信号释放，2026房价要抬头？专家警示：防范“虚假升温”风险

房价暴涨的截图刚进群，老板娘就问我要不要把手里那套老破小赶紧挂出去，我心里的第一个念头是：谁在给2026年的楼市打鸡血？

翻看那些“利好”都一个套路，说政策松了、首付降了、成交升了，好像躺在沙发上等房价重回2016就行。可真到售楼处，能谈成的那点交易，明晃晃是卖家把总价砍掉好几万换来的速度，买家不过趁机捡便宜。房地产不像股票，转手一次动辄半年一年，你指望靠群里几张截图让价格转向？现实没这么配合。

想要房价真涨，三个板凳一样都不能缺。第一条是政策得给足弹药。限购放松、首套利率掉到3%出头，这些确实存在，但更多是鼓励本来就要买的人早点下单，尤其是那些拖了两年的婚房、学区房。真要复制2008年那种“你没房我给你钱买”的力度，目前看不到。棚改时期赔偿款直接到账，连我堂哥当时都咬牙在县城买了两套做嫁妆，如今拆迁补偿更偏向实物安置，现金不到位，自然少了那种“被迫上车”的新增需求。

第二条是供需得挂上钩。2025年前八个月全国新开工面积掉了快两成，这意味着三年后摆上货架的新房会少很多。人口又在往几个热点城市集中，杭州半年多净增了十九万出头，成都也上涨二十多万，地铁沿线的租房群每周都有人问空房。群众真实的选择告诉我们，大家认的还是有工作、有教育、有医疗的地方。但换到三四线，空置的灯带一整片都不亮，待售面积七万多万平方米堆在那里，一些开发商连门头都没换新的。有人说“趁低吸纳”，我宁可相信那是营销词，毕竟之前渤海湾某个县城吹涨时，我哥们花八十万拿下一套改善房，现在贴着七十万都没人看。

第三条是钱袋子要撑得住。首付比例能降到15%，听上去很美，但工资涨幅赶不上物价，房价绝对值没掉多少。你想把房子当杠杆，贷款审批直接盯得死死的，投资客基本被卡在门外。一位做中介的朋友吐槽，现在客户最常问的不是“还能涨多少”，而是“月供算上物业能不能在家庭收入四成以内”。没实打实的现金流，哪来的集体暴涨？

那有人说，既然政策边放松，供应在减，钱又紧，2026年是不是刚需捡漏年？机会是有，但都是动过脑子的机会。比如核心城市的地铁口、好学校旁边，优质现房确实开始顶住了，开发商甚至愿意帮你垫装修费换成交。可同一个城市的远郊，房东能挂在平台一年没人问，价格每两个月往下挪一次，仍旧只有房东自己在评论区回复。分化就是这么赤裸。

再说风险。开发商的资金链没彻底缓过来，一些画出来的沙盘，只要预售去化不到位，就会开始拖工期。去年苏北某个项目还打着“国企背景”牌，结果二期推迟近一年交付，买家全靠微信群互通消息。现房虽然贵一些，但能省掉不少心跳。还有一种情况是你把老房子降价卖了，等想买新房，发现房龄更长的标的根本没人要，等于陷入“卖得快、买得慢”的尴尬。

有人问那要不要像2015年那样“改善置换”？答案因人而异。如果你现在的房子位置一般、物业老旧，正好有看中的新盘，把旧房价格放低一些，换来成交速度，再用现在的低利率锁定新房，确实比两年前划算。可别幻想买两三套放着收租就能养老，租售比超过4%的项目，只在极少数地段出现，那还得你有精力自己管。

至于传说里的投资客“大举回归”，我身边反而听到更多“先看看”——包括以前在珠三角一个月能跑七八个楼盘的炒家，都开始研究新能源厂房的租赁生意。房产的确还能保值，但那种“买了就涨”的时代结束了，剩下都是体力活、精细活。连我妈妈都说，宁可把钱拿去装修让自己住得舒服，也不愿意再扛一笔贷款跟着别人喊口号。

有人提起“核心城市一定涨”，我也不敢全盘否认。毕竟武汉地铁沿线去年底有几段价格回升，一位同事在光谷的房子，半年从每平两万一涨到两万三。可他为什么能出手？因为那套房子本来就靠近产业园，入驻的企业一直在扩招。换成空空的产业新城，写字楼连灯都不开，你告诉我凭什么会涨？房子的价值归根到底还是那句话：要么有人真在住，要么有人真在用。

2026年可能是刚需和改善的机会窗口，但不是神话窗口。该砍价就砍价，该看开发商资质就慢慢查，该把家庭现金流核算到月供四成以内就核算。政策再怎么喊“支持合理需求”，也不可能替你还贷款。房子也是生活的一部分，别让那个空中楼阁式的预期，把你拖进精疲力竭的局面。你现在会选择抓住低利率慢慢挑，还是继续观望看有没有更大的利好？