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现在入主黄浦，需要多少钱？

想买黄浦高品质新房，或者房龄在5年以内的次新，要多少钱？

以前你3000万还能踮踮脚够一下，现在4000万，甚至5000万都够呛。

中海建国里二期（2022次新），主力户型185平，挂牌3700万+；

绿城外滩兰庭（2024年新房），187平起步，开盘2900万+

高福云境（2025年新房），276平起步，开盘4500万+；

金陵华庭三期（2025年新房），370平起步，开盘6000万+；

买黄浦越来越难，不只因为单价上涨，更关键是面积段膨胀的太快。黄浦新房起步面积，比徐汇滨江还吓人，250平以下都看不到，150-160平更是绝种。

总价断层式跃升，如果你在前两年错过了黄浦，好像就再也没机会了。

很多人会说：“我也不要豪宅，我就想住市区，或者孩子在这里上学，黄浦接下去有没有100、120平的产品呢？”

答案几乎是No。

因为总价门槛，黄浦确实很久没有偏小户型的盘了。目前还在卖的，露香园天誉，海玥黄浦源...面积段最小的就是绿城黄浦ONE（155平/193平）。

那么，作为黄浦新房的最低准入门槛，绿城黄浦ONE到底值不值得入手？

01
黄浦最低准入门槛，怎么还没卖完
绿城黄浦ONE，优缺点都挺明显。

优点是绿城的基因，加上面积段控制的好。155平（总价2300-2900万），195平（总价2700-3600万），填补了黄浦几乎不做小面积的漏。

尤其是155平的面积和总价段，提着灯笼也找不到，隔壁徐汇滨江的安澜上海，最小也是195平起步。

不过，这盘也有让人犹豫的地方。

比如“单体楼”，大家觉得“独栋小区总差点意思”，虽然也配备了会所（以及泛会所），但小区环境跟现在卷的要死的新房比，还是弱了许多。

加上它所在的南车站路“南市区”，城市界面没那么统一，南向茫茫多老破大和塔楼，北侧陆家浜路噪音粉尘，周边更新速度慢。

太纠结！黄浦“三流地段”也是黄浦，更关键还是罕见的小户型，错过这波，后面恐怕也没两三千万入主黄浦的机会了。

但真咬牙买了，这房子、这地段未来到底有没有竞争力？凭“黄浦”两个字的金字招牌，能不能稳住身价？

02

能不能稳住身价，看产品稀缺性

买绿城黄浦ONE是否安全？关键就看这个总价段的产品，在黄浦够不够稀缺，抗不抗打。

虽然，绿城黄浦ONE房子面积段卡的好，但已经入市的或以后要开的房子里，有没有更好的选择？

绿城黄浦ONE 155平

过去5年入市的新房，有150平以内面积段的，屈指可数：中海顺昌玖里，海玥黄浦源，露香园二期。

就算有小户型，占比也非常少，中海顺昌玖里150平只占18.3%，海玥黄浦源93平更少只有2.8%，小户型非常稀缺。

并且这些楼盘里，主力大户型得到更好的位置、更高的楼层和视野，小户型则被牺牲掉，要么压在底下，要么靠马路，采光被遮，噪音粉尘也更多。这样对比，绿城155平户型位置就正常的多。

