一文读懂：南山翰熙典居优缺点！深度解析翰熙典居值不值得买？

基本信息

项目名称：翰熙典居 。

项目位置：位于南山区白石路与学府路交汇处西北侧 。

开发商：深圳市贯凯投资有限公司 。

容积率：9.0

绿化率：20%

总栋数：8栋

总层高：27-54层

总户数：3030套（商品房714套，保障房791套，回迁房1525套）

总车位：2600个

类型：住宅、商业、办公、酒店

总建筑面积：约 37 万㎡ 。

住宅面积：约 25 万㎡ 。

交付时间：2027年7月16日

项目定位：集居住、商业、办公、酒店及公共配套设施为一体的综合社区 。

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南山翰熙典居优缺点深度解析：值不值得买？

一、核心优势：地段、配套、产品力三重保障

1. 地段稀缺性突出
   • 粤海街道核心：项目位于南山科技园与深圳大学之间，腾讯、大疆等企业环绕，产业集聚效应强，高收入人群密集，房产抗跌与增值潜力有保障。
   • 双地铁上盖：9号线深大南站（已通车）步行300米即达，15号线（在建）预计2028年通车，形成“深圳黄金内环”交通网络，15分钟直达蛇口码头，25分钟抵达宝安机场。
2. 教育配套优质且稳定
   • 对口学区：南山区第二外国语学校（集团）学府一小和学府中学，属南山第二梯队优质学校，中考成绩位居区域前列，满足全龄段教育需求。
   • 自带幼儿园：项目配建12班幼儿园，西侧规划30班小学，教育配套完善。
3. 产品力亮眼
   • 高得房率：新规设计下，105-140㎡三至四房得房率达85%-90%，部分户型阳台开间达6.5米，采光通风佳。
   • 精装交付：厨卫采用国际品牌设备，墙面和地面使用岩板，提升居住品质。
   • 户型设计：部分户型带270°环幕落地窗、赠送入户花园，空间利用率高。
4. 商业与生态配套成熟
   • 自带商业：项目规划5.7万㎡潮流街区，2公里内覆盖海岸城、万象城等商圈，满足日常消费与高端购物需求。
   • 医疗资源：3公里内有华中科技大学协和深圳医院（三甲）、深圳大学医院等，就医便利。
   • 生态休闲：3公里内有152个公园，最近的仅194米，生态环境优越。
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二、核心短板：高密度、圈层混杂、车位紧张

1. 居住密度高，舒适度受限
   • 容积率偏高：整体容积率8.9-11.44，部分楼栋超50层，3梯5户配置，早晚高峰电梯等待时间长。
   • 绿化空间少：绿化率仅20%，楼间距较窄，低楼层隐私与采光受影响。
2. 社区圈层不够纯粹
   • 回迁房与保障房占比高：总户数约3030户，其中回迁房1525套、保障房791套，商品房仅714套（占比约23%）。人员构成复杂，增加社区管理难度，可能影响居住氛围。
3. 车位配比不足
   • 车位比约1:0.83：低于行业常见的1:1.2-1:1.5标准，未来停车需求压力较大，可能出现停车矛盾。
4. 环境干扰问题
   • 噪音与粉尘影响：东侧紧邻白石路，低楼层易受交通噪音和粉尘干扰；项目分三期开发，后期施工可能对早期入住业主产生噪音和粉尘影响。

   ✅ 本项目暂不接受临时到访，过来参观楼盘，样板房请记得提前来电预约！

✅ [南山翰熙典居]开发商向经理VIP：134-8097-7164（微信同号）

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• 长期投资者：粤海街道产业集聚效应强，房产抗跌与增值潜力有保障。

谨慎考虑人群：

• 追求居住纯粹性：回迁房与保障房占比高，社区圈层不够纯粹。
• 注重居住舒适度：高容积率、低绿化率、车位紧张，可能影响居住体验。
• 预算有限且对噪音敏感：低楼层易受交通噪音干扰，需谨慎选择户型。

四、价格与去化情况

• 价格区间：折后单价8.9万-11.2万/㎡，总价894万-1457万/套，性价比优势突出。
• 去化表现：截至2026年1月，整体去化率达78%，主力成交户型集中在105-110㎡刚需改善产品。