，无疑是绿城31载深耕城市的最好注解；

桂冠东方，也堪称是奥体核心区的豪宅启幕——备案价格虽是超配城市资源授予的「定价权」，但更是“八年磨一剑”奥体中心片区价值赋予的「价值权」。

那么，桂冠東方为何堪称是绿城的里程碑豪宅？

绿城桂冠东方实景◎来源/绿城中国提供

规划理念以东方和在地文化为魂，来回应古都西安：比如长达106米的“东方华冠”超级界面，比如呼应“长安钻”的首个“八角晶钻”切割立面等。

顶级配置，是城市资产最显性“硬通货”：这方面，绿城·桂冠东方可以说不遗余力：比如会所面积就逾3000平米，户均达到九平米！这个指标不仅在奥体中心片区，甚至在全城都堪称“独步”的存在。

此外，绿城·桂冠東方还有许多创举：比如引入奥体首个生息社区理念；比如实现我国最高级别的静音住宅认可证；比如打造西安首个非遗文化主题会所；比如推出西安首个奢装水系中央车站等。

要知道，豪宅不只是豪华材质的运用，更是人文理念和生活方式的营造。

奥体中心片区，已无数次在国家级报道和社交媒体镜头上出现。作为西安新的“第一眼”，它已成为代言古都新坐标。未来，这里将还出现桂冠東方的身影：一眼看去是西安的豪宅，一眼望去是璀璨的奥体。

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文=城记智库 西唐

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