央行降低首付！商办地产进入全力突围时间

一系列“着力稳定房地产市场”的政策正在逐步落地。业内普遍预期，未来房地产支持政策仍有发力空间。

中房报记者 许倩 北京报道

新年伊始，房地产政策协同发力，打出一套“组合拳”。

1月15日，在国新办新闻发布会上，人民银行新闻发言人、副行长邹澜宣布了两项重磅调整：一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类再贷款一年期利率降至1.25%；二是会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。

同日，金融监管总局召开2026年监管工作会议。会议提出，推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力构建房地产发展新模式。就在此前一日，住房城乡建设部、财政部、税务总局亦联合发文，明确自2026年1月1日至2027年12月31日，对“卖旧买新”的纳税人提供个人所得税退税优惠。

这标志着，一系列“着力稳定房地产市场”的政策正在逐步落地。业内普遍预期，未来房地产支持政策仍有发力空间。

定向降息

值得注意的是，本次下调利率的政策并非传统意义上的全面降息，而是针对特定领域的定向降息，旨在降低商业银行从央行获取再贷款资金的成本，从而推动实体经济融资成本下降与信贷结构优化。

中指院研究认为，此次降低再贷款利率，保障性住房再贷款将同步下调0.25个百分点至1.25%，有助于更好地推动收购存量商品房用于保障房，加速收购节奏，在增加保障性住房供给的同时，也将进一步改善市场供求关系。

对于市场普遍关注的全面降息问题，邹澜在会上表示，从今年看，降准降息还有一定空间。

他进一步分析称，从法定存款准备金率看，目前金融机构的法定存款准备金率平均为6.3%，降准仍然还有空间。从政策利率来看，外部约束方面，目前人民币汇率比较稳定，美元处于降息通道，汇率不构成很强的约束；内部约束方面，2025年以来，银行净息差已经出现企稳迹象，2026年还有规模较大的3年期及5年期的长期存款到期，叠加此次下调各项结构性货币政策工具利率，均有助于降低银行付息成本，稳定净息差，为进一步降息创造一定空间。

这也意味着，2026年包括房贷利率在内的整体融资成本，仍有望继续下调。中指院研究认为，在当前房地产市场环境下，降低购房成本仍是促进购房需求释放的重要举措之一，未来若有更多政策落地协同发力，如给予贷款贴息、降低中介费率、加大房贷利息抵扣个人所得税等，将对稳定房地产市场发挥更大作用。

商办松绑

在商办地产方面，本次将商业用房购房贷款首付比例下调至30%，为20年来最低水平，标志着商办地产调控正式进入“去库存、优结构”新阶段。

商业用房包括商铺、写字楼、商务公寓、酒店、商业综合体等经营性房产。过去，商业用房贷款首付比例普遍高达50%左右，此次大幅下调近20个百分点，将大幅降低企业和个人的初始投资门槛。

以一套总价200万元的商铺为例，首付比例从50%降至30%，购房者首付压力将减少40万元，有助于激活中小投资者和初创企业的参与，加速消化存量商业用房。

这一政策体现了房地产调控向“分类施策、精准滴灌”深化。相比于住宅市场，商办地产面临的去库存压力更为突出。

国家统计局数据显示，截至2025年11月末，办公楼待售面积5234万平方米，商业营业用房待售面积1.4亿平方米，合计近2亿平方米。

数据显示，全国商办地产空置率超20%，北京、上海等一线城市办公楼空置率达15%～19%，库存消化周期普遍长达3～5年。

以广州为例，普瑞数智广佛区域首席分析师肖文晓表示，截至2025年，广州商服物业（公寓、办公、商业）库存达1430万平方米，其中公寓库存260万平方米，办公物业库存497万平方米，商业物业库存673万平方米，公寓去化周期高达72个月，静态消化需6年左右。

上海、北京也面临类似压力。据高力国际统计，2025年四季度，上海核心区空置率基本保持在20%以内；但次核心区市场中，多个板块空置率超过30%，北滨江的空置率高达56.8%。过去5年，上海甲级写字楼平均每年新增供应超100万平方米，但年均净吸纳量仅66万平方米。

北京甲级写字楼市场空置率在去年四季度末降至19.2%，同比下降约1.5个百分点。但据戴德梁行预测，截至2028年底，北京甲级写字楼市场将有187.9万平方米新增供应入市，其中126万平方米将于2026年集中完工。大量新增供应的集中入市将使市场持续承压，空置率或出现阶段性上升，租金水平面临下行压力。

从行业贡献来看，商办地产占房地产投资的15%～20%，库存高企不仅占用房企资金，也影响资源配置效率。降首付政策的出台，不仅是为了消化存量，更旨在引导资金流向高品质商办项目（如绿色办公、智慧办公、产业园区等），推动商办地产与实体经济深度融合。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近年来，随着租赁市场的崛起，热点城市机构或个人投资者，投资商业办公，并转做长租公寓、酒店式公寓等长短租结合的产品，意愿明显增强。降低首付比例，有利于激活置业需求，从而盘活二手房挂牌或在售存量，也有利于盘活存量作保障性租赁住房或长租公寓。

他还表示，考虑到银行评估价通常较谨慎，30%的首付并不算低，未来仍有进一步下调的可能。

政策协同发力

除金融政策外，近期多部门在项目融资、税收优惠等方面也同步发力，共同推动房地产市场平稳运行。

金融监管总局明确提出，将推动房地产融资协调机制常态化运行。对此，李宇嘉分析称，“白名单”项目贷款接续政策，有助于畅通房地产项目融资渠道、缓解项目资金周转压力和企业偿债压力，支持项目建成交付，有利于增强各方主体信心，稳定市场预期。下一步的主办银行制、项目公司制，本质上，也是要建立银行和企业之间这种共享收益、共担风险的金融新模式。

在税收政策层面，住房城乡建设部等三部门联合推出的个税退税政策，明确对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此项政策直接降低了居民换房成本，有利于促进二手房流通和新房销售，支持改善性住房需求释放。

从市场运行情况看，当前二手房与新房市场之间、刚需与改善需求之间的循环链条仍存在不畅。部分重点城市二手房交易总价中枢持续下移，导致“卖一买一”的置换链条受阻。例如，广深两地总价200万元以下、京沪300万元以下的二手房成交占比不断上升，这既是房价调整的客观结果，也反映出刚需客群价格敏感度升高、观望情绪较浓的市场心态。此时推出换房退税政策，有助于实质性降低交易成本，激发置换活力，促进市场良性循环。

近期多领域政策连续出台，体现了监管部门“着力稳定房地产市场”的明确导向。业内人士普遍预计，未来在因城施策的框架下，政策仍具备进一步优化空间。在“投资于人”的政策理念下，通过发放租赁补贴、购房补贴等“补人头”方式，加大对住房保障的支持力度，也可能成为后续政策发力的重要方向之一。