2025年房地产市场展望：供需调整与政策支持下的新变化

作者 秦晋

经济观察网报道，2025年房地产行业整体仍处于供需深度调整阶段，尽管市场下行趋势尚未完全扭转，但下滑速度已明显减缓。近期，《求是》杂志连续发布“着力稳定房地产市场”专题文章，明确提出了“因城施策”和“优化土地供应”等系统性解决方案，为市场注入了政策信心，推动行业逐步回归稳定。

华泰证券的研究显示，具备“好信用、好城市、好产品”特征的房企展现出较强的抗风险能力。中国金茂、中建东孚等高成长型房企通过提升产品力和精准布局，实现了销售额逆势增长；龙湖集团、华润置地等行业龙头则凭借高效的现金流管理，持续加快核心城市的库存去化。与此同时，物业管理企业由于稳定的现金流和分红记录，成为抗风险能力突出的细分领域。

新房市场呈现出“降幅收窄、城市分化”的特点。全国商品房销售面积达到8.8亿平方米，同比下降9%，降幅较上一年度收窄4个百分点；销售额为8.4万亿元，同比下滑13%，跌幅收窄5个百分点。值得注意的是，三线城市以10%的同比降幅和18.3个百分点的收窄幅度成为亮点，而改善型需求持续主导市场——120–144平方米户型成交占比突破30%，较2016年累计提升11个百分点，大户型住宅受欢迎程度显著上升。

二手房市场区域差异明显。在38个样本城市中，成交239万套，同比微降0.8%，其中一线城市增长2.7%、三线城市增长9.0%，二线城市则出现2.7%的下滑。价格方面，70个重点城市二手房价同比下降6.1%，环比下跌0.7%，但跌幅较前期收窄2个百分点。截至年末，20个主要城市及一线四城挂牌量同比分别增长7%和5%，但较10月底已回落2%和4%，预计未来挂牌量增速放缓将阶段性抑制需求释放。

结构性机会聚焦于核心城市与企业战略转型。北京、上海、杭州等地延续“量价齐升”的态势，哈尔滨、沈阳等资源型二线城市亦实现销量与价格双增长。越秀地产通过城市更新优化土储结构，保利置业借力资源整合提升市占率，展现出强抗周期能力。此外，北京、成都等城市的高端改善盘热销，进一步推高大户型房源成交比例。

供给端收缩与库存优化为长期健康奠定基础。全国土地成交总额同比下降10%，40个重点城市新开盘项目减少9%，开发商主动控制开发节奏的趋势明确。80城新房库存总量同比下降5%，核心城市库存压力显著缓解。尽管全国平均去化周期延长至32个月，但核心城市在供给收紧与需求回升双重作用下，正逐步形成动态平衡。随着保障性住房建设加速，刚需与改善型需求有望形成双轮驱动，推动行业实质性复苏。

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