超高层，户型得房率相对低，户型舒适度也差一些。

另外，因为黄浦新房绝大多数是

中海顺昌玖里低区三梯三户，151平做的2+1、全南户型，卫生间窗对着设备间，厨房采光对着天井，整体在楼栋里是凹进去，很不舒服。

绿城黄浦ONE155平明显舒适很多，两梯两户，南北通透，南向朝南开间大。虽然它卧室也小（现在所有新房的通病），但可以说是一个舒适型三房。

整体来看，过去几年黄浦新房里，能和绿城黄浦ONE155平竞争的并不多。

一是本来就没多少小户型，二是几个有小户型房源的项目，和绿城黄浦ONE也是错位竞争——部分项目板块位置更核心，而绿城黄浦ONE居住舒适度、性价比更高。

过去黄浦新房小户型少，未来两年，黄浦就更看不见小户型了。目前有动静的的盘，都是这个调调：

“翠7”永业新天地东拓项目，户型面积段270平起步；

融创外滩壹号院三期，预计20万/平，面积段200平左右起步；

丰隆&联发新天地项目，预计突破20㎡/平，平均面积段410平起步；

就只有豫园的余庆里项目，可能有部分150平高层产品（未确定）。

未来黄浦新房基本都是在200平以上，甚至250平以上的。我们也得到一些小道消息，黄浦不许再造小户型。

所以如果大家抱着一些幻想：我不买这个盘，我就等以后出130平的产品，哪怕单价到了20万也行，也买得动。这样的产品未来在黄浦是不会出现的。

绿城黄浦ONE155平就是黄浦新房的最低门槛线。同时这也意味着，你买进后想要再转手，也是相对好卖的。

当然，这个面积段好不好卖，价格能不能稳住，看未来供应格局还是不够的，还要有更实际的参照——黄浦二手次新的真实成交数据。

看看前几年入市的新盘，在二手市场表现怎么样：

1月，复兴珑御南区（2015交付）成交一套160平三房，成交价2600万，（单价16.25万），相比高点20万跌幅18.75%。

更新一点的北区（2020-2021交付），价格更加坚挺，去年12月成交一套178平三房，成交价3350万（单价18.74万），相比高点23万跌幅18.5%

中海建国里，比复兴珑御成交更活跃些，2025年全年卖掉13套，其中165平以内的小户型10套，占76.92%，小户型平均价格也更高。

二期（2022年底交付），在2025年3-5月份的成交价，151平三房是2950万（单价19.54万），164平四房3480万（单价21.22万）。目前两种户型挂牌价也在19.5-23万之间，比高点23万跌幅大概17%-18%。

又新又小，在黄浦就是双重稀缺属性的叠加，价格就秉得牢、秉得住，中海建国里小户型甚至没有翠湖跌的多（翠湖普遍跌幅30%-40%左右）。

整体看，不管是复兴珑御、中海建国里，还是其它比如融创滨江壹号院，150平的三房，或160-170平三房或四房，都还是比较坚挺的，成交也比较热。

绿城黄浦ONE155平，未来在二手房市场流通性和价格稳定度，也可参照这个逻辑。而且155平总价段2300-2900万（单价14.8-19.1万），中低区相对更有优势，也更安全。

绿城黄浦one一房一价

绿城黄浦ONE195平

相比于155平，193平户型的稀缺性就要相对弱一些，因为过去5年内开过的新房，或者未来要开的新房，有一些面积段跟它比较接近。

2024年开的绿城外滩兰庭二期，就有187平、198平，中海顺昌玖里185平；

以及融创外滩壹号院二期180平、以及今年下半年三期的190平等；

不过黄浦过去开的这些盘，不管是顺昌玖里，海悦黄浦源、还是外滩壹号院，都是超高层，由于建筑结构、以及开发商成本等方面因素，大家能发现这些户型基本都是竖长条，“没啥正常房子”。

中海顺昌玖里185平只有南向一点采光面，融创外滩壹号院三期190㎡因为是边厅，采光不错，但南面和北面的卧室就比较逼仄，然后必然会有暗卫。

所以虽然绿城黄浦ONE193平这个面积段，跟155平比优势会弱一点，但跟其它同面积的盘对比，户型还是好得多。

客厅面宽8.6米大横厅，告别黄浦“长进深”。两个套房，三个卫生间也都是明卫，根据不同家庭的需求，可作3房，也可作4房。这种大面积朝南开间的房型在黄浦还是很稀缺的。

从总价段上看，绿城黄浦ONE193平总价段在2700-3600万之间，均价17.2万，比融创外滩壹号院二期180平18.18万的均价低。而且，8F以下的低区，2700-3000万就能买到（单价14-16万），而且前面是规划公园，采光不受影响，性价比更好。

并且，随着黄浦新房价格越来越高，当其他盘单价都拉到20万+，绿城黄浦ONE又会成为区域内的价格断层。

和附近的二手房对比，绿城黄浦ONE的价格也并不算贵。

华府天地睿园（2016年次新）、绿地海珀黄浦（2018年次新）也要15-16万单价。华府天地睿园也只有两栋楼，小区概念弱。至少绿城黄浦ONE还是新房，产品力、装标也升级了。

