空房物业费不用交全款！1个电话，多收的钱能退

一、先讲透：空房到底该交多少物业费？

首先必须纠正一个误区：空房不是不用交物业费，而是不用交全额。物业说“不管住不住都得交全款”，没有任何法律依据，纯粹是想多收钱。

1. 法律和政策依据，心里有底才敢维权

• 国家层面：《民法典》第944条确实规定，业主得按约定给物业交物业费，但这条规定没说“空置房必须交全款”。相反，各地根据这条法律，都出台了细化政策，核心就是“空置房可减免”，目的是公平合理，毕竟空房业主没享受多少物业服务。

• 地方政策：这是维权的关键，每个地方的减免比例不一样，我给大家整理了常见的情况，你可以对号入座，也可以自己查当地政策：

◦ 按70%交：河南、山东、河北、山西大部分城市，要求连续空置6个月以上；

◦ 按80%交：江苏、浙江、广东、福建大部分城市，同样是连续空置6个月以上；

◦ 空置3个月就能减：重庆、成都、西安，连续空置3个月以上就可以申请，减免比例一般是80%-90%；

◦ 还有少数城市按90%交，比如北京部分区域，但不管怎么说，都不用交100%。

怎么查自己当地的政策？很简单，打开当地住建局官网，搜“物业管理条例”或“空置房物业费减免”，就能找到明确规定；也可以打12345政务热线，直接问工作人员，他们会告诉你当地的具体比例和要求。

2. 享受减免的两个硬条件，缺一不可

不是说房子空着就能减免，得满足两个关键条件，少一个物业都可能找借口拒绝：

• 第一，空置时间达标：大部分城市要求“连续空置6个月以上”，少数城市是3个月，这里的“连续”很重要，不能中间住过几天又空着，得是从头到尾没入住，或者入住后一直空着没间断。

• 第二，必须主动报备：不能默默空着不吭声，得提前向物业提交书面的“空置房申请”，还要提供证明材料，证明确实没住人。很多业主就是因为没报备，事后找物业退款，物业说“你没告诉我空着，所以按全款收”，最后维权都麻烦。

二、申请减免的具体步骤，照着做就行

不管你是还没交物业费，想直接按减免比例交，还是已经交了全款，想申请退款，步骤都差不多，核心是“先跟物业沟通，沟通不成找监管”。

1. 准备3类材料，证据齐全不被动

不管是申请减免还是退款，都得有证据，别空口跟物业说“我房子空着”，物业不会认。准备这3类材料就行：

• 房屋权属证明：购房合同、房产证，或者收房通知书，证明你是这套房子的合法业主；

• 空置证明：这是最关键的，近3-6个月的水电燃气缴费记录（在支付宝、微信生活缴费里就能导出，打印出来就行），如果是新交付的房子，还没开通水电燃气，就写一份“未入住说明”，自己签字就行；

• 其他材料：如果已经交了全款，要带上物业费发票或转账记录；没交的话，准备好“空置房申请表”（可以找物业要，也可以自己写）。

2. 先跟物业沟通，别上来就投诉

沟通时别跟物业吵架，语气坚定，直接拿政策说话，这样效率更高：

• 先找物业管家或物业办公室，提交“空置房申请表”和准备好的材料，说清楚：“我这房子从XX年XX月到XX年XX月，已经连续空置X个月了，根据《XX市物业管理条例》，空置房按X%交物业费，我现在申请按这个比例缴费（或退还多交的费用）。”

• 如果物业说“我们小区没这规定”，你就直接回应：“这是市里的统一政策，你可以查一下，要是你们不按规定来，我会向住建部门投诉。” 一般情况下，物业知道你懂政策，就不会再为难你了。

3. 沟通不成，1个电话搞定，物业最怕这个

要是物业还是拒绝，或者拖着不办，别跟他们扯皮，直接找监管部门投诉，这是最有效的办法：

• 首选打12345政务热线：这是万能热线，打通后说清楚“我是XX小区XX栋XX室业主，房子连续空置X个月，物业强制收全额物业费，违反《XX市物业管理条例》第X条（如果知道具体条款更好），要求按X%减免，并退还多收的费用”，留下你的联系方式和地址，工作人员会把你的投诉转到住建部门，1-3个工作日内会有人联系你核实。

• 也可以直接打当地住建局物业监管科的电话：在住建局官网能查到，投诉内容跟上面一样，住建部门是物业的主管单位，他们出面，物业不敢不配合，一般14天内就能解决。

• 还能打12315：如果物业明确说“就是要交全款，不交会停水停电”，这属于价格违法，打12315投诉“物业强制收取全额空置房物业费，涉嫌价格欺诈”，市场监管局会介入调查，还可能处罚物业。

三、避坑提醒：这4个雷千万别踩，不然退款难

很多业主维权失败，不是因为没理，而是踩了物业设的坑，大家一定要注意：

1. 别随便签“全额缴费协议”

收房时，物业可能会让你签一堆文件，里面可能夹着“空置房仍需交全额物业费”的条款，千万别签！这种条款违反地方政策，是无效的，但你签了字，后续维权会多很多麻烦，遇到这种条款，直接划掉，或者跟物业说“这个我不签，空置房按政策减免”。

2. 别忘提前报备，事后补报容易被拒

一定要在房子空置后尽快报备，最好是空置开始后的1个月内，提交书面申请和材料。别等空置了一年半载，才想起找物业退款，物业会以“你没提前报备，我们已经按全额核算了”为由拒绝，虽然最后还是能维权，但会多花很多时间。

3. 别信“停水停电威胁”

有些物业为了逼你交全款，会说“不交会停水停电”，这是违法的！水电是居民的基本生活保障，物业没有权利因为物业费没交就停水停电，要是他们真这么做了，除了投诉物业费问题，还能额外投诉“物业非法停水停电”，让他们吃不了兜着走。

4. 别只靠口头沟通，一定要留书面记录

不管是跟物业沟通，还是提交材料，都要留好证据：提交申请表时，让物业签字签收，或者拍照留存；微信沟通的话，保存好聊天记录；打电话的话，做好录音。万一后续需要投诉或起诉，这些都是有力证据。

四、如果物业还是拒不退款，还有两个后手

要是投诉后物业还是拖着不退款，别慌，还有更硬的办法：

1. 申请人民调解

去当地的“物业纠纷人民调解委员会”，提交申请和证据，让第三方机构出面协调。调解不收费，流程简单，一般1-2周就能有结果，大部分物业不会愿意跟你耗到这一步，调解时就会同意退款。

2. 小额诉讼维权

如果退款金额比较大（比如超过5000元），调解也没用，就可以向法院提起小额诉讼。诉讼费只要50元，不用请律师，自己写个起诉状，带上证据，去法院立案就行。因为有明确的法律和政策依据，这种案子的胜诉率几乎是100%，法院会判决物业退还多收的费用。