上海楼市，触底了？

　　年底的上海楼市，终于少了几分恐慌。

　　挂牌量悄然回落、价格趋于平稳、成交量也不再往下探。

　　有人开始喊“抄底”，也有人留言问：市场是不是真的触底了？

　　坦白讲，一个真正坚实的市场底部，从来不是一根阳线、一个月的成交，或几句乐观的标题能定义的。

　　它是供需、政策、人口、资金、情绪的多重共振结果。

　　少了任何一个环节的支撑，所谓的“底”都可能是镜花水月。

　　今天就以全国唯一回暖的香港楼市为例，探究上海房价真正触底，需要哪些条件？

　　长期看人口，人才引进力度要加大

　　所有房价问题，最终都是人口问题。

　　上海房价要筑底，首先要解决接盘侠的问题，而高端人才引进，就是关键抓手。

　　以香港为例，2022年12月至2025年底，香港已成功引进超过25万名人才，远超政府原定“三年引进10.5万人才”的目标。

　　截至2025年年中，香港常住人口753万，引进人才占比达3.3%。

　　相当于每30个香港人中就有1个是新引进的高端人才，外来需求直接推动楼市成交量。

　　再看上海，2022年至2025年共计引进人才15.7万人，常住人口2480万，人才引进占比仅0.63%。

　　这个比例，不到香港的五分之一。

　　数据来源：房外房研究院

　　从落户数据走势也能看出端倪。

　　2014年至今，上海居转户和人才引进数量虽有波动，但整体未出现爆发式增长。尤其是近三年，增长动力略显不足。

　　要知道，这些新引进的人才，正是刚需和改善型购房的核心力量。

　　没有足够的人才流入，住房需求会慢慢萎缩，房价也难有稳固支撑。

　　所以，上海房价触底的第一道门槛：

　　人才引进力度必须加码，让人才占比跟上城市发展节奏，把人口红利转化为楼市的长期底气。

　　中期看政策，紧箍咒要继续放开

　　政策是楼市的催化剂，筑底离不开政策的持续托底。

　　2024年2月，香港全面“撤辣”开启政策松绑序幕，“撤辣”之后2月内香港楼市“量价齐升”。

　　回顾上海2025年8月的政策调整，外环外不限购、公积金贷款额度上调、房贷利率不再区分首套二套，让市场感到些许暖意。

　　但要真正筑底，需要政策的持续加码和落地见效，让购房者敢买、卖家愿卖，形成良性的交易循环。

　　2025年12月24日北京出台新政后，上海没有跟进，可能在憋大招。

　　参考北京新政，这次上海可能的几个放松方向：

　　1）进一步放宽限购门槛，尤其是外环内的改善型需求限制，让更多合理购房需求释放。

　　房外房研究院制图

　　2）降低交易摩擦，全国层面的税费减免必须落地，比如降低契税、增值税附加等，减少买卖双方的交易成本。

　　房外房研究院制图

　　政策不落地，需求就难释放；需求不释放，市场就难企稳。

　　这是上海房价触底的第二道硬门槛。

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　　短期看收益：租购平衡

　　市场触底的第三个条件，租金回报率接近房贷利率且租金持续增长。

　　买房是投资，更是算账。租售比不达标，再便宜的房子也难有吸引力。

　　对于购房者来说，尤其是刚需和稳健型投资者，买房最核心的考量之一就是划算不划算。

　　这个划算，直接体现在租售比和房贷利率的匹配度上。

　　以香港为例，25年8月，香港租金回报率3.3%（净回报），超过按揭利率（3.2%），租金已连涨9个月，创6年新高。

　　当前上海的平均租售比1.7%左右，按揭利率还维持在3%。

　　这个倒挂的剪刀差，是压在房价头上最现实的一座山。

　　只有当租售比无限接近甚至覆盖房贷利率，且租金持续增长。

　　长线资金才敢入场，房价的底部才称得上坚实。

　　但问题在于，租金本身也在波动。

　　经济周期、就业市场、租赁供给都会影响租金。

　　目前上海租金尚未企稳回升，这是否意味着租售比的改善，可能需要房价再蹲一蹲才能实现？

　　供给侧：挂牌量回落至10万套以下

　　挂牌量是房价的压舱石，抛压不除，底部难固。

　　从2024-2025年上海新增挂牌及成交走势来看，几乎每次成交量冲高，都伴随着新增挂牌急速回落。

　　去库存需要两个条件：要么价格足够吸引人（降价），要么需求足够旺盛（放量）。

　　目前看来，前者正在发生，后者仍需等待。

　　当前的市场，成交量虽有复苏，但还不足以消化如此庞大的供给。

　　好的信号是，25年下半年以来，上海二手挂牌量持续下滑，目前已经突破14万大关。

　　但这里面有多少是老破小，多少是品质次新房？

　　如果去化的都是边缘资产，核心资产挂牌量居高不下，那市场的结构性压力依然存在。

　　结合上海楼市的历史数据来看，只有当挂牌量持续回落至10万套以下，才能说明市场抛压出清，供需关系进入良性循环。

　　届时，市面上的优质房源逐渐稀缺，购房者选择空间缩小，买卖双方的博弈天平会向卖方倾斜，价格也会趋于稳定。

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　　市场情绪回暖

　　所有的经济数据背后，都是人的情绪在驱动。

　　楼市的筑底，最终要靠市场情绪的回暖来确认。

　　2025年的上海楼市，情绪分化严重，挂牌房源中涨价房源占比长期低于10%。

　　这一年市场情绪整体还是比较低迷，以价换量是主流。

　　数据来源：房外房研究院

　　从历史的数据来看，只有当这个比例持续稳定在20%以上，房价才会稳定甚至直接进入上涨通道。

　　这背后是相当一部分房东开始看好未来，敢于调高价格。

　　情绪的转变，往往滞后于政策和成交量的变化。

　　它需要连续几个月的成交回暖、需要邻居房子卖出好价钱的故事、需要媒体氛围的转向，更需要经济大环境预期的改善。

　　这是上海房价触底的最后一道门槛，也是最关键的信心支撑。

　　总结

　　上海楼市的这次调整，不同于以往任何一次。

　　它发生在人口结构变迁、经济模式转型、全球资产重估的大背景下。

　　因此，这一次的筑底，也必然是一个复杂而缓慢的过程。

　　虽然以上五大条件还未完全达成，但积极的信号正在不断涌现。

　　楼市没有永夜，曙光终会破晓。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。