论证，又是论证！青岛楼市，一个经典的反噬样本！

用未来规划，掩饰当下缺陷的做法，最终都会遭到市场的无情反噬。

▲云上观澜，紧邻垃圾处理厂

1、

论证，又是研究论证！

团岛污水处理厂的异味，早已是周边居民的“心腹之患”。近日，有市民通过民生在线栏目提问：

青岛市水务管理局副局长郑毅，给出的答复，总结起来其实就四个字：研究论证。

▲团岛污水处理厂

说实话，看到“研究论证”这几个字，不少住户估计都要苦笑了。这个词自2023年起，就像复读机一样，出现在各种版本的官方回复里。此前地铁集团还曾画过一个超级大饼：这一片区要投资100亿，腾出百亩土地，搞城市更新。

2、

云上观澜的“豪宅迷失”

说起污水厂，最尴尬的莫过于它的近邻——青铁鼎峰云上观澜。这个项目当年的出场方式可谓是“高贵冷艳”，拿地成本高，定位高端改善，2022年底首开均价直接冲到了3.8万/㎡。

▲云上观澜实景

可惜，市场并没打算给这份“豪宅梦”买单。项目最大的槽点就在于，它太靠近团岛污水处理厂了，这让所谓的“一线海景”品质，瞬间打了折扣。

开盘初期，开发商那边的口风一直传着“污水厂要下地”的消息，说得有鼻子有眼，很多购房者当初，就是冲着这个“未来利好”才上了车。可现在呢？4年过去了，交房都半年多了，那几个大罐子依然稳如泰山，毫无动静。

▲云上观澜西向视角

在如此的硬伤之下，云上观澜的销售压力山大，无奈只能拼价格，挥泪“割肉”。这两年，从“不到3万买市南”、“单价2字头抢市南海景房”，再到“惊喜团购均价2.65万/㎡”、“清栋、清盘价2.5万/㎡”……云上观澜这个青岛前海大宅，价格一路下滑，一步步跌落神坛！购房者当初为“未来规划”付出的溢价，如今变成了实实在在的损失。

▲云上观澜，仍有114套房源待售

3、

值得深思的“反噬”样本

云上观澜的故事，为青岛楼市提供了一个值得深思的样本。云上观澜的困境，给所有青岛购房者和开发商上了生动一课：过去那种靠一张规划图、几个空头承诺，就能让购房者买单的时代，彻底翻篇了。

别给未来规划“交税”

购房者应谨慎对待开发商的口头承诺，尤其是关于周边配套和未来规划的利好，如果没写进购房合同，那就当它不存在。团岛污水厂下地，论证了三年还没影儿，就是最好的例子。

▲云上观澜实景

“现房”也不是万能灵药

以前大家觉得现房靠谱，但云上观澜证明了，如果产品力不行，即便是现房，一旦跌价也会让人望而却步。购房者现在普遍心态是“越跌越不买”，生怕自己成了接盘侠。这种心态变化，迫使开发商必须在一开始，就拿出真正有竞争力的产品和合理的定价。

产品力价值对等原则

对开发商而言，云上观澜的警示是，高定价需要真正的产品力支撑，任何试图用“未来规划”，掩饰当下缺陷的做法，最终都会遭到市场的无情反噬。

▲云上观澜实景

云上观澜的故事还在继续。其实，团岛污水厂下地这件事，是城市更新的大动作，官方肯定在努力，只是涉及资金巨大、技术复杂，需要时间。期待着污水厂终有入地的那一天，让团岛山片区真正迎来蝶变。