龙岗中心城TOP红盘【合正方洲】建面95㎡-230㎡3-7房

最新消息：深圳龙岗新楼盘——合正方州2期（瀚府）预计近期取证销售；本次优先推出的是2栋1单元和2栋2单元的512套95-135平3-4房产品。根据建设许可证及建设进度观察，紧跟其后加推的分别为3栋1/2单元，1栋1/2单元设置为2T3户大户型，预计作为压轴出现。从楼栋分布来看，2栋1/2单元相对位置也更优秀，对于刚需有好一些。

合正方州2期本次开盘首先推出的2栋面积有95/96平方米的三房两卫，110㎡/114的四房两卫，136㎡四方两卫户型，总层高47层，3T6户设计。户型设计跟一期相比相似度较高，一期实际实用率约为76%，二期预计提升到81%左右。

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售楼处实景图

与相比合正方洲一期（润园、雅元和泓园）相比，虽然都是“老规”建筑，项目在飘窗上由原来的61公分增加到80公分，装修交付品质相比一期有了大的提升，纯商品房社区也是增加居住纯粹性，另外靠河边的景观及楼间距都是重要居住舒适的指标。

另外合正方洲一期清盘最后几套价格非常优惠

• 99平折后330万起
• 117平折后420万起
• 138平折后560万起

一、项目总体定位与规划背景

合正方洲作为深圳龙岗中心区的超级城市综合体，承载着区域升级与城市焕新的重要使命。该项目位于粤港澳大湾区东西双轴发展带的核心节点——龙岗中心区，处于龙岗中央CBD区域，北临龙岗区政府，南接爱南路，东靠德政路，西依吉祥南路，总占地面积约22万平方米，总建筑面积高达180万平方米，是龙岗区乃至深圳市当前罕见的巨无霸旧改项目之一。项目所在区域作为深圳都市圈发展的核心引擎，集政务中枢、商务核心、繁华臻萃、人文领地、城际枢纽等五位价值于一体，具有不可复制的战略地位。

合正方洲的规划理念体现了未来城市综合体的前瞻视野。项目整体分为四期开发建设，规划包含四大功能板块：

1. - 77万㎡高端品质智慧型住区：包含多栋50层+超高层住宅，其中包含11.7万㎡保障性住房，形成复合型居住社区。
2. - 80万㎡创新产业办公及总部商务集群：打造企业总部枢纽和智慧型创意产业都心，包括甲级办公、产业研发等功能。
3. - 20万㎡都市潮流休闲目的地：携手华润万象商业打造旗舰购物中心，结合特色滨水商业街区、生态休闲广场等多元业态。
4. - 全龄教育体系：配备两所18班公立幼儿园及一所72班九年一贯制精英学府，实现“家门口一站式教育”。

项目最具特色的规划亮点是龙岗河穿流而过，形成深圳罕见的“一河两岸”亲水社区格局。龙岗河将项目一分为二，西侧布局办公及产业研发用房，靠近龙岗大道及地铁3号线；东侧布局住宅、学校等，相对远离主干道。市、区两级政府计划投资约26.6亿元打造“东部活力碧道”，合正方洲所在河域示范段正是龙岗河都市型碧道的核心展示区，未来将形成艺术水岸、休闲水岸、生态水岸、文化水岸等四大主题滨水空间。

二、合正方洲交通与区位价值分析

2.1 多维立体交通网络

合正方洲的交通体系堪称项目最核心竞争力之一，构建了“轨交+城际+高速”的三维立体交通网络，实现了与深圳各中心区域的高效连接：

• - 地铁网络：项目无缝接驳地铁3号线吉祥站A出口，真正实现地铁上盖的便捷生活。通过3号线仅需两站即可换乘14号线（东部快线）和16号线（在建），其中14号线作为东部唯一快速地铁线路，时速高达120km/h，30分钟内可直达福田中心区。14号线主体结构已于2022年完成99%，为东部居民提供了前所未有的通勤效率。
• - 城际铁路：深大城际（在建）通车后，30分钟可直达深圳机场；龙大城际、深惠城际等线路将进一步强化项目与临深区域的连接，实现45分钟到达福田、南山、机场等主要枢纽，60分钟至临深主要城市中心的高效通勤圈。
• - 公路系统：项目北侧紧邻龙岗大道，东至德政路（规划中），南至爱南路快速路，西接吉祥南路，10分钟内可接入水官高速、沈海高速等城市动脉。特别值得一提的是，南坪快速与前海地下通道的无缝贯通，形成了一条串联前海—南山—龙华—龙岗的快速新通道，大幅提升了项目与深圳西部核心区的连通效率。

