抢跑！福州市属国企也开始比拼速度了！

有没有发现，福州市属国企的开发节奏越来越快了。左海望悦提前53天交房；榕发望熙雅筑提前近10个月交房；建总瑞玺从拿地到首开的周期不足9个月；地铁栖江元璟营销中心仅开放9天就开盘；更有甚者，建总琯尾街项目，上午拿地中午备案！

福州楼市重回“快周转”的背后，实则是一场无比残酷的内卷。

当90%的房企没能力拿地，本土国企在土拍市场不用抢了。但楼市仍被供需左右，当同板块新盘供应扎推，国企们也得在有限的客源池里抢客。所以，

出货要趁早！

1月16日举行的福州四城区2025年第十三次土拍，“建保国绿”等外来房企集体缺席，最终晋安区琯尾街周边旧改项目三幅可售宅地由左海、建总、新榕“三家分晋”，都是“一轮游”，98.94亩地块合计吸金43.11亿元。

东街1號粗略估算，左海2025-85号、建总2025-86号、新榕2025-87号地块加起来大概可提供超19万方的商品住宅。加上东侧早前成交的2幅安置房地块——中建和鸣雅居、榕发+中建国际2025-84号地块，琯尾街片区未来预计可供应超4000套住房。

同一板块“井喷式”供应很容易出现踩踏，所以“抢跑王”出现了。

拿地当天中午，福建省投资项目在线审批监管平台上就通过了名为“南麓公馆”的县级权限内企业境内投资项目备案，项目（法人）单位为福州建总地产有限公司。

据悉，“南麓公馆”即2025-86号（晋安区琯尾街周边出让地块五），项目总投资24亿元，主要建筑物面积8.17万㎡。建总表示，项目将很快进入实质性建设阶段。

建总的开发节奏一直是市属国企里面比较较快的，像环南的华林雍璟二期，土拍仅隔一天就火速备案。但此次是拿地与备案同步完成，如此高效的执行力属实罕见。这也意味着福州市属国企出现了新内卷：

比拼开发效率！

不过，与以前“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式不同，这一轮市属国企的“快”不是为了资金利用率，而是为了和周边竞品错位推盘，抢客户。

当前房地产仍处于调整期，行情、政策随时会变，“唯快不破”仍是信条。比如，“0公摊”是今年福州新规产品最核心的竞争优势，说不定明年就变成了基本操作。更早的实景呈现，还可以缩短客户的决策周期。

卷速度的同时也要卷产品，否则“先发”带来的就是长期横盘。

说到产品，琯尾片区三幅地块的成交楼面价都在2.1-2.2万/㎡，高昂的土地成本将新盘集体推向高端改善的赛道。以地价来推算，新房未来要卖到3.2万+才能保本。想赚钱的话，开发商只能做大做壕。

琯尾片区西侧为晋安河公园，离地铁4号线与滨海快线的换乘站东门站很近，过条河就是鼓楼了，生活氛围浓厚。但在目前的市场认知里，塔头路一带充斥着安商房，还不具备全域改善的基因。

开发商需要为“非豪宅地段”找到足够的产品溢价理由。像建发灏云去年能以813万的套均总价去化219多套，凭借的就是市中心四代宅的差异化产品和头部房企的品牌溢价。

左海2025-85号地块，2.23的容积率在片区内有一定优势，而且才17亩，相对来说去化压力不大。

左海在东侧的东郊河还有一幅低密袖珍滨水宅地，即已备案报建的2025-68号地块，楼面价才16167/㎡。8.7亩，1.2容积率，打造成洋房或叠拼产品，很容易与周边高层项目形成差异化竞争。

压力比较大的是建总南麓公馆和新榕2025-87号地块，前者容积率上限3.2，后者容积率上限3.12以下，很难满足高端客群对社区空间感的诉求。不过建总有乌山梧桐序的操盘经验，实现了在3.4容积率的条件下，600万套均总价流速尚可。市场比较担心的是，没有太多高端项目开发经验的新榕。

建总此次明显有抢跑的意味，而新榕以往的项目入市周期大都要1-2年，客群就很容易被竞品消化。新榕还没形成独特的产品标签，想攻克高端市场更难。

今年整个二内晋板块都是“大室所趋”。北边的环南新村片区，国贸天琴华樾项目作为二内晋唯一的非市属国企纯新盘，最近有要入市的动作了，户型预计是130-227㎡精装，虽然没有之前网传的那么壕，但也是高改定位。

市场关注度最高的是王庄紫阳片区。因为左海紫阳隐翠将起步面积拉到180㎡，精装备案均价约5.2万/㎡，总价段大概在800-1300万元。其成功与否，将影响市场对二内晋板块价值的认知。

福厝的产品定位就没那么冒险。福厝紫阳缦宸近日官宣了户型信息——138-155㎡四房，既能合理控制总价段，又能保证改善家庭的使用空间。

光明港片区新榕两个项目虽然同时亮相，但通过差异化的产品定位避免自己打自己。新榕亦川主打高改户型，新榕和砚则主打普通改善。

加上塔头琯尾片区，二内晋目前在售+待售项目的商品住宅存量预计将超过4500套。而克而瑞数据显示，二内晋板块去年一整年新房也才网签314套。“需求有限，供应增加”意味着充分饱和的竞争，建总的速度与激情也是市场倒逼的结果。

主力户型超140㎡，二内晋板块已经到了“被迫豪宅化”的阶段。但当下，福州大户型的流速整体偏慢。改善赛道卷到今天，单纯靠产品力已经很难拉开差距了，还需要房企把握好营销操盘节奏。

产品为王+运营提效，福州市属国企真正的内卷开始！

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