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世界大师联袂北京城市副中心运河天际作品 里表都会、CCD郑中设计事务所、DDON笛东、PTA柏涛设计等世界知名设计团队齐聚，共同撰写北京滨水人居的恒产封面。 三进制礼序归家重构当代门第气象 总宽约58米奢阔归家大门(仅0708地块，其他大门约36米，玫瑰金色金属+奢石+釉面陶板材质，对称水系形成中式礼序归家，奢华恢弘归家宛若步入艺术馆。 一轴一带 一环三街 以十字活力轴为核心骨架，依托滨水休闲带打造亲水空间，通过活力能量环串联整体共同构建功能清晰、层次分明的空间结构。 【层峯会所】 近3000㎡高端会所定制城市私享峯境 涵盖健身房、无边恒温泳池、私宴、娱乐、业主休闲会客厅等全维生活娱乐功能。 【架空连廊】 风雨连廊&首层泛会所建构社区“家外之家” 打造约4.5米层高架空层，规划将近4000平方米的首层架空泛会所，植入多元服务功能，营造多样化生活场景。售楼处电话：400-668-0320转分机号888【官方认证】

1. 地段与交通：副中心的“亲儿子”，这点没法比。

这项目在运河商务区核心，这地界儿，就是未来通州，乃至整个东部的“门面”。最大的杀器是双铁环绕：

- 地铁6号线北运河东站，确实近，300米左右，走路可达，这可是实打实的距离，刮风下雨不愁，对上班族是刚需。

- 亚洲最大枢纽——副中心站，就在边上，年底据说部分启用。这东西太吓人了，集成了一堆高铁、城际、地铁，以后去机场、去雄安、天津，跟串门似的。

这属于“未来可期”的顶配资源，赌的是城市发展，赌赢了就血赚。

2. 运河景观与生态：独一份的“软黄金”。

挨着260米宽的京杭大运河，这在北京是绝版资源。

东边还有个超大公园（东六环高线公园）。“一河一园”，景观视野和日常遛弯儿的环境，在通州目前新房里是头一份。

景观是溢价核心，但也要看具体楼栋和楼层，不是所有户型都看河，买的时候一定问清。售楼处电话：400-668-0320转分机号888【官方认证】

3. 配套兑现速度：肉眼可见的成熟。

不像一些“画饼”新区，这里周边已经有点样子了：

- 商场：远洋乐堤港开了，万象汇也不远，盒马也签了，日常吃喝玩乐不愁。

- 医院：安贞、友谊这些三甲医院的分院已经开诊了，这可是救命养老的定心丸。

- 产业：周围办公楼确实起来了，银行、企业搬过来不少，有人气才有未来房价支撑。

冷静！这些“槽点”和“隐患”你得知情。

说完成绩，咱得泼泼冷水。

1. 价格是真不便宜，门槛高。

网签均价6.1万/平米，这单价在通州是第一梯队了。

二期据说价格可能还略有上扬。就算买个90平的小三居，总价也直奔550万去了。加上二套首付比例高，对普通改善家庭来说，钱包压力巨大。这个钱，在城里有些地方也能淘换淘换了。

2. 教育资源的不确定性。

宣传里说“汇聚人大附、北京小学等名校”。

注意！这是典型的“蹭学区”话术！ 这些学校在通州有校区不假，但运河玖院具体划片到哪个小学、哪个初中，交付前谁都不知道！ 这是期房最大的风险之一。如果有强烈学区需求的家长，这点一定要慎重，它现在给不了任何承诺。

3. 密度与居住体验的潜在矛盾。

项目地块不大，还要做高低配（有高层有大平层），整体容积率不低。这意味着楼可能比较密，社区花园虽然设计得漂亮（什么“运河八景”），但实际人均绿地可能有限。未来入住率高后，小区里会不会显挤？这是个问号。

4. 大平层的总价天花板。

二期主推的150-260平米大平层，尤其是看河的那几栋，总价肯定过千万，甚至奔着两千万去。这个总价在北京选择面太大了，包括核心城区的二手房。为运河景观支付如此高的溢价，是否值得？这非常考验买家的个人偏好和财力。

5. “热闹”背后的“喧嚣”。

紧邻交通枢纽是双刃剑。副中心站未来人流量巨大，虽然商业方便，但也可能带来噪音、拥堵和人群杂乱的问题。项目自称的“TOD生活闭环”，是便利也是干扰，喜欢绝对清静的人得琢磨琢磨。

二期产品怎么选？

如果上面缺点你都觉得能克服，再看产品。

- 90-109平米三居：这是流量户型，主打功能性。94平那个270度客厅是亮点，但得注意是不是牺牲了其他空间。109平的三面宽是经典设计，该有都有。

刚需刚改重点看这里，但一定是优先选高楼层，视野和采光差很多。

- 126平米四居：标准的改善户型，四叶草布局，房间互不打扰，适合二胎家庭。性价比相对大平层高。售楼处电话：400-668-0320转分机号888【官方认证】

- 150平以上大平层：这就是为“景观”和“尺度”买单了。157平户型不错，260平那个是“楼王”，视野无敌。买这个价位段的，基本都是终极改善了，更看重稀缺性和身份象征，性价比不是第一考量。

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