2.2 龙岗中心区CBD区位价值

合正方洲所在的龙岗中心区CBD，是龙岗区五大功能板块（国际科教城、大运北科创城、宝龙科技城、国际低碳城、区府CBD）中的政务中枢和商务核心。项目北临龙岗区政府及区级行政事业单位，坐享“三馆一城”（科技馆、青少年宫、公共艺术馆、深圳书城龙岗城）等综合文化配套，形成了政商文化一体的独特区位优势。

合正方洲项目周边3公里范围内形成了成熟的高端商务集群，已建成万科大厦、万科时代广场、龙城金地中心、花样年龙年广场、正中时代广场等众多高端写字楼，商务氛围浓厚。同时，驾车10分钟内可达大运中心、深圳露台、国际大学城等高端文体配套，直接享受最具人文氛围和国际视野的硬核配套。

龙岗作为深圳市重要的高新技术产业和先进制造业基地，拥有千余家国家级高新技术企业，以产兴城一直是龙岗发展的核心理念。合正方洲所处的区府CBD，汇集政务、商务、商业、文化等多元价值，串联、导入其他板块乃至整个深圳都市圈的核心资源，在“虹吸效应”下，未来将成为城市发展的全新增长极。

三、合正方洲产品设计与户型解析

3.1 住宅产品体系与设计理念

合正方洲打造了约77万㎡的高端品质智慧型住区，分四期开发，当前主推一期现房（润园）及二期（泓园）。项目整体采用超高层塔楼设计，最高达47层，容积率在6.4至8.24之间，绿化率为40%，车位配比1：1.09，基本满足一户一车位的需求。

项目住宅产品主力户型为97-143㎡三至五房，精准覆盖刚需及改善客群。2024年项目进入现房销售阶段，价格策略更为灵活，总价区间下探至410万起。产品设计上，合正方洲提出“全生命周期户型”理念，由合正耗时3年自主研发的“合家S系品质精装”，对标深圳华润悦府、金茂府等多个顶豪项目，紧扣“尺度、健康、舒适、智慧、安全”五大重点，构筑人性化精装体系。

精装标准方面，项目采用国际一线品牌组合：全屋配置中央空调、智能指纹锁、5G网络覆盖，精装品牌选用科勒（卫浴）、西蒙（电气）、日立（空调）等知名大牌，部分房源还配备方太厨电。值得注意的是，项目部分大户型（如164㎡五房）采用毛坯交付，为高端客群提供个性化装修空间。

从具体户型设计来看：

- 99㎡三房：作为项目的入门级产品，采用三开间朝南设计，客厅开间达3.5米，超过市场上部分105㎡产品的尺度，体现了设计上的高性价比。户型采用时下流行的客餐厅一体化设计，增加家庭交互空间，但东北向单元面临龙岗大道主干道，存在一定噪音问题，建议选择高楼层单位。

- 117㎡四房：主打横厅+6.9米超大阳台，连接龙岗河景观视野，是项目的主力改善户型。该户型在空间布局上较为紧凑，次卧面积仅8.3㎡，功能性大于舒适性，适合有多房需求但预算有限的家庭。

- 138㎡四房：定位高端改善，采用双套房设计，配备全画幅河景阳台，是景观资源最优的户型之一。但厨房动线设计存在一定局促性，需通过后期装修优化。

- 164㎡五房：作为楼王户型，采用双龙抱珠布局，7米景观阳台超大面宽，客餐厅开间达4米，放眼整个龙岗区都属稀缺精品。但该户型得房率仅77.1%，且以毛坯交付，增加了装修成本。

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