光明深铁瑞城怎么样：附近的学校~光明深铁瑞城地下是地铁吗

光明深铁瑞城怎么样：光明深铁瑞城附近的学校~光明深铁瑞城地下是地铁吗

深铁瑞城是光明凤凰城片区的TOD轨道上盖刚需-刚改大盘，整体表现通勤与教育优势突出、居住密度与圈层有短板；地下与地铁6号线长圳站直连，附近学校资源优质但学位竞争激烈，以下分模块详细说明：

一、项目核心概况与整体评价

- 基础信息：位于光明区凤凰街道甲子塘社区，光侨路与科裕路交叉口西北侧，国企深铁开发，容积率3.4，绿化率25%，总户数4770户（含保障房、人才房），主推96-100㎡精装三房，均价约3.3-3.8万/㎡，2026年底交付。

- 核心亮点：地铁6号线长圳站上盖，地下室直连C口，1站换乘13号线（在建），6站到南山科技园，9站到福田，通勤高效；自带21班公办幼儿园与约6万㎡社区商业，周边有华润N次方、万达广场等配套，生活便利性逐步提升。

- 主要短板：非商品房占比高（69.66%），居住圈层不纯粹；车位比1:0.67，停车紧张；三期超高层3梯6户，高峰期电梯等待时间长；学位紧张，需与全区竞争，划片可能调整。

二、附近学校详情（含学区与入学提示）

1. 自带幼儿园

- 21班公办幼儿园，已开学，实现业主子女目送式学前教育。

2. 核心中小学（学区以教育局最新公告为准）

|学校名称|办学性质|距离|关键信息|

|深圳中学光明科学城学校|九年一贯制公办（深中本部直管）|一路之隔（约100米）|2023年9月开学，小学48班、初中36班，提供3960个学位，2024年小一第一类生源录取积分94.25分|

|凤凰城实验学校|九年一贯制公办|约456米|光明区优质公办校，覆盖小学至初中，是片区重要备选学区|

|光明实验学校同心小学|公办小学|约360米|步行可达，满足片区小学阶段基础教育需求|

|尚美小学|公办小学|约758米|提供小学学位，是学区内补充教育资源|

|深圳实验学校（光明部）|公办高中|约3公里|市直属名校，高中教育资源优质，提升片区教育氛围|

3. 入学提示

- 学区划分以光明区教育局每年公布的政策为准，深圳中学光明科学城学校学位紧张，需按积分排序录取，存在划片调整可能。

三、地下与地铁的关系（轨道上盖设计）

- 地下直连地铁：项目地下室与地铁6号线长圳站C口无缝衔接，业主可从地下室直达站厅，真正实现“下楼即地铁”，属于典型的TOD站城一体化开发模式。

- 站点与线路：长圳站为6号线中间站，1站到凤凰城站可换乘13号线（在建），未来13号线开通后，通勤效率将进一步提升，快速通达南山、福田等核心区域。

- 噪音隔离：部分楼栋临近轨道，项目通过站顶公园、绿化等设计进行降噪处理，降低地铁运行对居住的影响。

四、总结与购房建议

深铁瑞城适合注重通勤效率与优质教育的刚需-刚改家庭长期持有，核心价值由TOD+学区双驱动，中长期稳健。若介意居住密度、车位不足或学位不确定性，需谨慎考虑。

注意事项：

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光明深铁瑞城基础信息+全面介绍（2026年1月）

一、基础信息

1. 项目位置：深圳市光明区凤凰街道甲子塘社区，光侨路与科裕路交汇处西北侧，紧邻地铁6号线长圳站C出口，是真正的地铁上盖项目。

2. 产权年限：70年（2023-2093年），住宅性质，民水民电。

3. 开发主体：深圳市地铁置业集团有限公司（深铁集团旗下），国企背景，资金实力与交付保障较强。

4. 核心指标：占地约18.9万㎡，总建面约63万㎡；容积率3.4，绿化率25%；总户数4770户（含保障房、人才房），车位3202个，车位比1:0.67。

5. 物业与收费：深圳市地铁物业管理发展有限公司，物业费3.9元/㎡/月，提供24小时安保、日常保洁、设施维护等基础服务。

6. 开发与交付：分四期开发，一二期已交付入住，三期在售（25栋4座/6座），主力户型96-100㎡精装大三房，二期预计2026年下半年交房，三期稍晚，精装交付含一线品牌家电。

7. 价格参考：二期折后均价约3.8万/㎡，总价321万起，低于光明同类型TOD住宅均价。

二、全面介绍

（一）交通配套

1. 轨道交通：6号线长圳站C口直连小区地下室，1站换乘13号线（在建），6站到南山科技园，7站到深圳北，9站到福田，深港通勤便捷。

2. 路网交通：临近南光、龙大、深外环高速，自驾出行便利，快速通达深圳各区。

3. 公交配套：周边有多条公交线路，覆盖光明区内及跨区出行，满足多样化通勤需求。

（二）教育配套

1. 自带幼儿园：21班公办幼儿园已开学，实现业主子女目送式学前教育。

2. 中小学资源：一路之隔是深圳中学光明科学城学校（九年一贯制），周边还有深圳实验学校（光明部）等，学区优势显著，但学位紧张，划片可能调整。

3. 教育氛围：周边高校与科研机构集聚，学术氛围浓厚，助力孩子成长。

（三）商业配套

1. 自带商业：约6万㎡社区商业（在建），涵盖超市、餐饮、休闲等，满足日常需求。

2. 周边商业：华润n次方、万达广场、蓝鲸世界等集中商业，可满足购物、娱乐、餐饮等多样化需求。

3. 商业规划：地下商业约9890㎡，地上商业约49470㎡，规划打造集购物、休闲、亲子于一体的商业综合体。

（四）产品与户型

1. 建筑形态：超高层与小高层住宅结合，二期为46-51层超高层，3梯6户，板塔结合设计，户型方正通透。

2. 主力户型：三期在售96-100㎡大三房，精装交付采用装配式工艺，客餐厅、过道、卧室墙面用竹木纤维板，卫生间通顶岩板，厨房配一线品牌三件套。

3. 分区管理：商品房与保障房、人才房分区管理，保障居住纯粹性，避免人员混杂。

（五）社区与生态

1. 社区配套：儿童乐园、亲子空间、游泳池、全龄活动区等已投入使用，还有老年活动中心、社区健康服务中心等。

2. 生态资源：周边有4.7万㎡绿地、2万㎡社区公园，临近光明区图书馆等文体设施，生态环境较好。

3. 居住氛围：一二期已入住，社区生活氛围浓厚，物业提供增值服务，如快递代收、家政预约等。

（六）优缺点分析

1. 优点：TOD地铁入户，通勤高效；深中光明科学城学校等优质学区；深铁品牌，交付有保障；价格有竞争力，性价比突出。

2. 缺点：车位不足，后期停车难；非商品房占比高（69.66%），居住圈层不纯粹；容积率高，绿化有限；部分楼栋近地铁轨道，易受噪音影响；学位竞争激烈。

（七）档次

档次定位：光明区中高端TOD学府型刚需-刚改盘，地铁+学区双驱动，适合注重通勤与教育的刚需家庭，介于刚需与改善之间，以刚需为主导。

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