中指研究院：2025年房地产销售8.4万亿收官 市场有望在“十五五”中后期逐步完成筑底

智通财经APP获悉，1月19日，中指研究院发布报告，2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。国家统计局数据显示，全年新建商品房销售面积为8.8亿平米，同比下降8.7%，销售额8.4万亿元，同比下降12.6%，反映出需求修复仍需时间。投资、新开工和竣工面积同比分别下降17.2%、20.4%、18.1%，显示出企业在市场调整阶段普遍采取审慎策略，投资布局进一步向高能级城市聚焦。

进入2026年，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号。1月1日，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章，具有标志性意义。文中强调“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”，并提出要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，“政策要一次性给足，不能采取添油战术”。在此定调下，年初已有多项具体措施落地，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息等，旨在从需求端与融资端同步提振市场信心。

值得关注的是，由于2026年春节假期相对延后，传统销售淡季窗口相应后移，使得1月至2月上旬市场表现成为观测一季度乃至全年景气度的关键窗口。短期市场能否实现“开门红”，将直接检验“稳预期”政策与实际需求之间的传导效率。根据中指测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄，市场与项目间的分化态势仍将延续。

若将视角拉长，本轮房地产调整自2021年下半年起已持续约四年半。2025年新房销售面积较2021年峰值收缩近半，当前总量已逐步接近“十五五”期间住房需求的合理中枢水平。随着市场库存持续消化、政策协同发力及社会预期逐步修复，房地产市场有望在“十五五”中后期逐步完成筑底，迈向规模更稳、结构更优、品质驱动的高质量发展阶段。

需求：2025年全国新建商品房销售面积8.8亿平米，同比下降8.7%

销售面积：根据国家统计局数据，2025年，全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；住宅销售面积7.33亿平米，同比下降9.2%。

销售额：2025年，新建商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%；其中住宅销售额7.33万亿元，同比下降13.0%。

图：全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速

数据来源：国家统计局、中指数据CREIS

图：30城新房及二手房网签套数

数据来源：中指数据CREIS

随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，在大中城市，刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题，而新房市场则转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给。根据中指数据，2025年，30城二手房成交套数同比基本持平，二手房占比提升至65%左右，较2024年提升约4个百分点。北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成。

供应：2025年房地产开发投资额同比下降17.2%

房地产开发投资额：2025年，全国房地产开发投资额为8.28万亿元，同比下降17.2%；其中，住宅开发投资额6.35万亿元，同比下降16.3%。

图：房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

数据来源：国家统计局、中指数据CREIS

房屋施工面积：2025年，全国房屋施工面积为65.99亿平方米，同比下降10.0%；其中，住宅施工面积为46.01亿平方米，同比下降10.3%。

房屋新开工面积：2025年，全国房屋新开工面积为5.88亿平方米，同比下降20.4%；其中，住宅新开工面积4.30亿平方米，同比下降19.8%。

房屋竣工面积：2025年，全国房屋竣工面积为6.03亿平方米，同比下降18.1%。其中，住宅竣工面积为4.28亿平方米，同比下降20.2%。

图：全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

数据来源：国家统计局、中指数据CREIS

新开工修复的先决条件仍是市场销售的企稳。2025年，受新房销售仍在回落、过去两年土地成交显著缩量等因素影响，全国房屋新开工面积延续下行态势。当前市场仍处于“去库存”阶段，截至2025年12月，全国商品房待售面积达7.66亿平方米，同比增长1.6%。而作为新开工的先行指标，2025年土地成交面积仍延续缩量态势，根据中指数据，2025年全国土地（住宅+商办用地）成交面积同比下降12.4%。

资金来源：2025年，房企到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%

房地产开发企业到位资金：2025年，房地产开发企业到位资金额为9.31万亿元，同比下降13.4%。

国内贷款：2025年，国内贷款为1.41万亿元，同比下降7.3%，同比持续下降，占比为15.1%。

利用外资：2025年，利用外资为25亿元，同比下降20.8%。

自筹资金：2025年，自筹资金为3.31万亿元，同比下降12.2%，占比为35.6%。

定金及预收款：2025年，定金及预收款为2.81万亿元，同比下降16.2%，占比为30.2%。

个人按揭贷款：2025年，个人按揭贷款为1.29万亿元，同比下降17.8%，占比为13.8%。

图：房企到位资金同比增速及各项资金来源同比增速对比

数据来源：国家统计局、中指数据CREIS

展望

趋势来看，预计2026年房地产政策将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段，并围绕激活需求和优化供给落实相关举措：

激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间；二是预计继续通过降低房贷利率、降低交易税费等方式降低购房成本。

优化供给方面，“十五五”规划建议强调“投资于人”，预计未来有望通过加大住房租金或购房补贴等“补人头”方式落实住房保障，同时继续加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，加速改善市场供求关系。

中长期推动房地产高质量发展，预计加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等配套政策将不断落位。另外，城市更新配套的金融、财税、土地等支持政策有望迎来实质性推进。

市场方面，展望2026年，政策加力落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。政策靠前发力有助于住房需求加快释放，但当前市场整体仍处于“去库存”阶段，受近年新开工及土地成交面积整体明显缩量影响，除部分核心城市新房供应保持一定规模外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量未售项目为主，市场供求修复仍需时间。

根据中指测算，2026年全国房地产市场预计将呈现“销售延续回落态势，开工维持低位，投资调整压力仍较大”的特点。

表：2026全国房地产市场主要指标预测结果

数据来源：中指研究院测算

销售规模：经济基本面的好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%。新房市场价格表现预计将继续分化。在土地供应“提质”及“好房子”产品力提升背景下，新入市项目价格有望保持稳定，而早期开盘的在售项目价格仍面临一定压力。

投资开工：在控增量、优存量政策导向下，中性情形，预计2026年房屋新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄；预计房地产投资额同比下降11%。供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。