广州那些不好卖的房子，找到了新出路

近期，广州市规划和自然资源局公示了南沙区2022NJY-1地块，却意外地引起了人们的关注。

因为，这个当初以商品房为主的地块，如今几乎全部变成了安置房社区。

而这样的做法，在广州应该还是第一次。

PART.01

说起来，2022NJY-1这块地，还真是命运多舛。

地块最早在2021年就挂牌出让，但无人问津，到了2022年，项目楼面价从11221元/㎡大幅降至8048元/㎡再度挂牌，最终被南沙开建底价拿下。

△摄于2022年

而按照最初的出让条件，这是一宗普通的商品住宅用地，仅需配建22000㎡的安置房，由指定单位按3500元/㎡回购。

然而，近四年时间过去，项目（推广名：南沙开建·新筑花园）虽然早已动工并取得预售证，但市场端的网签数字却始终为“0”。

直到去年，“广州南沙发布”的一篇文章才道出了缘由，原来项目已经采用“预订商品房作安置房源”模式，成为了南沙区首批征收置换预订商品房。

文中也提到，项目将提供1879套安置房源，与项目规划的总户数相当，这意味着，项目整体性质已经发生了根本性转向，从普通的商品房变成了安置房。

这样的举措其实也不难理解，2022年正处于南沙楼市供应高峰期，市场竞争激烈，而该地块所在片区当时的城市配套成熟度尚有提升空间。

如果硬要在那个时间点以纯商品房身份入市，面临的销售去化压力可想而知。

项目的“变身”，其实还是一次果断且明智的选择。

PART.02

南沙这个案例并非孤例，实际上，将存量商品房转化为安置房源，已成为近两年广州在推进城市更新、保障住房供给方面一个越来越普遍的创新工具。

综合来看，主要形成了两种清晰的转化路径——

第一种是定向收购模式，即由政府或村集体出面，整栋或整盘购买符合条件的商品房项目。

例如，在越秀区瑶台村的城中村改造中，村集体一次性收购了君越府项目的全部197套住宅用于安置；在天河区柯木塱村，改造方案也明确了可用回迁面积指标，按一定比例兑换周边多个指定商品房小区的房源。

第二种是更市场化的“房票”模式。

这个方式大家应该更加熟悉，那就是将一些在售项目纳入房源超市，同时向符合条件的拆迁户发放“房票”，他们可以自由在超市中选择心仪的商品房。

这种方式将选择权完全交给居民，同时也精准地将购房需求导入市场，直接帮助项目去化。

据公开报道统计，通过上述两种方式，广州全市已成功消化转为安置房的存量商品房超过6000套。

一些去化艰难的项目，也通过此方式重新找到了出路。

PART.03

仔细想想，这种模式的兴起，其实并不单单解决了“房子滞销”的难题，更是实现了多方的共赢。

首先是显著加速了城市更新进程，与传统“拆平再建”需要等待3-5年的周期相比，收购存量现房或准现房，可以实现即签即住，极大缩短过渡期。

这也打消了一些村民的顾虑，使得整个旧改项目得以快速推进。

而且，这种做法也提升了安置群体的居住品质。

以前的安置房，往往都是密密麻麻一大片，反正能住就行，而如今这种新模式，被被选作安置房的，大多是按当前市场标准建设的商品房项目，回迁居民能够直接享受与普通市民同等的小区园林、物业管理、周边配套和学区资源等，社区更加和谐稳定。

就比如南沙开建·新筑花园，不仅是户型新规产品，还有约2.2万㎡的围合式园林布局，超1100㎡中央大草坪、超500㎡的全龄儿童活动场、居民健身活动场地、450m长的活力环形跑道等全龄友好活动空间。

△图片来源：广州南沙发布

另一方面来看，这种做法无疑也大大增加了开发商的资金流动性。

开发商自己卖房子，不仅要建营销中心，组销售团队，后续还要时不时搞营销活动，这些成本都不低，如果房子卖出去了还好说，要是不幸卖不出去，那真的每卖一天都是煎熬。

如今由官方下场直接一次性收购，也相当于为开发商提供了一个确定性强、回款快的去化渠道，开发商可以迅速收回资金，进行下一个项目的开发。

要知道，在当前市场环境下，去化速度就是关乎企业生存的关键。

可以预见，这类做法在广州不同区域仍会继续上演，或许我们也该放下对安置房的偏见，毕竟，这只是一个务实的、让更多人安居的好方法。