宝业再战上海，孙宇光想用产品翻盘

文/乐居财经 严明会

时隔五年，浙江宝业再次落子上海。

近日，宝业青浦徐泾项目规划设计方案正式公示。

项目拟建9幢15-18层高层住宅，其中2幢15层、2幢17层、5幢18层；除5#、11#楼外，其余均为首层架空。

宝业将打造全域抬板社区，整体为地下一层、地上架空层一层，架空层板上最多17层。

外部地面标高4.8-5.8米，社区内部标高10.9米，整体抬升超过5米。

社区内部配置多个集中绿地、下沉式庭院及社区配套空间。

2025年11月的上海第九批次土拍，浙江宝业房地产集团以17.30亿元竞得青浦区QPPO-0101单元17-05地块，溢价率5.17%，成交楼板价约31561元/㎡，装修标准不低于2500元/㎡。

拿地后，宝业发布喜报称，要“与大虹桥共建美好”。

大虹桥去化压力

区位上，地块位于徐泾板块核心生活圈。

地块东侧为2号线蟠祥路·国家会计学院站，北侧临17号线蟠龙路站，双轨交加持，直线距离两站均在700米内。

这块地距离沈海高速的直线距离仅300米左右，可能会有噪声影响。

周边市场方面，2号线沿线已有象屿招商蟠龙府、中铁虹桥逸都、虹桥璀璨公馆等项目；稍远的17号线周边，则有万科天空之城、同济蟠龙里等成熟住区，当前新房成交价普遍在6万-6.5万元/㎡。

不过，近两年大虹桥板块热度明显降温。

去年6月，徐泾东一宗住宅地块以底价成交；10月中旬，徐泾新开盘的灿耀晶萃173项目因认购不足取消摇号。

有数据统计，2026年起，徐泾将迎来超过万套房源解禁，位居上海各板块之首。2021年徐泾入市的14个项目、约3500套房触发限售，这批房源将于2026年集中解禁。

宝业并非首次押注青浦。其此前开发过宝业爱多邦、宝业活力天地、宝业活力天境等多个项目。

其中，只有宝业活力天地在开盘阶段表现尚可，其余项目的去化节奏都较慢。

位于青浦新城的宝业爱多邦已经交付，其在2016年9月、2019年4月、2020年7月三次推盘，共推出1003套房源，目前还有256套房源可售。

宝业活力天境，该项目于2022年11月、2023年3月推盘，累计推售住宅471套；去年7月，419个地下车库开售。截至目前，网上房地产显示仍有487套可售。

宝业活力天地2020年12月、2021年4月推盘，共推出365套房源，目前仅剩个别房源未售。

最后一次拿地是在2020年11月，宝业以总价3.12亿元拿下临港新片区内纯宅地，成交楼面价13230元/平方米，溢价率10.25%。

该地块后被开发为宝业·青春里，2021年底开盘推出210套房源，均价2.9万/㎡。4年过去了，卖掉了100套出头，去化率约50%。

新的产品策略

此次重回上海，宝业在徐泾新项目上想“给出不一样的答案”。

项目将采用全域抬板设计，突破传统“地面停车 底层商铺”的模式，将社区地面完全释放为人行与公共活动空间，打造立体景观庭院、主题架空层和共享会所，强化社区空间连续性。

同时，依托宝业自主研发的装配式建筑体系与超低能耗技术，强调健康、舒适、低能耗的人居环境。

项目的建设单位为上海宝曜房地产开发有限公司，成立于2025年11月底，由浙江宝业房地产集团100%控股，董事长孙宇光。

浙江宝业房地产集团为宝业集团旗下公司。宝业集团创建于1974年，2003年在香港联交所主板上市，主营建筑工业化研发制造、建筑施工和绿色科技房产开发三大业务。

1995年，宝业集团开始涉足房地产产业，目前业务遍布浙江、上海、湖北、安徽、河南等区域以及吉布提等海外市场。

在业务结构上，建筑施工依然是宝业集团最重要的收入来源。

2025年半年报显示，其在期内实现建筑施工业务营收56.57亿元，占比67%，较去年同期下降约34%；房地产开发营收为16.16亿元，占比19%。

宝业集团将建筑施工业务营业额下降的原因，归于受房地产投资持续下跌影响，市场急剧萎缩，行业竞争加剧。

这也直接反映在财务表现上，过去六年间，宝业集团的增长曲线明显趋缓。

2019-2021年，宝业集团的营收基本维持在250亿-270亿元区间，小幅波动；2022年出现明显回落，营收降至244.25亿元；2023年短暂反弹至264.79亿元后，2024年再度下探至223.39亿元，同比下降15.6%。

盈利端的波动更为剧烈。净利润从2019年的8.57亿元一路震荡下行，2023年曾短暂回升至8.89亿元，但2024年大幅回落至4.1亿元，同比下滑53.9%。