官方点名！38万买白云地铁房？看完后背发凉...

“白云地铁口、38万拿下复式公寓！”

近期，这类短视频在广州购房群里疯传，还有中介添油加醋吹嘘“带产权现房，一线江景随便看”，真假难辨让人上头。

不少粉丝来问楼市君：这难道是捡漏天花板？使用权公寓值得冲吗？

带着这些疑问，楼市君直奔白云上步村，实探这个叫金基广场的项目。越深入了解，越心惊——

该项目多次被官方点名预警，背后隐藏的风险值得关注...

｜广州楼市发布 摄

壹

金基广场位于白云区同德街道，紧邻8号线上步站D口，出站就能看到临时搭建的项目中心，以及一栋在建高楼。

工地被防尘布严密包裹，氛围十分冷清，未见大规模施工迹象。

｜广州楼市发布 摄

据销售介绍，项目总高约22层，配置5梯40户，预计2月5号封顶。

其中3-12层归开发商和村委自留，15层开盘时就被整层承包，目前仅剩13、14、16三层少量房源可挑选。

销售强调， 所有房源均为精装交付，且 项目客群覆盖广泛，既能满足年轻人自住，也适合退休老人换房。

同时，该项目房源可办理营业执照， 适配办公投资者， 兼顾居住与经营属性。

｜广州楼市发布 摄

销售表示，该项目朝东可俯瞰花园景致，远眺小蛮腰；朝西紧邻石井河绿道，包装为“一线河景”房源。

地段优势也成了主推的亮点，销售称未来出租回报率可观——周边30-35平单间租金普遍在2000-2500元/月。

｜图源：贝壳找房

谈及产品及价格，销售介绍，项目为4.5米层高复式，采用双钥匙设计，可分A、B层单独售卖。

每层净高约2.2米，仅下层带独立外阳台，上层若需要也可帮忙加装。

单套房源面积约34-45平，单价约1万/平，一套34平房源总价约35万，若想购入整套复式，需同时购买上下两层，总价68万起。

楼市君追问权属问题时，销售则表示，虽然只有30年使用权，但到期后能优先续期。

｜广州楼市发布 摄

贰

看似性价比拉满的“捡漏盘”，实则是经过精心包装的——

事 实上，金基广场并非新项目。

该项目原名叫恒建商业广场，是上步经济社与广州嘉麟投资发展有限公司合作的村集体留用地项目，所有权归村集体。

合作企业仅拥有40年使用权，无法独立确权到个人名下。项目自2022年启动开发，截至目前仅剩约36年。

但有不少中介为了能快速交易，传播与事实不符的信息，以低价产权现房为噱头，误导购房者。

针对该项目的问题，白云区住建局、上步村等相关方，已多次发布风险提示公告，并点明该项目尚未完成竣工验收。

｜图源：上步经济合作社-同上实业

楼市君挖到合同细节后发现，这个项目有四个风险需重点留意：

1. 仅签订《物业租赁合同》，30年使用权是画饼。

购房者签订的并非购房合同，而是《物业租赁合同》，所谓“房款”实则是定金与履约保证金，每月租金从这笔保证金中扣除。

一旦产生纠纷，购房者即便维权，也只能按租赁合同关系处理，而非房屋买卖关系，权益保障大打折扣。

｜图源：中介

销售反复强调的“30年使用权，到期能优先续期”，本质是玩文字游戏。

他们会让购房者签两份合同：一份是20年的《物业租赁合同》，另一份是10年的补充协议，试图规避《民法典》租赁最长期限20年的规定。

但法律明确认定，这类拆分租期的操作无效，补充协议里的10年不受法律保护。

｜图源：中介

所谓优先续期更是仅停留在口头承诺，无任何书面条款支撑，未来开发商反悔或项目易主，购房者这10年的使用权或将很难兑现。

｜图源：最高法公报

2、未竣工验收，按相关流程，或存在难以按期交付的风险。

官方反复强调，该项目至今未完成竣工验收手续。根据《民法典》规定，建设工程未经验收或验收不合格，不得交付使用。

这意味着，项目存在难以通过最终验收、难以按期交付的不确定性，可能直接影响租赁目的实现。

