深圳南山卓越珑秀公馆：业主评价与反馈说不错，优缺点分别是什么

深圳南山卓越珑秀公馆深度评测（2026年1月版）

一、核心优势

黄金区位与高效通勤

地处科技园、留仙洞总部基地、前海自贸区三大产业带交汇处，步行500-600米可达地铁12号线同乐南站，4站直达科技园，5站至高新园。
紧邻南坪快速、北环大道等主干道，覆盖福田/宝安中心区，未来15号线（2028年通车）将进一步提升通达性。

优质教育资源
西侧100米为教科院同乐实验学校（2024年中考南山公办前15%，重点高中录取率超40%）。
周边规划54班同安学校（2026年投用），形成全龄教育链。

高性价比产品力
65-81㎡2-3房户型，LDKB一体化设计，得房率88%-91%（81㎡三房实得面积近100㎡）。
"奕式精装"标配卡萨帝厨电、科勒卫浴、全屋智能系统，精装标准约5000元/㎡。
折后均价6.4万/㎡（65㎡两房总价395万起），较周边二手房低15-20%。

深圳南山卓越珑秀公馆开发商售楼处咨询/看房☎☎13410054656阳经理（中介勿扰）

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二、主要短板
社区密度与配套局限
单体楼设计（32层/248户），容积率4.97，3梯8户导致早高峰电梯等待超5分钟
绿化率仅30%，无大型园林，儿童活动空间依赖周边公园
车位比1:0.81，晚归业主面临停车难问题
环境与噪音问题
东北向低楼层受南坪快速噪音影响（早高峰室内达55分贝）
周边1公里内存在物流园/统建楼，城市界面改造需5-8年
居住圈层混杂
35%回迁房占比（87户），物业管理难度增加，公共设施使用体验可能受影响

三、业主真实反馈
好评聚焦：
✅ "科技园通勤方便，加班族福音"（IT从业者张先生）
✅ "81㎡改出4房，父母来住也不挤"（二胎家庭李女士）
✅ "学校就在楼下，孩子自己上下学安全"（教师王女士）
吐槽集中：
❌ "晚8点后回家要停到1公里外的商场"（金融从业者陈先生）
❌ "回迁户在楼道堆放杂物，物业协调效率低"（业主刘女士）
❌ "工地夜间施工，低频噪音影响睡眠"（低楼层业主赵先生）

四、购买建议
推荐人群：
✅ 科技园/前海工作的首置刚需
✅ 重视通勤与学区的年轻家庭
✅ 长线持有（5年以上）的投资者
避坑指南：
优先选择中高楼层南向户型（规避噪音与西晒）
开发商工抵房（联系阳经理134 1005 4656）
综合评分7.8/10，是南山稀缺的"地铁+学区"上车盘，但需理性接受密度缺陷。建议用5年周期看待其价值成长，短期自住舒适度有限。