北京楼市怪象：商业竣工暴增98%，销售下滑10%，首付松绑能救吗？

2025年北京楼市全年数据出炉，没有意外的整体下行。

但是，很离谱的是，当商业营业用房竣工面积近乎翻倍暴涨的同时，销售数据反向下滑——根据北京市2025年楼市运行报告，全年商业营业用房竣工面积达123.8万平方米，同比暴涨98.3%。近乎翻倍的竣工量，意味着北京全年有大量新商铺、新商业体集中入市。但与之形成鲜明对比的是，同期商业营业用房销售面积仅58.7万平方米，同比下降10.2%。

商业营业用房的竣工与销售呈现“一增一减”的极端背离，相当于建出去两套商业房源，还卖不出一套。

这种背离，绝非偶然，而是北京商业地产“供给过剩、需求疲软”的集中爆发，再叠加行业周期的双重挤压，最终形成了如今的尴尬局面。

或许，这个数据和我们的“观感”并不相符。因为，2025年北京商业市场明明有不少新动作，新开28个零售商业项目、总体量超150万平方米。

为何还会出现“建得多、卖得少”的怪圈？答案很简单：供给端的盲目扩张，早已跟不上需求端的理性收缩。

2025年北京商业竣工量的暴增，本质上是前期拿地项目的集中交付，再加上市场对“商业焕新”的盲目跟风。

据光明网统计，2025年北京11个行政区均有新商场入市，其中朝阳区以7个项目领跑，海淀区迎来6个新项目“小爆发”，五环外更是成为商业增量主战场，新兴商圈加速成形。《北京日报》还做过一期报道，涉及了不少新开的商业项目，比如湾里·王府井WellTown、魏公·芳华里等。

但这种集中入市的背后，是缺乏精准定位的“盲目铺量”——很多开发商扎堆布局商业项目，却忽视了区域商业饱和度、人口流量、消费能力的匹配度，导致大量商业体同质化严重，从一开始就埋下了“卖不动、运营难”的隐患。

商业竣工量的暴增，直接加剧了库存压力。结合央行及机构数据测算，截至2025年底，全国商业营业用房待售面积已达1.41亿平米，而北京商业库存去化周期长达3-5年，部分区域甚至超过50个月。

2025年近乎翻倍的竣工量，相当于给本就高企的库存“雪上加霜”，再加上全年销售下滑10.2%，库存积压的压力进一步传导至开发商，不少商业项目陷入“竣工即滞销”的困境。

再看需求端的，随着实体经济复苏放缓、线下消费习惯变迁，以及投资客的集体退场，北京商业用房的需求早已不复往日风光。

一方面，个体商户经营压力加大，租铺、买铺的意愿持续低迷，很多成熟商圈的商铺都面临空置率上升、租金下滑的问题，更别说新增的商业房源；另一方面，商业投资的“红利期”早已过去，过去靠买铺收租、坐等升值的逻辑彻底失效，再加上商业用房税费高、贷款成本高，难以激活投资需求。

为了推动商办市场去库存，2025年底至2026年初，关于商办市场的政策持续发力。

1月17日，央行、金融监管总局联合发文，将商业用房购房贷款最低首付比例降至30%，这是20年来的最低水平，旨在降低投资门槛、激活市场活力；在此之前，北京市商务局也出台多项政策，支持商场、商街品质提升，推动文商旅体多元融合，试图提振商业消费信心。

不过，当前北京商业地产的困局，并非“首付过高”这一单一问题导致，而是“供给过剩、同质化严重、需求萎缩”的系统性矛盾。

开源证券研究报告就明确指出，在当前商办市场空置率较高、租金持续下行的大背景下，单一降低首付比例的效果预计有限，难以从根本上解决去库存难题。

从更深层的角度来看，北京商业地产的这一怪象，也是全国商办市场的一个缩影。

随着房地产市场从“增量开发”转向“存量焕新”，商业地产的“内卷”早已升级，单纯的“建房子、卖房子”模式已难以为继。2025年北京商业市场虽然迎来“焕新热潮”，新开项目众多、政策支持力度大，但真正能实现差异化运营、精准匹配需求的项目寥寥无几，大多陷入“同质化竞争、滞销积压”的困境。

展望2026年，政策层面仍有进一步宽松的可能，存量商办项目改建租赁住房、优化限购政策等举措有望逐步落地，但短期内难以彻底扭转“供给过剩、需求疲软”的格局。