复刻16年货币棚改，让居民实现房产财富，广州、武汉多地大量拆迁

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哈喽，大家好，小林哥这篇文章分析最近不少人听说“城市更新”，第一反应就是“是不是又要拆迁了”？这种联想挺自然，毕竟见过太多地方写着“拆”字，过段时间就变成崭新楼盘的场景，但其实城市更新和拆迁完全是两码事，如果说拆迁是“推倒重来”，那城市更新更像是“旧房改造”——保留主体结构，把不合理的布局调整好，把老化的设施换掉，让房子住得更舒服。

当“更新”遇到“拆迁”时的矛盾

城市更新遇到的最大误会，就是被当成了拆迁的“新马甲”，这种误会不是没有原因的。前些年一些地方搞的“棚改”，确实是大片大片的拆，拆了之后再建高楼大厦。

但那种模式带来不少问题——老社区的文化消失了，老街坊们搬散了，新房子虽然漂亮，却少了点人情味。

城市更新要走的是另一条路，可以把它理解为给城市做一次不拆家的“大手术”，比如北京东城区的草厂胡同，这里改造时就没搞大拆大建。

工人们先把老胡同的排水系统重新做了一遍，解决了几十年的积水问题，然后把凌乱的电线都埋到地下，抬头能看到完整的天空，那些有历史价值的老门楼、老砖墙，专门请了老师傅来修复，一砖一瓦都尽量保留原貌。

有个在这里住了六十多年的王大爷说：“以前一下雨就得往门口堆沙袋，现在不怕了，而且院子还是那个院子，老街坊还在，只是住着舒服多了。”

这才是城市更新追求的效果——既要改善居住条件，又要留住生活记忆，有些地方做得更细致。上海静安区的一个老小区，在做更新方案前，居委会开了十几次居民座谈会，把每家每户的需求都记下来。

年轻人想要停车位和充电桩，老人需要无障碍通道和休息椅，孩子需要活动空间，最后的设计方案就像定制衣服一样，尽量满足每个人的合理需求。

这种“商量着来”的方式，和过去那种“通知你什么时候搬走”的拆迁模式，完全是两个概念。

不光是修房子，更是在修补社区关系

城市更新最有意思的地方在于，它修复的不只是建筑物，还有人与人之间的关系，成都玉林四巷的改造就是个很好的例子，那是一条很普通的老巷子，两边是七八十年代建的老房子。

改造前，巷子窄得两辆电动车都错不开车，墙面斑斑驳驳，很多居民都想搬走，但改造团队没有选择最简单的“拆了重建”，而是做了三件事。

第一，把巷子拓宽了1.5米，这个宽度刚刚好，既能过车，又留出了人行空间；第二，在巷子中间做了几个口袋公园，每个也就几十平方米，但老人们有了下棋的地方，孩子们有了玩耍的角落；第三，把沿街的围墙做成了“记忆墙”，上面贴着老街坊们的老照片，写着这条巷子的老故事。

最有意思的是改造过程中发生的事，开始施工时，很多居民都来围观，有的提意见，有的出主意。

等改造完了，居民们自发成立了巷子管理小组，轮流打扫卫生，照料那些小花园，以前不怎么往来的邻居，现在常常坐在花园里聊天，原本打算搬走的几户人家，后来都不走了。

这种变化，用经济账是算不出来的，它不是增加了多少平方米的房子，而是重建了一种社区归属感。

广州黄埔古村在改造时，专门请了研究当地历史的学者，把村里几口百年古井修复了，还立了牌子讲这些井的故事，年轻人可能觉得几口旧井没什么用，但村里的老人特别高兴，他们说：“这是我们的根，能留下来就好。”城市更新就是这样，它更新的是硬件，温暖的却是人心。

找到可持续的更新之道

说到这，有人可能会问：不搞大拆大建，钱从哪里来？这是个很实际的问题，城市更新确实需要钱，但它花钱的方式和拆迁重建很不一样。

济南在推进城市更新时，摸索出一种“微利可持续”的模式，他们不追求一个项目赚多少钱，而是算大账、算长远账。

比如改造一片老旧小区，政府投入一部分资金改善基础设施，引入专业的物业公司提供长期服务，小区环境好了，房子升值了，居民愿意交物业费了，这样就形成了良性循环。

这种模式的关键在于“微利”和“可持续”，资金筹措上，现在很多地方都在创新，有的项目引入社会资本，企业出资改造，获得一定年限的运营权；有的项目用未来的收益做质押，向银行申请长期低息贷款；还有的项目由政府、企业、居民三方共同出资，利益共享，风险共担。

南京一个小型工业园区的改造就很有意思，那里原来是家老厂，厂子搬走后，厂房空置了好几年，后来区政府没有拆掉厂房，而是把它改造成了创意产业园，保留了老厂房的红砖外墙和钢结构，内部重新装修，分割成一个个工作室。

现在那里入驻了三十多家设计公司、文创企业，每年税收就有两千多万，还解决了几百人的就业，关键是，那片区域的活力完全不一样了，晚上灯火通明，周末还有很多市民去参观。

改造这个园区的钱，一部分来自区里的城市更新专项资金，一部分来自银行贷款，还有一部分是入驻企业预付的租金，三年时间，投资就全部收回了。

这种模式之所以成功，是因为它找到了保护与利用的平衡点——老建筑的历史价值保留了，新的功能也赋予了，经济效益和社会效益都兼顾了。

城市更新最难的不是技术问题，而是理念的转变，从追求“焕然一新”到懂得“修旧如旧”，从看重“经济价值”到更看重“综合价值”，这条路国内走了不少年，但方向越来越清晰了。

说到底，城市更新的目的很朴素——让生活在城市里的人感到更舒服、更安心、更有归属感，它不追求那种震撼眼球的“大变样”，而是注重点点滴滴的改善。

这种改变可能没有那么快，也没有那么大张旗鼓，但它更扎实、更持久，当我们的城市在更新中变得越来越有温度，越来越有故事，那才是真正意义上的“新”。