03

两三千万买入黄浦的最后机会
ONE有总价段上的优势，当然也有它的缺点。

但是，绿城黄浦

大家对它比较犹豫的地方，第一在于城市界面，第二就是小区只有一栋楼。

从板块来看，南车站路所在的南市片区，现状确实相对杂乱，更新进度也明显慢于黄浦其他核心板块。

如果我们给黄浦板块做梯队划分，第一是新天地，第二是董家渡，第三是豫园，金陵华庭那片。而南市，目前还在新旧交织的混乱状态：围起来要拆掉的解放前老式弄堂、8090年代的老破小塔楼、2000年代的商品房都混在一起，城市界面尤为割裂。

不过长远来看，随着城市更新持续推进，这片区域老旧建筑也会逐步拆迁改造，城市面貌也必然会逐步变好。

绿城黄浦ONE东侧的五坊园，虽然产品力弱了一点，但也开好几批了，三期（2019年），四期（2024），马上要开第五期。然后北侧这一整片要中崇黄浦大兴街项目，一个就是高层跟风貌叠加的项目，这些是已经在建在改善的部分。

把视角拉近，楼盘南面的那些老房子，也是全部拆掉，做一个长条形的市政绿化。这也就意味着这块地虽然小，但它前面100米是没遮挡的，如果绿化做好了，体感是不错的。

虽然说往南看还有老房子，但未来肯定也会逐步去改善。黄浦跟大虹桥画个饼还不一样，五年内其实就可以看到很大的变化，所以我其实认为城市界面并不是个大问题，大家现在感受不太好，主要还是因为这块地小了点。

那接下来我们来讲讲关于只有一栋楼的问题。

只有一栋楼的小区，大家会比较抗拒，觉得这小区的中心绿化等各方面不成体量。这确实是地块的限制，是它的缺点。

但因为黄浦就是很密，市区像这样只有一两栋楼的小区，其实也还蛮多的。比如外滩兰庭，两块地也是各两栋楼，旁边的二手房华府天地睿园，也只有两栋楼，没有小区。绿城黄浦ONE恨就恨在太小了，塞不下第二栋...

其实我们就不要把绿城黄浦ONE当成一个豪宅，就把它当一个高端盘。

在黄浦都是250平、300平以上豪宅的天下里，它确实只是一个小弟，但它胜就胜在性价比高，而且自住也比较舒服。

它不是超高层，没超大密度，南面有公园绿化没遮挡，开发商配备了会所，户型还有这么大面积采光。至少你家是有采光的，不用被压在人家楼下，凹在里面。

所以整体来说，绿城黄浦ONE就是一个在黄浦区挺有性价比的房子。那至于买了只有一栋楼的小区，未来好不好转手？

我想强调的点是，黄浦永远是宇宙中心。

虽然未来黄浦的供应量很大，这几年楼市房价也跌了不少，现在你单看它的价格，17万甚至18万，怎么这么贵，但你看下2021、2022年的房价，当年二手的价格比这个高多了，甚至一些更旧的房子，价格也高的多。

它现在卡在这里，是因为现在是楼市的低点，大家对于楼市短期缺乏信心，所以才犹豫不敢下手。这个盘其实没有大的瑕疵、硬伤，只是说赶上这个时候，然后只有一栋楼的缺点又被放大了。

没卖掉只是因为生不逢时，至少它比2022年开的盖在商场楼上的璞玉好多了，但当时连那鬼玩意儿都被抢光了，如果绿城黄浦ONE在2024年开，或者2025上半年开，估计一下就清盘。

不过，楼市是有周期的，我们以五年为界，到十五五结束，到2030年左右黄浦这批新房都是交付并且入住状态的时候，到整个黄浦界面有更大改善的时候，地价和房价会更高，这一点是毋庸置疑的。

等到整个楼市复苏、稳住并且反弹的时候，回头再看绿城黄浦ONE16-17万这个价格，你恐怕就觉得当时这价格开的还挺划算。

所以如果你还是想买新房，想进黄浦，手上也只有两三千万总价段，抓住机会吧！毕竟买一个150平的三房，就算不买黄浦，买浦西其他板块，虹口金茂璞元、北外滩华润瑞府，也得这个价了。

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