小阳春提前！上海楼市，开始升温了！

1月9日，上海二手房单日成交1261套，接下来两天，连续破千。

如果手上有房子想出手，这可能是近两年最好的时机。

为什么这么说？过去两年，很多业主最痛苦的就是卖不掉。挂了一年，问的人寥寥无几。有些房子从挂牌到成交，中间隔了十几个月，还得一路降价才能勉强卖掉。

而现在市场回暖，情况逐渐好转。2025年12月，上海新房价格环比上涨0.2%，是一线城市里唯一上涨的。

二手房价格降幅收窄到0.6%，虽然还在跌，但跌得慢了。成交量更明显——12月新房成交104万平方米，环比增长81%。全年二手房成交25.4万套，四年来最高。

进入2026年1月，前11天二手房成交7143套，明显高于去年同期。

从市场反馈看，成交周期在缩短。去年挂三四个月才有人谈价，现在两周就有人来看。议价空间也在收窄，买家不像去年那样狠砍了。

简单说：终于有人接盘了。挂出去的房子有人看、有人问、有人出价，这就是窗口的意义。

但接盘的是谁？2025年上海二手房成交中，总价300万以下的占比超过60%，其中200万以内的“极致刚需”房源表现最突出。经过两年多的价格调整，部分区域房价跌到了刚需够得着的位置。

原来要300万才能上车，现在200万就能买到。这批人等了很久，价格终于到了心理价位，于是集中入场了。

政策也在推。12月30日增值税税率从5%降到3%，首套房贷利率和公积金贷款利率都到了历史低位。但刚需有天花板。200万、300万，最多400万，超过这个区间他们接不住。

所以市场呈现的是分化：总价低的房子成交起来了，总价高的依然冷。内环核心区的改善盘，看的人多但出价的少；远郊的房子，连看的人都没有。

便宜的好卖，贵的难卖。那卡在中间的呢？很多业主看着自己的房子，相对于21年8月或者23年5月的高点，只跌了不到15%，觉得还好，扛住了。

但房子抗跌，不一定是好事。

25年黄浦、静安的次新普宅已经大幅补跌了。今年，很可能轮到其他几个一直抗跌的片区——徐汇全境次新、前滩次新、瑞虹次新。市场的调整从来不是一步到位的，而是轮动的，先跌的已经跌完了，后跌的正在路上。

如果房子恰好在这些还没怎么跌的片区，等到补跌再卖，就又回到有价无市的困境了。

所以现在的情况是：市场有热度，流动性回来了，但托底的是刚需，热度不会均匀分布，也不会一直持续。春节后市场怎么走？两会后政策怎么变？没人能打包票。

该出手的，趁现在有人看、有人出价，把握时机。那什么房子该出手？

远郊、没地铁、没产业支撑的，需求本来就弱，热度过去又会回到有价无市。房龄超20年的老破小、户型差物业差的，买家选择多了眼光也高了，瑕疵房会被筛掉。还有那些相对高点跌幅不到15%的，尤其是徐汇、前滩、瑞虹的次新，今年面临补跌压力。

你现在手上的房子是哪一类？是还能扛的，还是该出手的？每套房子情况不一样，地段、楼层、户型、挂牌价，都会影响判断。