送给成都天府新区吹子们一句话：事未成，少张扬。

很多成都人对天府新区的态度其实是很厌烦的，其中最根本的原因就是天吹，不可否认，天府新区作为国家级新区，肯定会有好的发展规划，但是不至于，你一个区就能否定其它所有区吧？

在天吹嘴里各种对成都其它地区的否定张口就来：主城区是老破小+老破大，西贵现在是西控，东部新区是东穷+白日做梦，北乱现在就已经被说成叙利亚了。就天府新区好，南门曼哈顿。但是天府新区就真的有这么厉害？

1、天府新区的行政划分

天府新区是一个非独立的行政区，而是经济功能区，天府新区总面积1578平方公里，但又分省直管区和非直管区。这两者的区别在于，直管区由四川省直管，成都市托管处理，其中的收入归直管区所有，非直管区由原行政区自行处理。所以真正意义上的天府新区其实只有562平方公里，共计9个街道（华阳街道、万安街道、正兴街道、兴隆街道、煎茶街道、籍田街道、新兴街道、太平街道、永兴街道）。

那些天府新区非直管区：如视高、大面、怡心湖、新津这些地方，已经因为当时高吹，现在已经在残喘边缘了（真的苦了多少家庭）。

2、天府新区直管区的发展

现阶段留给天吹的地方只有直管区了，那直管区发展如何呢？

我认为直管区的发展是可圈可点的，2014年-2024年固定资产总计投资额度超5000亿，落地了455个项目。包括了交通，产业，民生配套等。

可能天吹这会又觉得行了，但是，这依然是5+2中垫底的存在。即使你看不上的金牛区，也有超5500亿的总投资额度。

其次，民生配套，现阶段天府新区的民生配套80%以上都是亏损状态，这种状态能维持多久？政策性项目，如华西等有托底，那民办项目呢？

整体来说，天府新区有投资，但是盘面过大，人口过少，人口流入少。成都现阶段总人口2147，预计2035年人口为2300万。即使政策倾斜，但是天府新区始终太远，无法吸纳大量人口。从房租就能看出，天府新区租售比基本在1%左右。

3、天府新区的房价

天府新区想复刻高新区的高光时刻，但生不逢时，没能在房价低谷期孵化，整体房价均为高点，截至目前，天府新区直管区整体破发比例在35%-45%，其中天西、兴隆湖、万安等板块破发高达50%-60%；大户型、高房价破发占比超50%，小户型低房价破发占比20%-30%。从开年华阳街道8000地价，还需国企兜底就能看出，整体价格还要下探。虽然成都整体房价都在下行，但是天府新区的这种情况还是震惊。

板块

破发占比

典型项目

天西/兴隆湖

50%-60%

建发观唐映月、招商天府序

万安/正兴

40%-50%

中交悦湖、远达麓湖云邸

华阳老城区

10%-20%

万科翡翠公园、远大中央公园

麓湖/高端改善

15%-25%

万科天府锦绣（部分组团）

总结：对于天府新区，我认为还是会发展起来。但是并不代表，他会凌驾于成都任何一个区域之上，希望天吹事未成，少张扬，别再让主城区厌恶了。