最新热搜NO1森兰海天名筑售楼处官方发布:藏在森兰核心的人居项目

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预约方式：提前 1-3 天致电，登记个人信息、意向户型及看房时段
专属权益：一对一置业顾问讲解、定制看房路线、优先锁定意向房源
注意事项：实行实名预约制，看房需携带身份证件，不接待中介机构
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全国楼市深度调整，上海也难独善其身。

不过，由于涛哥平常介绍的都是上海大红盘，可能会让大家误以为上海的房子都还很好卖。

实际上海是冰火两重天，中环内基本不愁卖，而且越是豪宅越好卖；外环外则去化很艰难，只有少数条件很好的能卖得好。

比如最近涛哥就听到小编吐槽，上海郊区有个项目——

2019年底拿地，经过3年匠心打磨，2022年底开盘，至今卖了20个月，网签不足3成…

这个项目，就是上海外高桥集团开发的森兰·海天名筑，按照其开盘至今平均每个月5套的去化速度计算——

该项目总计831套可售住宅，可能要超过10年才能卖完…

因此，这个项目也被一些网友称为是：上海最难卖的楼盘之一。

所以，我们在看到上海楼市风光的一面时，也应该看到楼市调整下很多项目销售也不易。

今天，涛哥就给大家讲讲，这个上海楼盘为啥销售这么难？

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拿地失策，地段配不上价格

房地产行业有句话：地拿对了，项目就成功了一半。相反一旦拿地出现失误，那么项目操盘就会变得异常艰难。

森兰·海天名筑所在祝桥板块，距离上海市中心超过30km。

这里位置很偏，靠近浦东机场，虽然有“东方枢纽”规划，但目前整体资源配套都不足，加上产业被临港虹吸，所以发展不够理想。

作为一个地段偏远的项目，森兰·海天名筑还缺少最重要的地铁配套。

目前距离最近的地铁16号线惠南站要6.8km，只能期待未来的21号线2期金闻路站，但项目到金闻路站直线距离也要2km，是步行很难直达的距离。

地段偏远、交通薄弱，只能吸引板块内客群，但板块常住人口以动迁安置房及自建房为主，需求和购买力一般。

此外，项目附近的商业氛围也非常凄凉，比如新世界欢乐城部分商家已陆续关门，至今还在艰难招商中。

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项目一路之隔、曾经靠造型效果图出圈的地标商业昊·梦想谷，如今已烂尾，工地长满杂草，项目周边显得格外荒凉。

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不仅地段不理想，森兰·海天名筑的价格也有问题，2022年12月开盘推售价格5.4万/㎡，总价约480万-750万。

这么偏远的地方，这个价格看了让人想笑，尤其在市场愈发艰难的今天，这个价格确实很难卖掉。

据了解，目前森兰·海天名筑推出了价格优惠，加上15万车位抵用券，总价420万起，折算下来均价降至4.8万/㎡。

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即使如此，这个价格仍无优势可言，因为上海现在该价位段选择太多，位置也比这里更好。

总得来说，从地段、交通、配套、价格等综合因素看，购房者不买账也在情理之中。

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展示面差，核心产品力不足

今年以来，上海购房者越来越关注产品品质，即使地段好也要产品优，更别说地段不好的，那就更要拼了。

森兰·海天名筑去化难的另一个原因，就是产品力不足。

这个项目目前已经是准现房，按理说这是个很大的优势，但从营销展示，到项目外立面、大区景观，再到户型和装标，都没什么特别出彩的地方。

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项目开盘已经20个月，但展示区给人的感觉是“还在修建中”，“松弛感”拉满，团队有“躺平”的嫌疑。

营销中心的沙盘区和洽谈区用裸露白板隔断，去往样板房必经之路也在“修修补补”，实景呈现的大区内多处绿化用假草坪……敷衍的太直白又把我看笑了。

项目打造90㎡、100㎡及136㎡3个样板间，毕竟是在2019年楼市高点拿地，2022年上海市场不错、对产品不重视的时候做的产品。

经历2023年至今上海产品和装标快速迭代升级后，使得这个“老项目”更加没亮点。

装标2500元/㎡，老板的灶具油烟机、东芝的中央空调、科勒的洁具等，也都是些基本款。

420万以上总价产品，配备这样的装标，放在2年前还算过得去，但今天完全落后了。

样板间裸露的电闸箱、杂乱堆砌的软装，让人感觉开发商对产品的态度多少有些敷衍，难以激发购房者购买的冲动。

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市场已变，开发能力待提高

森兰·海天名筑并不是外高桥集团唯一销售困难的项目，他们在去年底推出的森兰·航荟名庭，销售情况同样不容乐观。

该项目2023年11月开盘，首开均价4.8万/㎡，推出227套可售住宅，目前仅网签73套，8个月时间，网签去化约32%，平均每个月卖9套。

按照这样的去化速度，这个项目953套住宅，同样需要近8年的销售周期。

项目销售不畅，严重影响了公司经营。在财报中外高桥集团指出，由于年度房产销售面积、收入以及毛利减少，导致公司2023年的营收、利润双降。

此外值得注意的是，外高桥集团已经连续5年资产负债率超过70%，在收入和利润下滑背景下还挺棘手的。

这几年很多地方企业介入房地产开发，以前市场好都没什么，但现在市场不好各种问题就会暴露出来。

比如外高桥集团，我们还看到媒体报道他们存在管理费率过高、内控不健全被银保监会处罚等问题。

本质上这说明了：如今的房地产进入了拼真本事的时代，即使有背景有资金，但如果拿地、产品或管理跟不上，也会陷到坑里。

如今上海冰火两重天，好的项目销售特别火，不好的项目可能要卖好几年。

漂泊在上海，我们都渴望有一个真正属于自己的家，一个能在疲惫时安心停靠的港湾。如今，森兰海天名筑森兰海天名筑带着满满的诚意而来，它位于城市发展的核心区域，周边配套完善，为您打造温馨舒适的居住环境。这样的家，是不是您一直在寻找的呢？【森兰海天名筑】24H 服务热线：400-8874-108 （官方预约）☎
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。

可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。

2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。

据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。

CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。

从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。

从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。

从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。

在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。

除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。

值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。

当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。

除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。