如无法办理合法入住手续，或可能存在水电不通、消防不达标等一系列安全与使用隐患。

｜图源：上步经济合作社-同上实业

而合同里的部分条款更是离谱。

销售口头承诺2026年12月交房，合同却约定2026年8月1日交付，还约定三个月宽恕期。

宽恕期满后若依然不能交付，开发商仅需按实际支付的履约金赔付每日万分之一的违约金。

更过分的是，合同明确写着“如因政府等原因停工，交付期限相应顺延”。也就是说，一旦项目再次被查处停工，购房者或将面临交付延期的情况。

｜图源：中介

3. 全款+商水商电+管理费6.8元/平，居住成本高。

单套房源38万起的总价看似不高，但因无房产证，购房者无法申请正规房贷，只能选择全款支付。

所谓“推荐信用贷”利率还高达3.5以上，比正规商贷3.0左右的利率高出不少。

相当于既让购房者承担全额资金风险，又要背上高息负债，性价比和安全性和正规产权公寓完全不在一个维度。

要知道，现在广州正规产权公寓首付已降至30%。

比如一套40万的产权公寓，首付仅需12万就能入手，剩余资金还能走低利率的商贷分摊压力。

｜图源：财联社

更关键的是，购房款直接进入开发商账户。

所谓“银行监管账户”真实性难以核实，资金存在被挪用的风险。

｜图源：上步经济合作社-同上实业

而销售口中承诺为上层房源加装阳台，实则暗藏风险。

按规定，加建阳台需向主管部门重新报批并取得《建设工程规划许可证》，若无任何审批手续，该加建行为属于明确违建。

不仅加建部分有被拆除的风险，还会直接影响项目整体竣工验收。

｜金基广场异地板房

｜广州楼市发布 摄

而且，项目紧邻主干道，噪音污染严重。

商水商电的标准，叠加每月6.8元/平的物业费，长期居住成本远超普通住宅。

｜广州楼市发布 制图

4. 官方已多次点名，项目存在虚假宣传等问题。

该项目顶风作案，违规黑历史早已被官方曝光多次。

2023年8月，项目刚打地基便以“招商”为幌子变相以租代售，被白云区政府责令停止违规销售。

｜图源：白云区政府官网

2025年11月，因虚假宣传“带产权”，被权属方上步经济社明确禁止以租代售及虚假宣传行为；

｜图源：上步经济合作社-同上实业

2026年1月，白云区住建局与村集体又多次密集发布风险提示，针对项目改建合规性、信贷陷阱开展核查，持续强化预警。

｜图源：白云区政府官网

如今，官方的风险提示已张贴在项目围挡显眼处，警示意味拉满。

｜广州楼市发布 摄

叁

白云地铁口+低价复式+景观优势的组合，确实让不少预算有限的购房者心动。

但金基广场本质是，未竣工验收+违规以租代售+产权无保障+资金风险。

官方与村集体双重预警，绝非小题大做，而是明确告知其触碰法规红线的事实。

｜金基广场周边实景

｜广州楼市发布 摄

结合本次实探经验，楼市君为大家梳理了4个避坑要点：

其一，警惕“集体留用地+使用权”套路。

这类房子无法独立确权，租期超20年的部分等于白搭，所谓“长期使用权”“优先续期”均为口头空话，权益无任何保障，切勿轻信。

其二，核心证件逐一核查。

买房前需确认项目《不动产权证》、《建设工程规划许可证》等，凡是证件不全、仅提供租赁合同的项目，直接pass。

其三，拒绝大额一次性支付与非正规贷款。

遇到要求一次性缴纳大额保证金、仅支持信用贷购房的情况，说明项目无合规资质，需立即避雷，切勿抱有侥幸心理。

｜金基广场周边实景

｜广州楼市发布 摄

其四，建议对官方预警的项目多加警惕。

开发商的口头承诺不可信，尤其要警惕合同中“政府原因免责”等甩锅条款；只要项目被官方点名预警，无论优惠力度多大，建议不要冒险入手。

事实上，市场上这类虚假宣传的问题房源依然存在，希望大家都能保持理性、仔细甄别，避免掉入购房陷阱。

你还遇到过哪些购房骗局？评论区一起聊聊，互相避坑～