首现两项目发行“战略撤退” 公募REITs进入“严准入”时代

2026伊始，在公募REITs申报如火如荼的同时，市场中也首次出现了项目的“急刹车”。

1月20日，金风科技（002202.SZ）发布公告表示，拟终止建信金风新能源REIT的申报发行工作，这是公募REITs市场首次出现已进入交易所审核阶段却未成功发行的案例。

同日，电子城（600658.SH）也公告表示，拟撤回创金合信电子城产业园REIT的项目申报，后续择机继续推进申报工作。

两项目的“战略撤退”，与沪深交易所近期发布的新版“审核程序指引”密切相关。这一落地于去年12月31日的新规，首次明确了公募REITs审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形，进一步完善了项目从申报到上市的制度链条。

记者注意到，目前市场中还有其他数家公募REITs项目同样处于交易所审核阶段且长期无进展，在新的监管规则下，这些项目也或将同样面临清退的命运。

2025年以来，伴随公募REITs进入试点转常规的新历史阶段，扩募业务规范、行业范围扩容及商业不动产试点等一揽子政策也相继出台。在推动成熟资产类型项目常态化申报、持续加大优质供给的同时，全链条监管机制的同步强化，有望为REITs发行上市嵌入更为明确的“过滤”机制，进一步推动资产估值回归价值本源。

获问询后2年主动终止发行

金风科技公告显示，公司于2026年1月16日召开第九届董事会第十次会议，审议通过了《关于终止基础设施公募REITs申报发行工作的议案》，同意终止REITs项目申报发行工作。公司拟通过REITs项目的基金管理人和专项计划管理人向中国证监会和深交所提交终止审核的申请，终止在中国证监会和深交所的申报流程。

关于终止的具体原因，金风科技并未在公告中详细说明，仅表示为“为进一步整合项目资源，优化运营管理”。

但记者注意到，公告同时称，公司在2021年9月28日审议通过开展基础设施公募REITs申报发行工作时，曾拟以全南天润天排山项目、崇义天润龙归项目及崇义天星项目为入池资产。

而在2023年9月向深交所提交申报材料时，招募说明书所列底层资产范围，已调整为仅保留全南天排山单个项目。

“不排除公司方面想要在对底层资产进行增资后，重新对项目进行申报的可能性。”有公募REITs业务人士向21世纪经济报道记者推测称。

上述人士进一步分析认为，之所以项目方选择在当前时点做出终止申报的决定，或与近期REITs审核新规落地后的监管安排有关。

2025年12月31日，沪深交易所同日发布《公开募集不动产投资信托基金业务指引第4号——审核程序（试行）》（下称《审核程序》）。作为公募REITs试点以来首个专门针对审核程序的规范性文件，对于拟发行REITs的程序及终止审核期限提出了具体要求。

其中，《审核程序》明确列出七类审核终止情形，包括“申请文件中记载的财务资料和资产评估报告等专业机构报告已过有效期且未补充提交”“未在规定期限内回复交易所反馈意见”“管理人主动要求中止审核且理由正当”等。

截至发稿，建信金风新能源REIT在深交所官网的项目动态尚未显示终止，仍处于“已问询”状态，不过最近一次的项目进展更新停留在了2023年10月22日。

记者注意到，彼时深交所曾向作为项目管理人和ABS托管人的建信基金、建信资管出具了审核问询函，就建信金风新能源REIT的国补退坡风险、项目估值、运营风险、管理费收取等问题进行问询。

根据评估报告，建信金风新能源REIT的估值为8.81亿元，与向国家发改委申报材料中的10.28亿元估值存在差异。根据申请材料，2022年项目送电线路曾因极端恶劣天气导致线路覆冰全场停电的情况，造成当季营业收入出现显著下滑。问询函还提到，项目最近一期财务报告距问询已超过6个月，需要及时提报最新数据。

不过从公开信息来看，这一问询此后始终未获项目方回复。对照《审核程序》所列情形，该项目的当前状态已实际触及多项终止审核的条件。

市场迎来“严进”新阶段

作为我国公募REITs市场首个终止申报的项目，建信金风新能源REIT受到行业关注的背后，体现出我国公募REITs严把上市“入口关”的监管成效，已逐步显现。

Wind数据显示，截至2025年末，我国已上市公募REITs产品数量达79只，总发行规模突破2100亿元。自公募REITs步入常态化发行以来，其项目申报有序推进，发行规模稳步扩大，资产类型日渐丰富，在畅通投资循环、扩大有效投资方面的功能亦不断凸显。

在市场逐步走向成熟的大背景下，REITs发行人与投资者之间的定价博弈，已开始从早期的估值溢价转向更为专业和理性的阶段。在这一“从粗到细”的发展进程中，进一步加强强监管保障，构建重视市场约束、程序机制完善的公募REITs生态，正成为行业的普遍共识与内在要求。

2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，标志着我国REITs市场进入提质扩面、系统化发展的新阶段。

《通知》特别强调，要优化公募REITs审核注册流程，健全全链条监管机制，包括健全规范透明、权责清晰的REITs审核注册流程，统一审核理念与标准，完善工作机制，优化环节衔接，更好发挥集体决策把关机制作用，切实提升审核注册效率等。

《通知》同时明确，证券交易所要通过审核问询、现场督导、现场检查等方式严把REITs发行上市准入关，做好上市交易、信息披露、风险监测等自律监管工作，切实维护市场平稳运行。

同日，上交所与深交所发布一系列业务规则，构建了覆盖公募REITs全周期的合规要求。其中，《审核程序》的推出，便进一步完善了申报到上市的制度链条。交易所明确，新版审核指引旨在“公开审核监管标准与流程，持续提升审核流程透明度和审核工作质效”，通过界定终止情形“避免项目长期悬而未决占用监管资源”。

事实上，建信金风新能源REIT的“战略撤退”已不是孤例。在金风科技发布公告同日，电子城同样公告，为切实维护投资人利益，进一步提高项目经营稳定性，公司拟申请撤回创金合信电子城产业园REIT在上交所的申报，后续将“择机继续推进申报工作”。

而放眼沪深交易所的项目动态，目前市场中还存在多只公募REITs同样处于交易所审核阶段且长期未有进展。

例如截至发稿，中航天虹消费REIT的最后申报更新日为2025年9月3日，其在收到问询函后迄今未做出回复，已远超30日的规定时限。华夏万纬物流REIT与建信建融家园REIT的最后申报动态，同样停留在2024年4月15日交易所的受理意见反馈。

而目前已被“搁置”最久的，还数富国首创水务REIT扩募项目——其自2022年9月29日后，便停滞于交易所出具反馈意见后的环节，至今已逾三年。

在新的监管规则下，以上几个项目也或将在未来进入出清程序。

在业内人士看来，更完善的申报程序机制，有助于推动市场定价锚进一步回归项目底层资产的经营和现金流创造能力，也为发行人及中介机构勤勉尽责和市场的长期稳健运行提供了制度化保障。在未来，项目申报程序的终止或暂停将成为规则框架下的常态化现象，让公募REITs市场呈现出“踊跃申报”与“严把准入”并存的新生态。