房价跌回2016！专家称已到底部，刚需现在是抄底还是再等？

“再跌，我就回老家种地。

昨晚，深圳龙华一个业主群里，有人甩出这句话，立刻被+1刷屏。

四年阴跌，把“买房=升值”这条铁律摔得稀碎，连中介都改行送外卖。

可就在大家准备集体躺平的时候，数据悄悄变脸——

租金回报率飙到3%，比三年定存还高；

北京上海二手房挂牌量六个月少了四分之一；

法拍房挂拍量罕见下滑，堰塞湖终于开始泄洪。

一句话：核心区先一步“止血”，远郊还在流血。

有人喊“抄底”，有人喊“快跑”，到底听谁的？

把话筒交给市场自己——

1. 二手房成了真·主角

2025年，30个重点城市二手房成交2.14亿㎡，占一二手总成交量的65%，创纪录。

上海300万以内房源成交同比涨7%，刚需用钱包投票：价格跌到位，我就上车。

新房？

不好意思，120㎡以上改善户型才卖得动，开发商被迫“豪宅化”。

一句话：想脱手老破小，得先打骨折；想住得舒服，得加钱。

2. 租金回报率跑赢银行理财

全国百城租金回报率2.37%，深圳个别公寓冲到4.31%。

别嫌少，余额宝才1.6%。

一套400万的房子，年租12万，躺着收租比天天盯盘省心。

投资客悄悄返场，但只认地铁口、学区房、次新房，远郊“鬼城”白送都不要。

3. 政策转向“去库存2.0”

年底北京放宽限购，网签量一夜涨37%。

中央定调“控增量、优存量”，翻译成人话：地少批，旧改快，好房子给补贴。

信号很明确——别再指望大水漫灌，精准滴灌才是常态。

4. 分化残酷，优质资产开始“反杀”

同样跌四年，陆家嘴次新房跌15%，崇明老破小跌40%。

未来十年，这种差距只会拉大。

人口流入、产业扎实、土地稀缺的地方，房价先企稳；人口流出、库存爆表的三四线，阴跌不见底。

一句话：房子回归“使用价值”，地段>学区>楼龄>一切。

那普通人到底怎么办？

① 真刚需：别赌最低点，盯紧核心地段“三好生”——好地铁、好学校、好物业。

月供≤家庭收入40%，能上车就上车，别再等“腰斩”，概率堪比中彩票。

② 卖旧换旧：手里有远郊“老破大”，趁现在还有流动性，割肉也要换到主城区小两居，晚一年少卖几十万。

③ 投资冷静派：租金回报率<2%的，一律按垃圾资产处理。

算账公式：年租金×20≤总价，才值得看第二眼。

别被“抄底”忽悠，现金流才是硬道理。

最后泼盆冷水——

全面普涨的时代已经火化，别再幻想一年涨50%。2026年大概率是“L型”筑底，核心城市核心区先抬头，其余地方继续躺平。

买房这件事，以后拼的不是谁胆子大，而是谁算盘精。

记住一句话：房子是用来住的，不是用来赌的。

接下来，谁更像个“精明包租公”，谁就能吃到下一波温和红利。