仅凭出资和居住，不能推翻房产登记——名义人胜诉守住经适房

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2004年，周伟作为申请人获批一套经济适用住房（即一号房屋）。

因其筹备婚礼事务繁忙，委托亲戚林静代为办理购房手续：包括签署合同、支付首付款7万余元、办理25万元银行贷款等。

此后，林静每月向周伟的还贷账户转账约1700元，持续十余年，并对房屋进行装修后入住。所有购房文件原件由其保管。

2019年，周伟因子女上学需要，要求收回房屋，并一次性结清剩余贷款8.7万元，办理了解押手续。

林静随即起诉，主张双方存在“口头借名买房”关系，要求确认其为房屋所有权人并办理过户。

周伟坚决否认：

双方从未约定借名；

首付款系其向林静的借款；

月供系林静支付的房屋使用对价（即房租）；

因信任亲属关系，未及时收回购房资料；

房屋自始归其所有，仅是暂借林静居住。

双方均承认：无任何书面借名协议。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 驳回林静全部诉讼请求；

✅ 确认周伟为一号房屋唯一合法所有权人。

三、法院说理要点

法院从物权法和证据规则出发，作出三点关键认定：

不动产物权以登记为准，具有公示公信效力：

一号房屋自2008年起即登记在周伟名下，对外产生法律效力。林静作为完全民事行为能力人，明知房屋登记状态却长期未主张权利，应视为接受该安排。

借名买房需以“合意”为核心要件：

林静虽能证明出资、还贷、装修及占有，但未能提供任何证据证明双方曾达成“借名购房”的合意。

相反，周伟对各项资金往来作出了合理解释（借款+房租抵扣），且符合亲属间常见互助模式。

长期不行使权利，构成权利懈怠：

一号房屋自2013年起已满五年，具备上市交易条件。

若真存在借名关系，林静在长达六年时间内未要求过户，明显违背常理，法院据此质疑其主张的真实性。

法院强调：

“在无书面协议、无明确合意证据的情况下，仅凭出资和居住事实，不足以推翻不动产登记簿的效力。否则，将严重损害交易安全与产权稳定性。”

四、律师提示

本案为登记人成功捍卫产权提供了清晰路径，也警示出资人误区：

“我出钱就是我的”是最大误解：

法律上，出资可能构成借款、赠与、借用等多种关系。没有“借名合意”，出资只是债权，不是物权。

房产证在谁手里不重要，登记在谁名下才关键：

即使所有原件由出资人保管，在无合意情况下，法院仍以不动产登记簿为准。

可过户时不行动，等于放弃权利：

政策限制解除后长期沉默，会被视为对登记状态的认可。权利要及时主张，沉默即失权。

✅ 对名义人的建议：

若曾允许他人代持或暂住，保留沟通记录（如微信、录音）证明仅为借用；

在子女入学、拆迁等节点前，主动收回房屋控制权；

遇到诉讼，重点攻击对方“合意缺失”与“权利懈怠”。

注：法律保护的是依法登记的权利人，而非事后主张“实际出资”的人。

本案周伟虽多年未管房屋，但因产权清晰、抗辩有力，最终守住合法财产。

北京房产律师靳双权团队专注代理名义人应对借名纠纷，擅长通过登记效力、举证责任捍卫客户权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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