2025年哪些项目最抢手？背后房企大盘点

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2025年，销售额突破千亿的房企共有10家，相比上年减少1家；百亿以上企业73家，相比上年减少13家。热销项目多为头部央国企在热点一二线城市开发的豪宅及改善型产品。TOP100企业拿地总额同比增长3.9%，全年拿地节奏呈现“前高后低”态势。央国企及地方国资仍是拿地绝对主力，民企拿地整体相对偏弱，部分大中型稳健民企保持一定投资规模。

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销售表现：各阵营房企数量明显萎缩，热销项目多由头部央国企打造

2025年，各阵营房企数量仍在明显萎缩。销售额突破千亿的房企共有10家，相比上年减少1家，具体企业包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团。百亿以上企业73家，相比上年减少13家。

图：2021-2025年千亿、百亿房企数量比较

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热销项目多为头部央国企在热点一二线城市开发的豪宅及改善型产品。选取了2025年销售额TOP20的商品住宅项目，从开发企业来看，热销项目多由保利、华润、建发等头部央国企打造。头部央国企凭借强大的资金实力能够保障项目资金链安全，同时长期积累的品牌信誉和优质产品力，结合对优质土地资源的把控，能精准匹配市场需求，打造兼具品质与性价比的热销项目。从项目所在城市来看，这些项目基本在一线及热点二线城市。这些城市凭借强劲的经济活力、优质资源集聚效应及人口吸附能力，持续吸引高净值人群和改善型需求，成为高端住宅与改善型产品的主要市场。从产品类型来看，以豪宅和改善为主，这些产品紧扣居住品质升级趋势，通过优化空间功能、提升社区环境等设计，精准满足高净值家庭对舒适性与功能性的双重诉求。

2025年重点城市销售额TOP20的热销项目

头部央国企及少数稳健民企经营较为活跃。2025年，销售额TOP100与拿地额TOP100重合企业共计38家，一类是头部央国企如保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、中国金茂等，另一类是稳健民企如滨江集团、龙湖集团、兴耀房产等，这些企业销售及拿地规模均位于前列，经营较为活跃，未来拥有较强发展潜力。

表：2025年销售额TOP100与拿地金额TOP100重合企业

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拿地情况：重点房企拿地总额同比增长3.9%，拿地热度“前高后低”

2025年，TOP100企业拿地总额9640亿元，同比增长3.9%。从全年拿地节奏来看，上半年拿地增长明显，下半年拿地增幅明显下降，全年呈现“前高后低”态势。

图：2021年-2025年TOP100房企累计拿地总额及同比

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2025年，房企拿地主要有以下特征：

第一，央国企及地方国资仍是拿地绝对主力。2025年，拿地金额TOP100企业中的央国企及地方国资家数和金额占比超八成。其中，央国企拿地金额占比约50%，中海地产、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发房产、中国金茂、越秀地产、中建壹品等央国企位列拿地金额TOP10，受销售能力、融资能力、交付能力等多方面因素影响，土地资源向其富集趋势较为显著。中建系公司仍保持较高投资规模，建筑业务承压下积极拓展自投地产业务，除中海、中海宏洋外，中建壹品、中建智地、中建玖合、中建东孚等子公司也进入拿地金额TOP100。

第二，民企拿地整体相对偏弱，部分大中型稳健民企保持一定投资规模，部分中小民企积极拓储。2025年，拿地金额TOP100企业中民营企业数量仅16家，拿地金额占比仅为11%，表明当前民营企业仍保持较为审慎的态度。从具体企业来看，滨江等大中型稳健型民营企业仍保持一定投资规模，以满足开发需要。随着行业加快出清步伐，部分中小房企紧抓拿地窗口期，抢占土地资源以提升市场份额，如邦泰集团拿地超百亿，保持较高投资规模。大华集团、懋源地产、金帝联合控股集团在重仓城市积极拓储。

图：2025年拿地金额TOP100企业所有制分布情况（左为金额占比，右为家数占比）

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代表性房企拿地力度明显提升。30家代表企业2025年拿地销售比均值为30.3%，较上年同期上升9.6个百分点。从代表企业拿地销售比离散图来看，拿地销售比内部分化明显，部分房企拿地态度较为积极，其中绿城中国、招商蛇口、建发房产、中国金茂等的企业拿地销售比超过40%。自2021年下半年以来，伴随着市场下行、土地市场降温明显，房企拿地销售比始终保持低位水平，考虑到土储结构性特征，当前房企或存在不少货值缺口。

图：代表企业2025年拿地销售比与权益销售额散点图

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2025年全国土地市场整体维持结构性复苏、区域分化深化的趋势，核心一二线城市仍是土地市场主力军。我们选取了成交总价40亿元以上地块作为高总价地块代表，溢价率30%以上地块作为高溢价地块代表。从高总价地块和高溢价率地块月度分布来看，第一季度成交宗数呈上升趋势，特别是3月份的高总价地块金额占比、宗数占比以及高溢价地块宗数占比都是全年最高。拿地企业方面，头部央国企占据绝对主导地位且联合拿地成为重要模式。高溢价地块中，杭州占据了34宗，全国最高。

图：2025年22城高总价地块（左）和高溢价地块（右）月度分布

注：高总价地块选取了成交总价40亿元以上地块，高溢价地块选取了溢价率30%以上地块。

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2025年以来，房地产市场在政策持续发力与结构性调整中呈现出回暖与分化并存的特征。12月，中央经济工作会议指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。展望2026年，政策红利持续释放有望推动市场预期修复与需求释放。在此背景下，房企需坚持精准把握改善性住房需求升级机遇，加速产品力提升与品质化建设，加速去化回款，确保经营安全。

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