地方国资下场低价“扫货”法拍房

2026.01.21

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作者 |第一财经 马一凡

在全国法拍房市场量价齐跌、对楼市形成一定压制的背景下，部分地方国企开始现身法拍平台，以“低价扫货”的方式大规模拿下房地产资产。

从广州南沙到海南海口，国资背景买家在法拍市场的身影引发关注。有业内人士表示，国资企业的动作，既有在市场下行期低成本收购优质资产的因素，也有承接问题资产、缓解局部市场压力的考量。

国企现身法拍平台

近期，广州市南沙区楼盘逸涛雅苑四期的88套住宅房源被挂上阿里法拍平台，引发市场关注。

这批房源均为全新毛坯住宅，原本由开发商持有，因债权人平安银行股份有限公司广州分行申请执行，被执行人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司名下资产进入司法拍卖程序。

天眼查信息显示，逸涛雅苑房地产有限公司背后的大股东为已爆雷房企阳光城集团旗下的阳光城上海置业有限公司。近年来，爆雷房企手中剩余房源被法拍并不鲜见，但逸涛雅苑四期的拍卖结果却有点出人意料：88套房源首次上拍即全部成交，总成交金额达8041万元。

其中，除少量房源被自然人竞得外，超过60套房源被同一买家——广州南沙城市运营有限公司收入囊中。该公司为国有企业，其背后股东包括广州南沙开发建设集团有限公司（持股约75%）和广州南沙现代农业产业集团有限公司（持股约25%），股权最终穿透至广州南沙经济技术开发区管理委员会和广东省财政厅。

从价格来看，此次法拍被业内视为“明显捡漏”。广州南沙城市运营有限公司竞得房源的成交单价区间在6657元/平方米至7629元/平方米之间，而贝壳找房平台显示，逸涛雅苑目前二手房挂牌单价普遍在1万元/平方米至3万元/平方米之间。

有业内人士分析，国企集中拍下大量住宅房源，未来用途或并非直接推向市场销售，而更可能作为保障性住房、人才住房，或用于旧改项目中的村民安置。

类似的情况也已出现在其他城市。2025年9月下旬，海南省海口市中海国际中心2号楼的37套房产被执行法院公开拍卖，建筑面积合计约1.5万平方米，起拍价1.39亿元，最终由湖州市产丰企业管理合伙企业（有限合伙）以底价竞得，折合单价为9286元/平方米。

天眼查显示，该竞买方成立于2025年9月，其背后大股东为湖州产投商业管理有限公司，而后者控股股东为湖州市产业投资发展集团有限公司，隶属于湖州市国资委。

作为对比，中海国际中心1号楼的备案均价高达3.3万元/平方米，此次法拍成交价仅为其三分之一左右。

量价齐跌的法拍市场

国企“扫货”法拍房，发生在一个明显降温的市场环境中——2025年，全国法拍房市场呈现出“量价齐跌”的态势，并对整体楼市形成持续压力。

在近期一次公开活动中，中国房地产指数系统创始人、原国家房改课题组组长孟晓苏指出，法拍房是一种因债务违约而被强制处置、需要快速变现的“特殊二手房”，其价格通常显著低于正常市场水平。一旦某小区出现低价法拍成交案例，该价格往往会迅速成为新的估值参照，进而拉低整个小区的价格预期，形成“法拍—房价下行—更多法拍”的负反馈循环。

中指研究院数据显示，2025年全国法拍市场累计挂拍房源71.9万套，同比下降6.6%；成交拍品16.9万套，同比下降4.4%；成交金额2536.2亿元，同比大幅下降23.6%。全年成交均价为4653元/平方米，同比下降12.7%；平均折价率为74.1%，意味着买家普遍以评估价约7.4折的价格购入资产。

在这一背景下，部分国企选择下场接盘，背后或许存在多重考量。

“法拍房价格显著低于市场价，为国资提供了低成本获取优质资产的窗口期，此外，在房地产去杠杆和风险出清过程中，地方国企也被赋予一定‘稳定器’角色，通过承接问题资产，缓解局部市场的下行压力。”一家北方大型国资企业房地产投资部门投后管理人士对第一财经表示。

该人士称，整体来看，国企“扫货”法拍房，既是房地产风险出清过程中的阶段性现象，也是地方政府在稳市场、防风险框架下的主动作为。其最终对市场有何影响，仍取决于这些资产的后续处置方式，比如到底是用作保障房人才房，还是后续集中推向市场，不同的处置方式将带来不同的效果。

微信编辑| 小羊

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